Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор дарения с обременением». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договора приобретают юридическую силу только при соблюдении всех норм законодательства. Так, сделки дарения и ренты, в дополнение к соблюдению всех условий в соглашении, должны быть еще и зарегистрированы в соответствующем органе. Только после этого договор считается заключенным и вступает в законную силу.
Дарение с обременением не всегда возможно, поскольку существуют запреты и ограничения на определенные действия в части отчуждения имущества, созданные для того, чтобы оно оставалось в собственности у хозяина.
Сервитут, являясь обременением, не препятствует отчуждению собственности. Проживание на постоянной основе дарителем так же не ограничивает собственника в правах распоряжения имуществом. В тоже время, бытует мнение о том, что подарок в виде недвижимости, которая остается местом жительства прежнего собственника, является обременением. Поэтому, такая сделка имеет риск быть признанной недействительной.
Дарение жилья с залогом
Формально, даже наличие у квартиры зарегистрированного залога не лишает собственника возможности подарить квартиру любому выбранному субъекту. Однако для этого потребуется получить официальное разрешение на распоряжение объектом недвижимости у лица или органа, в пользу которого зарегистрирован залог.
Как правило, залог на квартиру устанавливается в пользу банковского учреждения, которое выделяло заемные денежные средства на приобретение жилья. В этом случае для снятия обременения существуют следующие варианты действий:
- предложить банку установить залог на иной аналогичный объект недвижимости, принадлежащей заемщику;
- переоформить залоговое обязательство на одаряемое лицо.
Договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя: характеристика
Этот тип сделки довольно-таки часто применяется как между гражданами, находящимися в родственной связи, так и не соединенными кровными узами (друзьями, юридическими лицами и др.). Такой акт имеет ряд положительных и отрицательных характеристик для обоих контрагентов.
Для правомерного исполнения договора с условием обременения нужно проделать цикл операций по его регистрации и оформлению. При этом не должно быть встречных подарков со стороны одаряемого.
А также существует еще один нюанс, при котором, переданная владельцем в дар квартира исключается из наследственной массы собственника после его кончины.
Это происходит в том случае, когда переход прав собственности на подаренное имущество не был зафиксирован в ЕГРН. Хотя договор был уже подан на госрегистрацию, но по каким-либо причинам не был зарегистрирован.
При таких обстоятельствах одаряемый вправе защитить свои интересы в суде. Однако судебная практика противоречива, все зависит от конкретных обстоятельств дела.
Договор дарения представляет собой разновидность сделки по отчуждению имущества, при которой оно передаётся безвозмездно.
При этом одаряемый не будет иметь никаких материальных обязательств перед дарителем, в противном случае договор будет иметь иную природу и будет именоваться меной или куплей-продажей.
Однако некоторые ограничения всё же могут быть использованы. Закон разрешает дарить квартиру при условии пожизненного проживания в ней предыдущего собственника.
Такая оговорка может стать удобным выходом при желании передать право собственности при жизни, но при наличии опасений за собственное право проживания.
Суть в том, что при отсутствии данной оговорки, даже в случае, если даритель будет зарегистрирован в квартире, новый собственник сможет выписать его (в судебном порядке), так как будет обладать полным правом собственности, а право пожизненного проживания защитит от подобных ситуаций.
Право пожизненного проживания, указанное в договоре дарения, даёт бывшему собственнику возможность проживать в переданном объекте недвижимости, однако такое лицо больше не сможет распоряжаться имуществом и влиять на его дальнейшую судьбу.
То есть любые аспекты права собственности у лица исчезают, остаётся лишь частичное право пользования.
Что происходит с квартирой, если даритель умирает?
После оформления ДД право собственности переходит к одаряемому, но даритель продолжает жить в подаренном имуществе и состоять на регистрационном учете.
В случае его смерти наследники претендовать на подаренную недвижимость не смогут – ею владеет другой человек (одаряемый).
Пример из практики:
Мужчина подарил дом женщине по ДД с пожизненным проживанием в 2015 году, право собственности за одаряемой зарегистрировано через 2 недели. После этого он остался жить в подаренном жилье, а в 2017 году скончался. Т.к. недвижимость на момент смерти дарителя принадлежала одаряемой, правопреемники не смогли претендовать на нее и получить в наследство.
Дарственная с обременением: плюсы и минусы
Перед сделкой по приобретению сложной недвижимости в дар нужно оценить плюсы и минусы такой сделки, учитывая все тонкости. Большим и неоспоримым преимуществом дарственной с обременением можно назвать сохранение или приобретение одаряемым возможности проживать в квартире. На основании договора дарения получатель может прописать в жилое помещение иных лиц.
ВАЖНО! Условие о проживании, так же как и пожизненный срок права на пользование подаренной жилплощадью, следует обязательно указать в договоре.
В большинстве случаев для получателя проблемной недвижимости перечисление плюсов такой сделки на этом и заканчивается. К минусам одаряемого относится освобождение владельца от различных проблем и сохранение за ним права пользоваться объектом, что несомненно, является плюсом для дарителя.
Такой вариант подходит людям, не имеющим возможности приобрести недвижимость иным способом и уверенным в своих юридических и финансовых силах решения возможных проблем. Совершая подобные сделки, многие просто не знают, как снять обременение с квартиры.
Дарственная на объект недвижимости можно оформить вместе с обременением в виде ренты. Тогда владелец жилплощади должен заключить отдельный договор, в котором будет указано условие о передаче с обременением пожизненного проживания дарителя на передаваемой жилплощади. И тогда его можно воспринимать в качестве заключенного договора дарения с фактом иждивения.
Смысл ренты строится на том, что одариваемому вменяется уход за владельцем недвижимости. В этом случае после смерти основного владельца — дарителя — он становится полноправным владельцем квартиры.
До того момента, как будет снята рента, плательщик ренты не может в полной мере распоряжаться полученной недвижимостью по своему усмотрению. Эту возможность он получит только после окончания обременения или после фактической смерти владельца. Договор дарения в виде ренты с обременением получает большее признание в стране и вызывает много вопросов со стороны желающих заключить сделку такого типа.
Договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя
Договор дарения подразумевает безвозмездную передачу имущества без встречного материального требования к одаряемому. При этом граждане свободны в заключении сделок и вправе установить условия, согласно которым даритель сможет пожизненно проживать в отчуждаемой недвижимости.
Права и обязанности по смешанным договорам возникают на основании применения элементов различных сделок. Передать недвижимость на безвозмездной основе и заручится гарантией от одаряемого на возможность пожизненного проживания можно несколькими способами, а именно: заключить дарственную с возможностью пожизненной регистрации, договор ренты или соглашение о пользовании имуществом.
Указание на условие в дарственной является гарантией исполнения договора в случае нарушения прав бывшего собственника, так как данная сделка может быть отменена в судебном порядке, если будет доказано, что одаряемый различными способами препятствовал пользованию имуществом.
Дарения жилого помещения, обремененного залогом
По закону, наличие залога не мешает собственнику реализовать квартиру другим лицам. Главное – получить письменное разрешение у субъекта, права которого затронуты залоговыми отношениями.
Чаще всего залог на недвижимое имущество оформляется в пользу банковской организации. Снять такой тип обременений можно следующими способами:
- перенести залог на другой недвижимый объект, которым владеет собственник;
- переоформить залог на вторую сторону договора дарения.
Даритель не принимает решения относительно переоформления обременения на другой объект или гражданина. Это решает банк-кредитор. Если банк отказал, гражданин может заключить договор обещания будущего дарения. Моментом его исполнения можно указать день снятия ипотечного обременения с квартиры.
Полезно знать:
- Договор обещания дарения в 2021 году
- Дарственная с правом пожизненного проживания в квартире
- Чем отличается дарственная от договора дарения?
Обременение в виде аренды
Сейчас многие сдают свои квартиры в аренду с целью получения дохода от свободной жилой недвижимости. Однако этот факт может стать серьезной помехой при оформлении дарственного договора. Если владелец жилья решит оформить дарственную, то она будет обременена арендным соглашением. Но при этом не стоит пугаться этой проблемы, так как собственнические права на арендную недвижимость остаются у дарителя, но никак не находятся у арендаторов. Единственным минусом такой сделки является то, что одаряемый не сможет заселиться в квартиру до того, пока срок аренды не истечет.
Дополнительную информацию, включая сам образец договора с арендным обременением, можно получить обратившись за консультативной помощью к юристу или нотариусу.
Причины для оспаривания
Если определенный человек решает, что надо признать сделку дарения недействительной, то он должен разобраться в том, в каких случаях оспаривается дарственная. Для этого могут быть разные причины, которые должны подтверждаться официальными бумагами. Обычно процедура выполняется по следующим основаниям:
- для заключения договора использовалась неправильная форма, поэтому в тексте наличествуют ошибки, а также отсутствуют существенные условия;
- даритель умирает до непосредственной передачи имущества, а при этом дарственная с правом пожизненного проживания дарителя составлялась без участия нотариуса, поэтому квартира при таких условиях входит в наследственную массу;
- во время подписания документа даритель являлся недееспособным;
- сделка является мнимой или притворной;
- есть вероятность, что за счет неправильных действий одариваемого недвижимость будет уничтожена;
- даритель официально признается финансово несостоятельным, поэтому управляющий, назначенный судом, может отменить сделку, если она была заключена в течение года до подачи иска о банкротстве в суд.
Оспаривается ли дарственная, если договор был заключен три года назад? При таких условиях суд не будет рассматривать иск, так как истек срок давности. Каждая ситуация является индивидуальной, поэтому судья должен учитывать все нюансы конкретного дела.
Суть дарения с проживанием
При оформлении дарения с пожизненном проживанием в текст дарственной включаются пункты, регламентирующие право использовать жилплощадь предыдущему владельцу квартиры. Он вправе жить в ней безвозмездно.
Дарственная с обременением не может быть оформлена без согласия одаряемого. Если он с чем-то в договоре будет не согласен, он может отказаться от подарка. В условия договора необходимо вписать все условия заключаемой сделки максимально подробно. К примеру, следует указать, какой конкретно комнатой может пользоваться даритель, а также информацию о том, могут ли жилплощадь использовать третьи лица.
Все указанные условия будут действовать только до момента смерти дарителя. После этого события третьи лица утратят свое право на проживание в квартире, и она полностью перейдет во владение одаряемого.
Как оформить – пошаговая инструкция
Процедура оформления дарственной на квартиру с пожизненным проживанием дарителя практически аналогична заключению обычного договора дарения. Перед тем как приступить к непосредственному оформлению, владелец квартиры должен принять соответствующее решение и согласовать желание по передаче прав собственности с потенциальным одаряемым.
После согласования требуется собрать необходимые документы и составить текст договора с учетом всех нюансов сделки. Затем, необходимо пройти процедуру государственной регистрации в Росреестре.
Оформлять дарственную можно без привлечения нотариуса. Договор не обязательно должен быть заверен в нотариальной конторе. Однако подпись нотариуса может помочь при возникновении каких-либо спорных ситуаций.
Рассмотрим каждый этап оформления подробнее.
При составлении соглашения предусмотрены свои особенности. Они кроются не только в приобретении особых прав и обязанностей сторонами, но и составлении текста соглашения.
Возможность пожизненного проживания должна быть прописана в самом договоре. Это важно, так как доказать наличие правомочий по пользованию жильем будет никак по-другому невозможно.
Одаряемому же следует помнить, что текст подписываемого документа нужно читать обязательно, чтоб такой пункт не стал для него сюрпризом.
Таким образом, даритель может оставить за собой привилегию пожизненно проживать и пользоваться подаренным объектом.
Это не запрещено законодательством и дарственную вряд ли реально оспорить только из-за наличия этого пункта. В целом, это неплохой компромисс для обеих сторон сделки.
Продажа квартиры, в которой проживает даритель
Фактически после государственной регистрации перехода права собственной на квартиру к одаряемому даритель теряет возможность ей распоряжаться. И новый владелец может ее продать другим лицам. Поскольку выписать дарителя невозможно, то покупатель должен быть извещен об этом обстоятельстве. Если он его принимает, то сделка состоится.
Ограничение в праве продажи третьим лицам в тексте дарственной недопустимо. Такой договор можно признать недействительным.
Если даритель умирает, кому принадлежит квартира?
По дарственной право собственности на квартиру переходит к лицу, выступающему в качестве принявшего дар. Если в ней прописано пожизненное проживания дарителя, то это условие действует до его смерти. Наследники не смогут претендовать на эту жилую площадь, поскольку она при жизни дарителя ему уже не принадлежала.