Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Аварийность зданий и сооружений оценивается комплексно – важно установить все проблемы, угрожающие обрушением постройки, которые невозможно устранить при помощи капитального и планового ремонта, реконструкции.
При каких условиях можно признать нежилое помещение аварийным и подлежащим сносу?
Критерии, который определяют, является ли здание аварийным, указаны в законодательстве. При этом необходимо отметить, что они отличаются для жилых и нежилых зданий, что нужно учитывать в процессе подготовки документов. Для нежилых зданий условия, которые позволяют признать их аварийными, включают такие факторы:
- серьезные повреждения или деформация важных частей здания – речь идет о таких повреждениях как обрушение стен (особенно несущих), неисправность канализации, систем вентиляции, подачи воды, электроэнергии, газа, отопления и т. д. При этом повреждения являются такими, которые нельзя устранить за короткое время и которые ставят под угрозу использование здания по его предназначению;
- последствия аварии, пожара, землетрясения и т. д. – если здание сгорело во время пожара (в том числе частично), было разрушено во время взрыва, техногенной аварии и т. д., затоплено во время наводнения или селя, оно может быть признано аварийным с последующим сносом. При этом также важна степень повреждения – если последствия аварии незначительные, помещение не будет признаваться аварийным, ведь его можно достаточно легко восстановить;
- расположение в опасной зоне и невозможность его защитить – если здание находится в районе, где возможны техногенные катастрофы, лавины, затопления, лесные пожары и т. д., и при этом нет возможности как-то защитить помещения и людей, которые в них находятся, это может быть основанием для признания здания аварийным и санкционировать его демонтаж. Решение об опасности для дома должны принимать специалисты, которые могут оценить степень рисков.
Если здание отвечает хотя бы одному условию из перечисленных, оно может быть признано аварийным в установленном порядке.
Определили условия финансовой поддержки переселения из аварийных домов
На решение проблемы аварийного жилья теперь можно тратить субсидии из бюджетов всех уровней. Закон разрешает выделять их:
— жильцам аварийных домов — на покупку нового жилья;
— компаниям, которые реализуют проекты по развитию застроенных территорий или комплексному развитию территорий;
— гражданам, которые вправе получить возмещение за изымаемое помещение.
В первую очередь предусмотрено предоставление субсидий девелоперам, которые заключили с органами МСУ договоры о комплексном развитии застроенных территорий. Субсидия компенсирует расходы на выполнение обязательств по созданию и передаче в муниципальную собственность жилых помещений для граждан, переселяемых из аварийных домов. Такая субсидия не должна превышать 25 процентов нормативной стоимости переселения. Ее рассчитывают исходя из общей площади жилых помещений, из которых переселили людей, и нормативной стоимости квадратного метра.
Средства на расселение из аварийного жилья будет предоставлять и Фонд содействия реформированию ЖКХ. Если регион хочет получить финансовую поддержку фонда, он не должен предоставлять или использовать земельные участки, на которых располагались МКД аварийного жилищного фонда. Исключение — случаи, когда участок предоставляют под определенные объекты: например, коммунального и социального обслуживания, здравоохранения, образования. Земельные участки, которые освобождаются от аварийных домов за счет средств федерального бюджета, можно использовать только под строительство социальных объектов или для создания общественных пространств.
Полученные из фонда средства регион распределяет между муниципальными образованиями, на территории которых есть аварийные дома. Об объеме долевого финансирования переселения из аварийного жилья из средств местного бюджета муниципалитеты, как обычно, могут узнать из программы своего региона. Но раньше этот объем устанавливали на весь период действия программы. Теперь — лишь на текущий и два последующих года.
Этапы расселения из аварийного жилья
Само переселение состоит из нескольких этапов:
- Подача заявления и необходимых документов в межведомственную комиссию.;
- Получение решения по итогам работы комиссии о признании дома аварийным;
- Включение дома в региональную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда;
- Получение уведомления о принятом решении об изъятии земельного участка и проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд;
- Подписание соглашения и отправка его в орган, принявший решение об изъятии, в течение 90 дней со дня получения проекта соглашения;
- Принятие жилого помещения с составлением соответствующего акта;
- Подписание договора социального найма или оформление права собственности на новое жилое помещение в Росреестре.
Основания для признания аварийного состояния жилища
Решение об этом может принять лишь межведомственная комиссия. Признание здания аварийным происходит в случаях:
- изменение микроклимата – в квартирах нарушаются нормы СЭС, гигиены без возможности восстановления
- физический износ – основания, несущие конструкции утратили устойчивость, прочность, надежность при эксплуатации
- техногенные катаклизмы – невозможность восстановления после пожара, наводнения, прочих катастроф
Жильцы после подписания акта расселяются в течение двух суток, конструкция подлежит сносу, территория освобождается под застройку. Ежегодное затопление территории, сели, оползни так же позволяют отнести здание в эту категорию даже при нормальном состоянии силовых конструкций, фундаментов.
Признание нежилого здания аварийным происходит по аналогичной схеме, создается комиссия, используются ведомственные СНиП, специальные нормативы.
Заниматься деятельностью по признанию зданий жилого, нежилого фонда могут только организации, входящие в СРО изыскателей, проектировщиков. При этом, форма собственности компаний не учитывается.
В состав комиссии (жилой фонд) входят уполномоченные представители органов:
- экологической безопасности
- пожарной безопасности
- СЭС
- защиты потребительских прав
- инвентаризации/регистрации объектов недвижимости
- собственник либо представитель
- эксперты проектно-изыскательских организаций
Последним отдается право решающего голоса, так как, износ конструкций важнее многих прочих факторов. После выдачи заключения о непригодности собственник оценивает стоимость затрат реконструкции либо сноса с возведением новой коробки.
Положена ли выплата собственнику нежилого помещения в аварийном доме?
У любого человека слово «авария» непременно ассоциируется с понятием опасности. Власти в установленном порядке обязаны реагировать и принимать меры для минимизации возможных угроз здоровью и жизни граждан.
После признания многоквартирного дома (далее-МКД) аварийным, события развиваются по двум сценариям:
МКД подлежит реконструкции (ремонту),
МКД подлежит сносу.
В подобных ситуациях граждане нашей страны рассчитывают на предоставление нового жилья.
Хронологические рамки отношений по переселению также бывают разными. В рядовых случаях жильцы аварийного МКД ожидают будущее новоселье, при чрезвычайной ситуации (далее-ЧС) главное — успеть собрать документы и вещи, а впоследствии ждать выкуп (выплаты), положенные гражданам по закону.
Многолетняя судебная практика неоднократно показывает, что жилищное законодательство РФ не разделяет собственников жилых и нежилых помещений, однако спорные вопросы продолжают возникать при судебных разбирательствах.
Показательным является Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20 ноября 2018 г. № 309-КГ18-13252.
Предыстория такова: на рудниках в г. Березники Пермского края межведомственная комиссия признала МКД аварийными и подлежащими реконструкции либо сносу по причине провалов на рудниках. В одном из таких домов администрация муниципального образования отказалась изъять и выкупить нежилое помещение, что послужило следствием обращения в суд собственника данного помещения (ООО «Березники-сервис», далее-Общество) за защитой своих прав. Все три инстанции признали отказ в удовлетворении требований собственника правомерным, однако Верховный суд РФ не согласился с позицией судов и направил дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды руководствовались положениями статьи 279 ГК РФ, частей 1 и 10 статьи 32 ЖК РФ и пришли к выводу о возможности применения данных норм права в случае признания домов аварийными и подлежащими сносу вследствие их естественного физического износа в результате эксплуатации.
При этом суды указали, что для собственников нежилых помещений в спорном доме законодательное регулирование последствий признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции отсутствует.
Суды установили, что настоящий спор возник в результате техногенной аварии на руднике БКПРУ-1 ПАО «Уралкалий» города Березники, признанной чрезвычайной ситуацией федерального уровня на основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 22.06.2007 № 814-р.
Министерству финансов РФ было поручено указанным распоряжением предоставить в установленном порядке за счет средств федерального бюджета бюджету Пермского края до 700 млн. рублей бюджетного кредита на покрытие расходов, связанных с началом работ по переселению граждан из зоны вероятных разрушений.
Суды пришли к выводу, что порядок осуществления социальных выплат собственникам коммерческой недвижимости действующим законодательством не установлен. Принудительное отчуждение имущества у собственников коммерческой недвижимости для государственных и муниципальных нужд не предусмотрено, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований и применения в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса по аналогии к указанным отношениям положений статьи 32 Жилищного кодекса.
Однако судебная коллегия полагала, что судами при рассмотрении дела были допущены существенные нарушения норм материального права и не учтено следующее:
«…Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Пунктом 1 статьи 18 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» предусмотрено право граждан Российской Федерации на возмещение ущерба, причиненного их здоровью и имуществу вследствие чрезвычайных ситуаций.
Проекты многоквартирных домов
В большинстве случаев наличие большого зазора между некоторыми стеновыми панелями и колоннами каркаса свидетельствуют о небрежном монтаже каркаса, когда колонны смонтированы не в одной плоскости. В этом случае следует проверить положение сомнительной панели относительно наружной поверхности стены. Если панель не выходит наружу относительно внешней стороны стены, то ее состояние следует признать удовлетворительным.
Обрушение деревянных конструкций чаще всего происходит из-за низкого качества стыков этих элементов. Бесспорным признаком аварийного состояния растянутых стыков является наличие продольных трещин у нагелей и гвоздей. При этом происходит исключение из работы нагелей или гвоздей, рядом с которыми возникли трещины.
Рекомендуем прочесть: Отключают комунальные услуги за долг за найм должникам или за комунальные услуги только?
Ветхое жилье — жилье непригодное для проживания. Судебная практика
В судебной практике встречается позиция, согласно которой, ветхое жилье — это, по определению, — жилье непригодное для проживания. Например:
«..Юридическое понятие ветхого жилья — это жилье именно непригодное к проживанию, что подтверждается рядом правовых документов» (Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 27.05.2014 по делу N 33-7217/14)
По другому делу суд указал:
Довод апелляционной жалобы о том, что в установленном порядке согласно заключению от 2011 года, указанный дом не признан аварийным, судебная коллегия не может признать обоснованным, поскольку спорный дом включен в Программу переселения граждан из ветхого жилищного фонда. В Программе под понятием «ветхие жилые дома» следует принимать жилые дома, отнесенные к категории непригодных для постоянного проживания на основании значительного физического износа..
Порядок признания жилых помещений непригодными для проживания установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 29.11.2012 по делу N 33-12732/2012).
Порядок признания помещения аварийным
В соответствии с положениями статьи 36 Федерального закона от 30.12.2022 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
В соответствии с пунктом 8 части 1 статьи 14 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания.
Признание здания аварийным
Обследование технического состояния зданий востребовано при продаже/покупке, ремонте, после техногенных катастроф. Изучаться могут отдельные конструкции либо проводится комплекс работ. Услуга состоит из визуального осмотра, исследований с помощью специальных приборов, оборудования. Результатом становится комплект документов о состоянии силовых, прочих конструкций в зависимости от особенностей эксплуатации.
Услуга может быть заказана собственниками квартир в доме, который они считают непригодным для жилья. Существуют органы власти, уполномоченные надзирать, контролировать аварийность объектов на вверенной территории. Инициатива обследования может исходить от них. Порядок признания нежилого здания аварийным копирует предыдущие исследования. Состав комиссии не отличается от исходного, решением так же становится подписанный всеми участниками акт.
Фонд ЖКХ рассказал о новых механизмах расселения аварийных домов
Мощным инструментом расселения аварийного жилья должен стать механизм комплексного развития территорий, подчеркнул Рурин. Сейчас на территориях, где предполагается комплексное развитие, есть три вида домов — около 10% это здания, признанные аварийными до 2017 года, 15% — дома, признанные аварийными с 2021 по 2021 год, а 75% — ветхое жилье. Фонд предлагает ослабить ограничения на последующее использование земель под сносимыми аварийными домами, если это территория комплексного развития. Кроме того, предполагается отделить финансирование комплексного развития от обычного расселения аварийных домов.
В этом году уже приняты решения о выделении средств для комплексного развития двух территорий — в Марий Эл и Мурманской области. До конца года ожидается утверждение еще восьми проектов, рассказал Рурин. В целом в ближайшее время могут появиться 30 таких проектов, а до конца следующего года их число может вырасти до 90.
Документы для признания жилого дома аварийным
В Екатеринбурге, за исключением объектов федеральной собственности, признавать дома аварийными уполномочены органы местного самоуправления. Правом на обращение в центр муниципальных услуг для признания жилого помещения непригодным для проживания наделены собственники, проживающие в муниципальном образовании «город Екатеринбург», а также лица, заключившие договор социального найма на помещения муниципального жилищного фонда.
Согласно сведениям официального сайта центра муниципальных услуг для признания дома аварийным необходимо предоставить следующие документы:
- заявление о признании дома аварийным;
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
- заключение эксперта о состоянии строения;
- иные документы (жалобы жителей дома в различные организации на неудовлетворительные условия проживания и ответы на них).
Срок признания дома аварийным
Обследованием жилого дома для его признания в дальнейшем аварийным и подлежащим сносу или реконструкции занимается специально создаваемая межведомственная комиссия. Для рассмотрения данного вопроса комиссии предоставлено 30 дней с момента регистрации поступившего заявления собственника или нанимателя помещения. После поступления заявления, комиссией, в первую очередь, проверяется наличие всех необходимым документов. При их неполучении, комиссия вправе вернуть заявление без рассмотрения. Если весь пакет документов предоставлен, то комиссией выносится решение:
- об установлении оснований для признания дома аварийным и подлежащим сносу;
- об установлении оснований для признания дома аварийным и подлежащим реконструкции;
- об отсутствии причин для признания дома аварийным;
- проведение дополнительного обследования объекта недвижимости.