Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Первый документ для ознакомления — это паспорт собственника. Вы должны удостовериться, что собственник недвижимости и продавец – одно и то же лицо (а если нет, у продавца должна быть доверенность, но об этом ниже). Проверьте, что данные паспорта – серия, номер, дата и место выдачи – совпадают с теми, которые указаны в остальных документах на квартиру.
Справка из психо-неврологического диспансера
Если сделку проводит человек, стоящий на учёте в психо-неврологическом диспансере или наркологии, сделку могут признать недействительной.
Юристы предупреждают, что у некоторых людей создан целый бизнес, связанный с перепродажей одной и той же квартиры.
Владелец, стоящий на учёте, продаёт квартиру (обычно покупатели справку не требуют). Затем идёт в суд и оспаривает сделку, ссылаясь на собственную невменяемость. Квартиру ему возвращают, покупателя выселяют. Так можно повторить несколько раз. Две сделки по московской квартире — уже 18 млн прибыли.
Понятно, что придётся вернуть покупателю деньги. Но что взять с человека, укоторого из имущества единственное жильё и небольшой доход? Почти ничего. Крошечная часть дохода, списанная приставами, не компенсирует потери и не поможет купить новое жильё.
Проверьте документы на недвижимость
Итак, поиски успешны – квартира подходит вам метражом, планировкой, этажностью, местоположением, состоянием и ценой. Теперь следует выяснить «невидимую» информацию, содержащуюся в документальной базе по этой жилплощади.
Первым делом нужно увидеть документы, доказывающие право собственности продавца. Обычно у квартировладельцев имеются договоры купли-продажи, дарения, мены или свидетельство о наследстве. Значительно реже встречаются собственники по судебному решению. Еще реже – владельцы жилья с договором исполненной ренты.
В идеале документы необходимы в подлиннике. Возьмите их, внимательно осмотрите под ярким светом – нет ли подчисток, каких-то иных подозрительных следов. Заметим, что исправления правоустанавливающих документов допустимы, если имеются заверяющие подписи сторон договора, а лучше – нотариально заверенные исправления с соответствующей печатью и подписью нотариуса.
Обязательно проверяется наличие госрегистрации договора через выписку ЕГРН, либо через портал Росреестра.
Следует внимательно изучить условия в договоре на право собственности, описывающие допустимые причины его расторжения – детально выясните, были ли эти условия выполнены.
Классическим случаем является договорное обязательство покупателя (вам он представляется, как владелец и продавец квартиры) произвести выплату полной цены жилья через указанный в договоре срок, отсчитываемый от внесения первой выплаты. В случае невыполнения данного условия договор признается неисполненным и подлежащим расторжению. Это значит, что гражданин, представившийся вам продавцом, не является собственником квартиры.
Взгляните на дату договора. Если собственник продает недавно завещанную или подаренную квартиру лицом, не имеющим родственных связей с ним – по меньшей мере, это подозрительно.
Выяснить, как и когда продавец стал собственником
Допустим, по выписке из ЕГРН ясно, что продавец собственник. Дальше нужно выяснить, на основании какого документа он получил эту квартиру, например договора купли-продажи, договора дарения, судебного решения, свидетельства о праве на наследство или акта приватизации.
От того, как продавец стал собственником, зависит и круг людей, которые потенциально могут оспорить сделку. Например, если квартиру получили в наследство, то через некоторое время кто-то из наследников может объявиться и потребовать свою долю. А если жилье досталось по договору дарения и при этом даритель был пожилым недееспособным человеком, то дети дарителя имеют все шансы оспорить эту сделку.
Учесть все нюансы без юриста сложно, поэтому лучше, если квартира перешла в собственность не в последний год, а, например, пять лет назад — так можно хоть как-то перестраховаться от неожиданностей. Дело в том, что для судебных споров есть срок исковой давности, например по наследственным делам это три года. Когда срок закончится, на квартиру почти никто не сможет претендовать. К тому же этого времени достаточно, чтобы объявились другие претенденты на квартиру, хотя гарантий нет.
Также важно, чтобы у квартиры было как можно меньше собственников: если квартира постоянно переходит из рук в рук — это признак возможного мошенничества. Увидеть цепочку можно в выписке из ЕГРН. Общее правило такое: чем больше сделок по одной квартире за короткое время, тем выше риски для покупателя.
Что проверить, если квартира приобреталась по наследству
Покупателя также может насторожить, если в свидетельстве будет указано, что квартира оформлена по наследству. Тут краеугольным остается вопрос – есть ли другие наследники.
Но даже если прошло 3 года, нельзя забывать, что наследник может предоставить суду особые основания уважительности пропуска срока. И если суд сочтет возможным, то даже спустя 5 лет наследнику могут вернуть квартиру. Такой исход ситуации скорее исключение, чем правило, но лучше себя подстраховать.
Вместе с продавцом можно посетить нотариуса, который выдавал ему свидетельство о праве на наследство , и запросить справку об отсутствии других наследников или об их отказе от наследства. Получить такой документ без продавца не получится, нотариус не станет разговаривать с посторонними лицами, которые никак не относились к наследственному делу.
Как проверить новую квартиру перед покупкой на юридическую чистоту
Проверить новую квартиру на юридическую чистоту оказывается несколько проще, чем квартиру, которой уже кто-то владел. Дело заключается в том, что в случае с первичной недвижимостью Покупатель выступает первым и зачастую единственным хозяином жилья.
Приобретателю нового жилого помещения помогут отзывы, которые можно найти на специализированных Интернет-сайтах. Обращать внимание нужно только на такие пользовательские отзывы, которые содержат имена, фамилии, даты и конкретные факты. Также рекомендуется проследить, какая репутация в целом сложилась у Продавца за время работы на рынке.
Это поможет Покупателю составить начальное мнение о Продавце. Если не возникнет никаких оснований для сомнений и подозрений, Покупатель сможет перейти к непосредственной проверке документации на жилое помещение.
Какую информацию надо получить по недвижимости в новостройке?
На рынке новостроек нужно обращать внимание на две вещи:
- Для постройки дома используются качественные материалы, и он соответствует всем установленным нормам.
- Возведение производится надежным застройщиком.
Узнайте, как долго застройщик работает на рынке недвижимости, как о нем отзываются клиенты, сколько объектов успел сдать и сколько находится в работе, а также были ли судебные разбирательства на предмет результатов строительства.
Если по результатам проверки вы не видите никаких отрицательных характеристик застройщика, то приступите к проверке документов, которые продавцу нужно предоставить вам при заключении договора, а именно:
- Форму договора по продаже жилья.
- Проектную документацию.
- Выписку из реестра на здание.
- Инвестиционный контракт.
- Правоустанавливающие документы на земельный участок или договор долгосрочной аренды.
- Разрешение на строительство.
- Учредительные документы застройщика.
Как проверить юридическую чистоту самостоятельно
Если вы хотите совершить сделку без помощи юристов или профессиональных риэлтеров, необходимо самостоятельно собрать как можно больше информации о квартире. Действовать рекомендуется по следующей схеме:
- при встрече с собственником в квартире, внимательно осмотреть жилье;
- проверить у собственника документ, удостоверяющий личность, и правоустанавливающий документ (обратить внимание на соответствии ФИО в паспорте и свидетельстве на собственность/отчете);
- получить информацию у владельца относительно прошлых жильцов, оснований для приобретения недвижимости в собственность (если недвижимость была унаследована, уточнить, есть ли другие наследники);
- сравнить информацию, предоставленную собственником с той, что хранится в Росреестре, заказав отчет из ЕГРН;
- проверить квартиру на наличие обременений.
Юристы уверяют, что стопроцентно безрисковых сделок с недвижимостью не существует, тем более, если речь идет о недвижимости на вторичном рынке, где квартира за все время существования не раз меняла владельцев. Однако если тщательно все перепроверить, а в спорных случаях или при наличии каких-либо неоднозначных обстоятельств, еще и привлечь специалистов, возможность неприятных последствий можно свести к минимуму.
Рынок жилья постоянно меняется, с изменением законодательства и прочих обстоятельств появляются новые мошеннические схемы, новые лазейки в законах. Как правило, те, кто по роду работы не связан с рынком недвижимости, не знают, на что обращать внимание, в силу этого их риски растут.
Советы перед покупкой квартиры
Чтобы адекватно оценить юридическую чистоту покупаемой квартиры, нужно не только запросить документы, но и обратить внимание на их подлинность и достоверность. Это поможет впоследствии избежать ряда проблем.
Перечислим некоторые моменты, на которые нужно обратить внимание перед покупкой жилья:
- если вы покупаете квартиру, которую собственник продает через риэлтора, не стесняйтесь просить встречи с владельцем жилья, а также долевыми собственниками, если таковые имеются;
- пообщайтесь с соседями продавца, чтобы уточнить его репутацию, а также нотариусом, заверившим документы;
- у продавца просите только оригиналы документов, проверьте наличие соответствующих печатей и подписей на них;
- сверьте каждый документ друг с другом, в нем везде должен быть указан конкретный объект недвижимости с одинаковыми признаками и паспортные данные собственника везде одинаковыми;
- проверьте свидетельство о браке и уточните, что должно быть получено согласие супруга на продажу квартиры;
- некоторые справки и выписки имеют срок действия, обращайте на это внимание.
Если продавец пытается хитрить и не представляет документы, то ему есть, что скрывать от вас. Это должно насторожить и заставить усомниться в его честности и порядочности. Честному гражданину, желающему продать квартиру, не составит труда заполучить и показать все справки и документы.
Проверка личности собственника
Финальный, но очень важный этап проверки квартиры на юридическую чистоту. Если технический или кадастровый паспорт будущий покупатель изучает пристально, то о некоторых подводных камнях, связанных с личностью продавца, часто забывает. А здесь может возникнуть немало спорных ситуаций, которые в будущем чреваты аннулированием сделки, потерей и квартиры, и денег. Вот что важно проверить на данном этапе.
- Совершеннолетие собственника. Если он несовершеннолетний, придется проходить долгую и мучительную процедуру получения разрешения на сделку со стороны органов опеки и попечительства.
- Адекватность собственника. Если в будущем будет доказано, что на момент совершения сделки продавец находился в состоянии, при котором невозможно понимать значения своих действий и отдавать им отчет, есть риск потерять квартиру и деньги навсегда. Сделка аннулируется в судебном порядке. В момент продажи недостаточно документа, подтверждающего дееспособность или отсутствие на учете у психиатра. Если у вас возникают даже малейшие сомнения по поводу адекватности собственника, лучше поискать другой предмет сделки.
- Взаимоотношения продавца с федеральной службой судебных приставов. Если в отношении собственника ведется исполнительное производство за долги, то квартира уже может быть арестована представителями ФССП. Юридическая проверка по соответствующим базам позволяет своевременно выявить такой факт и избежать проблем в будущем.
- Проверка на банкротство. Несмотря на то, что банкротство физических лиц у нас в стране не так популярно, как за рубежом, многие недобросовестные граждане пользуются этим для списания внушительных долгов. Может оказаться так, что после завершения процедуры банкротства кредиторы в судебном порядке оспорят вашу сделку купли-продажи квартиры. Как итог – потеря недвижимости, ну и деньги придется возвращать через суд от сбежавшего должника. Удастся это или нет – вопрос риторический.
- Проверка по специальной базе ГАС Правосудие. В практике бывали случаи, когда предыдущий собственник интересующей вас квартиры уже начал оспаривать в суде право собственности вашего продавца. Последний стремится избавиться от предмета обременения побыстрее и даже идет на уступки по цене. Если невнимательно отнестись к этому моменту, можно получить немало проблем, которые придется решать с незнакомым вам человеком.
Свидетельство о регистрации права собственности
Какие документы проверить при покупке квартиры? Сначала обращают внимание на свидетельство о праве собственности. Для этого необходимо требовать подлинник документа. Как проверить квартиру перед покупкой? Обязательно наличие подписей в необходимых графах, штампы регистрационных служб.
В документации не должно быть подчисток, помарок, исправлений. Если они есть, то, вероятно, бумага является подделкой. При проверке свидетельства получится узнать:
- Копия это или подлинник. К причинам выдачи копии относят утерю, оплату ипотеки.
- Что послужило основанием появления права собственности: купля-продажа, дарение, обмен, приватизация, наследство, решение суда.
Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой? Надо ознакомиться с данными о продавце: Ф.И.О, паспортные сведения, семейное положение. В случае брака от продавца надо получить письменное разрешение супруга. Если продавец ранее был в браке, то необходимо установить, не покупалось ли жилье в то время.
Нужно узнать о количестве собственников у квартиры. Если их несколько, то к сделке привлекают всех. Требуется ознакомиться с наименованием объекта права. Это может быть квартира, комната, помещение.
Проверка состояния квартиры и дома
После тщательной проверки основного набора документов, следует запросить у продавца выписку из БТИ. В соответствии со статьей 26 ЖК РФ на любые изменения внутреннего пространства жилплощади владелец должен получить разрешение из местных органов самоуправления. Полученная информация позволит вам убедиться, что в продаваемой квартире не проводились незаконные перепланировки. В противном случае это будет расцениваться как административное правонарушение, ответственность за которое придется нести вам.
Также следует обратить внимание на состояние дома, в котором находится квартира. Если он в трещинах — значит, в ближайшее время понадобится проведение капитального ремонта. Соответственно, вскоре после переезда в такую квартиру, вам нужно будет сдавать средства на проведение ремонтных работ. Рекомендуется сразу проверить состояние лифтов и подвальных помещений, если таковые имеются. Покупая квартиру на верхних этажах здания, осмотрите потолки на предмет течи.
Как третьи лица могут помешать заключению сделки
Во избежание проблем после покупки квартиры, нужно обязательно удостовериться в отсутствии третьих лиц — претендентов на данное имущество. Мы имеем в виду те случаи, когда гражданин, обладающий правом на долю жилплощади в продаваемой квартире, уже давно проживает в другой стране, попал в тюрьму, дом престарелых и т.п. Но однажды внезапно объявляется и пытается судиться с покупателем и продавцом, заявляя о своих правах.
Также не стоит забывать о совладельцах. Например, если собственник объекта недвижимости на момент продажи состоит в браке, то ему необходимо подготовить согласие супруга на продажу жилья, заверенное нотариусом. Наиболее простой способ узнать об этом — запросить у собственника имущества архивную выписку из домовой книги. В ней точно указаны все зарегистрированные лица и то, какие права они имеют в случае продажи квартиры. Также в этой выписке представлены сведения о временно отсутствующих жильцах, снятых с учета и выбывших. Оформить заявку на получение подобного документа можно в ТСЖ или ЖКХ.
Проверка нового жилья
Приобрести абсолютно новую квартиру можно 2 путями:
- Оформить ДДУ. Право собственности при этом не возникает. По документам человек, вкладывающий деньги, имеет право потребовать квадратные метры от застройщика. При этом дом может находиться на стадии завершения или начала строительства.
- Оформить договор купли-продажи с юридическим лицом. Фактически речь идет о покупке жилья на вторичном рынке. Разница в том, что недвижимость ранее приобретена от застройщика неким третьим лицом, вложившим средства в строительство, причем приобретение сделано с целью дальнейшей перепродажи.
В первом случае квартиры будут дешевле, ведь есть риск незавершенного строительства. При оформлении договора производится проверка застройщика. Во втором случае стоимость жилья не отличается от цены квартиры при покупке у собственника, но юрлицо требует проверки.
Аресты и обременения жилого помещения
Иногда на право собственника распоряжаться своей квартирой ограничено. Это выражается наложением на нее обременения либо ареста.
Решение об аресте недвижимости может принять только суд. Как правило, он идет на такой шаг во время рассмотрения споров о принадлежности помещения. Иногда арест возможен и при уклонении владельца от уплаты долгов. Арестованную квартиру невозможно продать. Органы Росреестра никогда не зарегистрируют подобную сделку.
Видов обременений существует очень большое количество. Самыми распространенными из них являются ипотека и договор ренты. Провести сделку с такой квартирой собственник может только с согласия лиц или организаций, по требованию которых наложено обременение. Покупатель должен помнить о том, что вся полнота обязанностей по выполнению условий обременений переходят на него.
Убедиться в отсутствии ареста и обременения можно заказав выписку из ЕГРП. Сделать это можно как при личном обращении, так и на официальном сайте Росреестра. Ее стоимость не превышает 200 рублей.
Правила проведения безопасной сделки
Оспаривание в суде сделок происходит достаточно редко. Гораздо чаще проблемы появляются во время оформления перехода права собственности в государственных органах. Исключить вероятность потери денег в случае отказа в регистрации или ее приостановки поможет правильно выбранный способ расчетов. Наиболее безопасной является передача денег через банковскую ячейку. При этом продавец может ее открыть только после предъявления сотрудникам банка документов, подтверждающих регистрацию сделки.
Опасность подстерегает покупателя и при составлении договора купли-продажи. В нем обязательно должны присутствовать следующие пункты:
- паспортные данные сторон сделки;
- адрес и площадь квартиры;
- стоимость недвижимости и порядок расчетов по договору.
ВАЖНО! Несоблюдение этих требований может привести к отказу в регистрации отчуждения недвижимости.
Недопустимо указание в договоре заниженной цены. Если избежать этого невозможно разница оформляется соглашением о приобретении неотделимых улучшений, произведенных владельцем.
Не менее важно и документальное подтверждение передачи денег. Продавец должен лично написать расписку о получение денег.