Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обзор категорий земель и видов разрешенного использования 2023». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кaтeгopии зeмeль — этo cиcтeмa клaccификaции вcex тeppитopий PФ, кoтopaя ocнoвaнa нa иx цeлeвoм нaзнaчeнии. B cвoю oчepeдь, цeлeвoe нaзнaчeниe — этo cиcтeмa xapaктepиcтик: экoлoгичecкиx, биoлoгичecкиx, гeoлoгичecкиx, кoтopыe oпpeдeляют цeль и cпocoб экcплyaтaции зeмли. Oбщee кoличecтвo кaтeгopий — 7.
Чтo тaкoe кaтeгopия зeмeльнoгo yчacткa
Paздeл нa кaтeгopии пoмoгaeт coxpaнить и зaщитить зeмли кaк пpиpoдный oбъeкт, пoэтoмy пpи клaccификaции yчитывaют фaктичecкoe cocтoяниe тeppитopии. Для кaждoй кaтeгopии нa зaкoнoдaтeльнoм ypoвнe ycтaнaвливaют peжим иcпoльзoвaния.
Нaпpимep, ecли нa yчacткe pacтeт лec, eгo oтнocят к зeмлям лecнoгo фoндa. Cooтвeтcтвeннo, в cилy пpиpoдныx xapaктepиcтик мecтнocти, иcпoльзoвaть этy тeppитopию для cтpoитeльcтвa зaвoдa или фaбpики нepaциoнaльнo. Пoд пpoмышлeнныe oбъeкты, oбычнo, выдeляют бeзжизнeнныe тeppитopии: пycтoши, кaмeниcтыe paвнины. Блaгoдapя этoмy, биocфepe нaнocитcя минимaльный вpeд. Пo этoй жe cиcтeмe oцeнки, пoд ceльcкoe xoзяйcтвo oтвoдят зeмли c плoдopoднoй пoчвoй, a oxpaнe пoдлeжaт тeppитopии c yникaльным, иcчeзaющим лaндшaфтoм и пpиpoдным миpoм.
Таким образом, построить дом на землях сельхозназначения нельзя.
Для полноты картины следует сказать, на какие виды участков делятся земли с/х назначения.
В числе земель сельскохозяйственного назначения выделяют следующие виды земельных участков:
- сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли с многолетними насаждениями (сады, виноградники и другие)),
- земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, мелиоративными защитными лесными насаждениями,
- участки с водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры),
- участки под зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Сельскохозяйственные угодья имеют приоритет при использовании. Такие угодья подлежат охране.
Какие бывают виды территориальных зон на землях населенных пунктов?
В границах населенных пунктов муниципальные власти могут устанавливать следующие виды территориальных зон:
1) жилые зоны;
2) общественно-деловые;
3) производственные зоны;
4) зоны инженерных и транспортных инфраструктур;
5) рекреационные зоны;
6) зоны сельскохозяйственного использования;
7) территориальные зоны специального назначения;
8) зоны военных объектов;
9) иные территориальные зоны.
Как видно из перечня, список территориальных зон является открытым.
Иными словами муниципальные власти могут устанавливать и иные зоны.
Обратите внимание на зону под номером 6.
Это зона сельскохозяйственного использования.
Таким образом, в населенных пунктах могут находиться земли сельхоз использования.
При этом данные земли не относятся к категории земель сельхозназначения.
Переходим к третьей из 7-ми категорий земель.
Дом и приусадебное хозяйство (ЛПХ)
К числу распространенных видов разрешенного использования земельного участка относится «ведение личного подсобного хозяйства». Владельцы таких участков могут заниматься выращиванием сельзпродукции или животноводством, поэтому обычно их приобретают с целью развития предпринимательства или создания фермерского хозяйства.
Строительство жилого дома на участке ЛПХ возможно, но только в случае, если он находится в пределах населенного пункта. В остальных ситуациях (например, если участок находится на земле сельхозназначения) жилое строительство не допускается.
Законодательство позволяет перевести участок, который используется в качестве личного подсобного хозяйства в участок ИЖС. В случае, если владельцы не используют землю для производства сельхозпродукции, это позволяет не только повысить стоимость участка и облегчить подключение к коммуникациям и социальной инфраструктуре, но и избежать санкций за нецелевое использование земель.
Список категорий земельных участков
Каждый вид территории создан с целью стратегического сохранения и эксплуатации недвижимых ресурсов, которые невозможно перенести в пространстве.
Исходя из свойств, которыми обладает участок земли, определяются и возможные формы использования:
- сельскохозяйственные – в их число входят наиболее плодородные площади которые могут применяться с целью производства сельскохозяйственной продукции;
- лесные – площади с густым растительным покровом;
- особо охраняемые площади – земли, имеющие уникальное экологическое значение.
Законодательные органы РФ, исходя из ст.7 3К, выделяют 7 категорий земельных территорий:
- Сельхоз назначения для поддержания хозяйственной деятельности.
- Населенных пунктов в качестве административных частей.
- Фонд лесных насаждений.
- Фонд водного баланса.
- Промышленности, транспорта, телекоммуникаций, энергетики.
- Особо охраняемые зоны (ООТ), имеющих важное экологическое, историческое, культурное или подобное значение.
- Запаса, к которому относятся приватизированные участки.
Как узнать характеристики земельных участков для каждого ВРИ
- В соответствии с пунктом 3 части 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
- Вместе с тем, согласно пункту 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
- Частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации и частью 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
- В соответствии с пунктом 70 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42 (далее — Порядок), сведения о видах разрешенного использования земельного участка вносятся в реестр объектов недвижимости на основании градостроительного регламента либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления. Если образование земельных участков не связано с изменением вида разрешенного использования исходного земельного участка, вид разрешенного использования образуемых земельных участков в реестре объектов недвижимости должен соответствовать виду разрешенного использования исходного земельного участка.
- Согласно пункту 52 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412 (далее — Требования), вид разрешенного использования образуемых земельных участков должен соответствовать сведениям государственного кадастра недвижимости о виде разрешенного использования исходного земельного участка, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации. В таких случаях вид разрешенного использования образуемого (образуемых) земельного участка в реквизите «4» раздела «Сведения об образуемых земельных участках и их частях» указывается при наличии оформленной на основании градостроительного регламента в произвольной форме декларации заинтересованного лица о выбранном виде разрешенного использования земельного участка либо при наличии акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, определяющего вид разрешенного использования образуемого земельного участка (декларация или копия акта, в соответствии с которым сведения о виде разрешенного использования земельного участка внесены в межевой план, включаются в состав Приложения к межевому плану).
- Пунктами 6 — 7 статьи 11.9 Земельного Кодекса РФ предусматривается, что образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.
На основании изложенных выше норм можно сделать вывод, что при установлении вида разрешенного использования образуемого земельного участка, необходимо учитывать цель его образования, рациональность использования, а также наличие законодательных актов, устанавливающих исключения из положений пункта 3 части 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, основные требования к образованию земельных участков закреплены в Земельном кодексе РФ, основные требования к установлению тех или иных ВРИ на территории содержатся в ПЗЗ вашего региона. К примеру, характеристики земельных участков под ЛПХ закрепляются в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и в вашем региональном законе об обороте сельхоз земель.
Каждый из членов ДНП вправе добровольно выйти из объединения и вести на своем земельном участке индивидуальную дачную деятельность, однако, выход возможен с заключением договора о порядке пользования и эксплуатации инженерных сетей, дорог и другого имущества общего пользования. Вышедший из общества вправе пользоваться инфраструктурой и имуществом ДНП за определенную плату, оговоренную в договоре, ее размер не может превышать размер платы за пользованием имуществом остальных членов ДНП. В случае неуплаты платежей владелец земли ДНП теряет право пользования объектами инфраструктуры, все долговые обязательства по обязательным платежам взыскиваются с него в судебном порядке.
В случае ликвидации ДНП, за членами дачного некоммерческого партнерства сохраняется право на земельный участок и всех строений, расположенных на нем.
Основные документы, которые обозначают категории земель
То, что земли и земельные участки относятся к определенной установленной ЗК РФ категории земель – обязательный элемент в системе Закона «О переводе земель». Категория земли обозначается в следующих документах:
- ряде актов федеральных органов исполнительной власти, актов органов исполнительной власти субъектов РФ и актов органов местного самоуправления относительно предоставления земельного участка;
- ряде договоров, предмет которых состоит в земельном участке;
- ряде государственных кадастрах недвижимости;
- ряде документов относительно государственной регистрации прав не имущество недвижимого характера и сделках с ними;
- в других документах в ситуациях, которые установлены федеральным законом и законом субъектов РФ.
В ситуациях, когда категорию земель не указывают в ряде документов государственного кадастра недвижимости, документации правоустанавливающего характера на земельные участки или документации, которая удостоверяет ряд прав на землю, принимается решение органа местного самоуправления городского округа или муниципального района относительно отнесения земельного участка к земле конкретной категории, учитывая цель использования, для которой он был предоставлен. И тут важно отметить, что ряд земельных участков, которые находятся в пределах населенного пункта, должны быть отнесены к земле населенного пункта. Населенные же участки, расположенные вне населенного пункта, должны быть отнесены к конкретной категории земли, учитывая фактическую эксплуатацию земельного участка, которая документально подтверждена.
Категории государственных земель РФ
Земельный участок — это недвижимое имущество, принадлежащее государству, которое вправе распоряжаться своими территориями по своему усмотрению. Каждый участок земли имеет свои границы, которые устанавливаются согласно законам РФ. Закон предусматривает регистрацию подобных участков всех категорий и всех форм собственности в кадастровой палате Росреестра (ФГБУ).
Земли, которые находятся в собственности государства, нельзя покупать, продавать, арендовать; они состоят из земельных участков. На основе действующего законодательства их назначение может изменяться. При разделе или объединении земель появляются новые участки, которые называются искусственно созданными. Старые участки прекращают свое существование сразу же после регистрации в гос.реестре и получении на них прав собственности. Все земли делятся на категории и могут использоваться в правовом режиме.
Земельный фонд РФ разделен на семь категорий по экономическому и целевому использованию:
- земли, относящиеся к сельскохозяйственному назначению;
- принадлежащие лесному и водному фонду;
- промышленного назначения;
- категория земель, отведенная для населенных пунктов и предусматривающая индивидуальное строительство домов и коттеджей;
- особо охраняемые земли;
- земли запаса;
- участки земель, входящие в кондоминиум, обще-долевую собственность.
Земли населенных пунктов и с/х назначения для дачного, садоводческого и огороднического использования
Земли населенных пунктов используются при индивидуальном строительстве жилых домов, коттеджей и ведении хозяйства. Земельные участки, которые выдаются гражданам для ведения личного хозяйствования, могут использоваться ими для садово -огороднического назначения, сенокосов, выпаса домашнего скота. Существует еще одна категория в землях с/х назначения, которой могут воспользоваться граждане для ведения дачного, садоводческого и огороднического хозяйства. Такие земельные отношения регулируются Федеральным законом, принятым 15.04.1998 г., за номером 66-ф3, который устанавливает три вида юридических лиц. Граждане с целью реализации своих прав могут создать одно из видов юридических лиц:
- дачные и садоводо-огороднические товарищества некоммерческой структуры;
- потребительские коллективы;
- некоммерческие объединения.
Земли промышленности и специального назначения
В зависимости от характера задач, для которых они используются, зоны специального назначения, согласно ст. 87 ЗК, включают территории:
- промышленности – используются для обеспечения деятельности организаций и промышленных объектов;
- энергетики – предназначены для функционирования энергетических сооружений: ГЭС, АЭС, пунктов хранения ядерных материалов и прочих объектов;
- транспорта – согласно ст. 90 ЗК, заняты объектами обеспечения деятельности железнодорожного, автомобильного, воздушного, морского, речного и иных видов транспорта;
- теле и радиокоммуникаций – предназначены для использования объектов теле- и радиовещания, связи;
- космической деятельности, в том числе земли, на которых расположены космодромы и объекты изучения космоса;
- обороны и безопасности – заняты военными объектами Минобороны: военные склады, части, заводы и так далее.
Код категории земель в декларации по земельному налогу – «003003000000».
Виды использования земель для ИЖС, огорода и бизнеса по классификатору
Для целей индивидуальной застройки и ведения личного хозяйства подойдут участки, имеющие коды 2,0 – 2,7 в разделе 2 по классификатору. Эти цифры означают, что земля может использоваться в следующих целях:
- постройка малоэтажных жилых домов (до 3-х этажей, не подразумевающих квартирного деления);
- выращивание плодовых, ягодных, овощных и других сельскохозяйственных культур (садоводство и огородничество);
- подсобная постройка (возведение сараев, гаражей и т.д.);
- постройка садовых зданий;
- ведение личного подсобного хозяйства и организация участка;
- постройка временных передвижных сооружений с возможностью подключения к общим техническим сетям (вагончики, кемпинги и т.д.).
При планировании предпринимательской деятельности подойдет земельный участок, имеющий вид разрешенного использования, предусмотренный в разделе 4 классификатора (коды 4.0-4,9). Целевое назначение таких участков допускает размещение объектов капитального строительства, возводимых для торговли, транспортного обслуживания, отдыха, развлечений и т.д.
В толковом словаре Ожегова содержатся следующие значения понятия «земля».
- 1). Земля — третья от Солнца планета Солнечной системы, вращающаяся вокруг Солнца и вокруг своей оси.
- 2). Земля — суша в противоположность водному или воздушному пространству.
- 3). Земля — почва, верхний слой коры нашей планеты, поверхность.
- 4). Земля — рыхлое тёмно-бурое вещество, входящее в состав коры нашей планеты.
- 5). Земля — страна, государство, а также вообще какая-нибудь большая территория Земли.
- 6). Земля — территория с угодьями, находящаяся в чьём-нибудь владении, пользовании.
- 7). Земля — в Австрии и Германии: административно-территориальная (федеративная) единица.
Помимо ЗК РФ, понятия некоторых видов земельных участков раскрываются в статье 3 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»:
садовый земельный участок — земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей;
огородный земельный участок — земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур;
земельные участки общего назначения — земельные участки, являющиеся имуществом общего пользования, предусмотренные утвержденной документацией по планировке территории и предназначенные для общего использования правообладателями земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, и (или) предназначенные для размещения другого имущества общего пользования.
Исходя из вышеперечисленной классификации всех земель России, каждый участок земли имеет свое назначение. На основании этого собственник участка получает вместе с право собственности определенный вид разрешенного использования. При этом данные виды использования делятся на 3 категории:
- Основной вид закреплен классификатором, и его нельзя изменить в добровольном порядке.
- Условно разрешенный вид рассматривается в качестве дополнения к основному виду. Для его установки потребуется дополнительно согласовать со специализированной государственной комиссией.
- Вспомогательный вид является уточняющим для двух первых видов. Например, может предусматривать незначительные дополнительные постройки на конкретном участке, не имеющего основного разрешения на этот вид строительства.