Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Не остаться без квартиры и денег: риски покупки на вторичном рынке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нужно самым тщательным образом проверять все правоустанавливающие документы на квартиру, личные данные владельца, все доверенности. Причины, по которым могут возникнуть сложности, — это наложенный арест на имущество, зарегистрированные дети или недееспособные, наличие наследства или дарения, отсутствие согласия одного из супругов и многое другое.
Недостоверные документы
Поэтому перед сделкой следует запросить массу справок в различных государственных органах, например в ЕГРН, БТИ, выписки из домовой книги, а иногда потребуются и справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Не помешает проверить выписку по финансово-лицевому счету квартиры, в котором отображается задолженность по оплате коммунальных услуг. Лучше всего, чтобы собственник принес эту выписку в день сделки или хотя бы накануне.
Риски при покупке квартиры – выводы
Покупка квартиры, будь то первичный, или вторичный рынок, несет в себе множество рисков. Для того, чтобы их устранить, нужно основательно подходить к выбору квартиры, а также проверке документации.
Риски не возникают сами по себе. Иногда проблемы может создать себе и сам покупатель.
Для безопасной покупки недвижимости необходимы опыт, знания законов и умение анализировать документы. Если вы сами не разбираетесь в законодательстве – не спешите бежать за советами к родственникам. Лучше всего обратиться за помощью к опытному юристу по недвижимости.
Тщательная проверка документов поможет вам. Вы будете уверенным в том, что покупаете квартиру на законных основаниях. И не будете иметь с ней проблем в дальнейшем. Для того, чтобы точно обезопасить себя от возможных рисков – обращайтесь к нам в GetHom.
У нас есть отдел юристов по недвижимости для сопровождения сделок и проверки документов. Поможем вам убедиться в надежности продавца. Исключим все риски при покупке квартиры, дома, участка и любой другой недвижимости. Цены услуг:
- Первичная консультация – бесплатно.
- Поверхностный анализ рисков и консультация – 1500 грн
- Комплексная проверка любой недвижимости – 2500 грн
- Выезд юриста на сделку/переговоры/проверку – 5500 грн
- Сопровождение юристом GetHom на всех этапах – 14000 грн
| В чем подвох? | Как себя обезопасить? |
| Обременения (ипотека, рента, договор социального найма, арест и др.) | |
| Приобретать недвижимость, взятую в ипотеку, можно, но с целым рядом оговорок. Худший случай — когда продавцы умалчивают о наличии обременений. Например, есть риски двойного обременения, наличия штрафов и пеней помимо основного долга и т.д. Покупка такой недвижимости обернется дополнительными финансовыми тратами. Квартиру, находящуюся под арестом, приобретать нельзя. Такую сделку не зарегистрируют в Росреестре, и если вы передадите продавцу аванс или полную сумму за недвижимость, вернуть ее будет практически невозможно. | Информация об обременениях содержится в выписке из ЕГРН. В случае приобретения недвижимого имущества, взятого в ипотеку, необходимо связаться с банком для переоформления договора. Параллельно проверяется наличие пеней и штрафов. Мы в любом случае рекомендуем производить оплату за жилую недвижимость только после регистрации сделки в Росреестре. Это обезопасит от случаев, когда продавец пытается скрыть обременения от покупателя. |
| Двойная продажа | |
| Между моментом подписания договора купли-продажи и регистрацией сделки в Росреестре может пройти от нескольких дней до нескольких недель. При этом пока не будет внесена запись о переходе права собственности в ЕГРН, продавец продолжает оставаться собственником недвижимости и может заключить еще несколько договоров. | Обезопасить себя можно при помощи правильной схемы проведения сделки купли-продажи — в частности, передачи средств только после регистрации права собственности в Росреестре. Лучший вариант — обратиться за юридическим сопровождением сделки, а не планировать покупку самостоятельно. |
| Недееспособный продавец | |
| Одним из рисков для покупателей недвижимости является подписание договора с недееспособным или ограниченно дееспособным продавцом. Такая сделка должна заключаться опекуном или попечителем, и впоследствии они могут оспорить ее в суде. | Необходимо запросить у продавца справку из психоневрологического и наркологического диспансера о том, что он не состоит на учете. В случае с пожилыми людьми или инвалидами также нужно запросить справку из органов опеки и убедиться, что над ними не установлено опеки. |
| Нарушения в процедуре приватизации | |
| В приватизации должны участвовать все прописанные граждане. Если кто-то из них не давал разрешение на процедуру, то может оспорить сделку с квартирой в суде. Несовершеннолетние граждане, зарегистрированные в квартире, могут обратиться в суд при достижении 18-летнего возраста: прописанные в приватизированной квартире дети не теряют на нее права даже после продажи. | Чтобы купить квартиру без проблем, запросите у продавца расширенную архивную выписку из домовой книги. Она содержит информацию обо всех гражданах, которые были прописаны до приватизации. Если кто-то из них (в том числе несовершеннолетние дети) не включен в список владельцев недвижимости, велика вероятность мошеннической схемы. |
| Нарушение прав супруга | |
| Если собственник состоял в браке на момент приобретения жилья, второй супруг тоже имеет право на недвижимость независимо от того, на кого она оформлена. Это верно даже в случае, если брак был расторгнут. Сделка может быть аннулирована через суд. | Чтобы избежать данного риска при покупке квартиры или дома на вторичке, проверьте по паспорту, был ли продавец женат на момент заключения сделки. Если да, потребуется письменное согласие супруга, заверенное нотариусом. |
| Нарушение прав детей | |
| Если ребенок зарегистрирован в квартире или имеет долю в ней, для продажи требуется разрешение органов опеки и попечительства. Также права детей будут нарушены, если несовершеннолетний не участвовал в процессе приватизации квартиры, в которой он был прописан. При приобретении недвижимости есть риски, что сделка может быть признана недействительной. | Для сделки купли-продажи нужно разрешение органов опеки и попечительства. Также необходимо убедиться, что ребенку будет, где жить: возьмите у продавца заявление, где он укажет новое место регистрации. Расширенная справка из домовой книги позволит понять, были ли прописаны несовершеннолетние в квартире до приватизации. |
| Притязания наследников | |
| Есть серьезные риски при покупке в Москве квартиры, полученной в наследство. Если она передана по завещанию, его могут оспорить в силу недееспособности наследодателя. В случае наследования по закону права на наследство могут в течение трех лет предъявить неучтенные наследники. | Если есть возможность, лучше дождаться истечения срока исковой давности (3 года). В противном случае возьмите у продавца заявление об отсутствии других наследников на недвижимость — это увеличит ваши шансы в суде. |
| Неузаконенная перепланировка | |
| Незарегистрированная перепланировка может обернуться штрафами и требованием вернуть квартиру к состоянию, отраженному в планах БТИ. Это обернется существенными финансовыми потерями. | Необходимо запросить у продавца план БТИ и сверить с ним реальное состояние квартиры. Наличие неузаконенной перепланировки — как минимум повод для серьезного снижения цены. |
| Потеря аванса | |
| У покупателя есть риски даже до заключения договора купли-продажи квартиры. Продавец может исчезнуть с авансом или настоять на заключении договора, по которому не обязан возвращать деньги в случае срыва сделки. | Обязательно нужно заключать договор о передаче аванса. В нем указываются все детали сделки, стоимость недвижимости, сумма аванса, штрафные санкции в случае нарушения условий сделки каждой из сторон. Необходимо проверить подлинность документов продавца. |
| Недобросовестные риелторы | |
| Слепо доверять риелторам не стоит: у них есть масса способов обмануть покупателя и получить дополнительную комиссию. Например, они могут увеличить стоимость недвижимости, договорившись о скрытой комиссии, или продавать проблемную квартиру с доплатой от продавца. | Основная задача риелтора — отстаивать интересы клиента. Если он этого не делает, слишком явно симпатизирует второй стороне сделки, юлит, пытается отвлечь от документов или просит подписать их без проверки, стоит насторожиться и задуматься о консультации с юристом. |
Риски при покупке квартиры на вторичном рынке
Случай из практики
Сергей купил квартиру в Москве, ему даже удалось выторговать хорошую скидку. Сделка прошла гладко, нотариус заверил документы, но через полгода Сергей получил заказное письмо от незнакомого человека с просьбой освободить квартиру, которую он занимает незаконно.
Автор письма – Зоя Викторовна, мачеха продавца квартиры. Она продала 2/3 своей доли в единственной квартире своему пасынку, а затем через 4 месяца и оставшуюся треть. Сделку заверили у нотариуса дважды по факту передачи частей квартиры. В документах написано, что Зоя Викторовна получила деньги до подписания бумаг. Но на деле ни копейки из обещанных 10 млн она от своего пасынка не видела.
В итоге женщина обратилась в суд, рассказала, что страдает физическими и психическими заболеваниями и момент заключения сделки даже не помнит, и выиграла дело. Судья признал: во время заключения договора она была недееспособной. В итоге квартиру вернули Зое Викторовне, на ее пасынка наложили финансовое взыскание, а Сергей остался без квартиры и денег.
Попасть в подобную ситуацию крайне неприятно, но столкнуться с ней при покупке вторичного жилья может каждый. Чтобы подобная участь не коснулась вас, мы описали самые частые риски при покупке квартиры на вторичном рынке и способы их снизить.
Технические нюансы: на что обратить внимание при осмотре квартиры
Если Вы своевременно не проверите техническое состояние квартиры и дома, велик риск возникновения неприятных последствий – от административных штрафов до бесконечного ремонта. Чтобы этого не произошло, необходимо учесть, изучить и оценить:
- Общее состояние здания (осмотреть придомовую территорию, подъезды, по возможности – подвалы и чердак).
- Материалы, использованные при возведении дома (долговечны или нет, шумоизоляционны или нет и т.д.).
- Общее состояние подъезда (степень чистоты, благоустроенности, наличие/отсутствие лифта, мусоропровода и т.д.).
- Общее состояние квартиры (наличие/отсутствие плесени, грибка, сырости, состояние стен, потолков, полов и т.д.).
- Наличие/отсутствие коммуникационных систем, их исправность (водопровод, электрическая проводка, отопление).
- Удобство планировки квартиры, расположение квартиры относительно сторон света, вид из окон.
- Наличие/отсутствие в квартире ремонта, а также бытовых благ.
Мнение эксперта
Александр Фомичев
Юрист. Стаж лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.
При осмотре квартиры Вам также понадобится запросить у Продавца технический план. Данные из этого документа внимательно сверяются с реально существующей планировкой. Если Вы выявите в каком-то месте несоответствие, Вам нужно будет уточнить у Продавца, была ли проведенная перепланировка одобрена и узаконена в БТИ. Законность и санкционированность перепланировки подтверждается соответствующей справкой, которую Продавец обязан запросить в БТИ по Вашему требованию.
Если после перерегистрации права собственности выяснится, что перепланировка была несанкционированной, нового владельца:
- привлекут к административной ответственности с необходимостью уплаты штрафа (по ст. 7.21 КоАП РФ);
- обяжут возвратить квартиру к ее первоначальному виду за счет личных сбережений.
Также Покупателю понадобится проверить, совпадает ли реальное местоположение квартиры с ее местоположением по документам.
Чтобы узнать больше о возможных подводных камнях, поговорите с соседями Продавца. Так Вам удастся не только выявить интересные подробности о жилье или собственнике, но и понять, насколько потенциальные соседи близки Вам по социальному статусу.
Приобретение вторичного жилья
Любые сделки с недвижимостью сложны – возникает множество нюансов, касающихся предмета сделки, её оформления, соблюдения этапов и сроков, расчётов с налоговой службой. Вдобавок к тому серьёзные объёмы таких сделок притягивают аферистов, и потому есть опасность оказаться жертвой мошенника.
При покупке вторичного жилья проблем может возникнуть даже больше, чем с новостройками, хотя они и другого плана. Они делятся на связанные с техническими характеристиками квартиры вопросы и юридические проблемы. Собственно рисками стоит считать главным образом вторые, поскольку именно из-за них можно остаться без приобретённой квартиры. Что до первых, то в основном это вопрос комфортности проживания. Следует внимательно относиться к приобретению квартиры, чтобы условия жизни не оказались отличающимися от тех, что вы себе представляли.
Чтобы не допустить такого и оформить все безопасно, следует перед покупкой изучить ряд нюансов:
Почему владелец квартиры решил от неё избавиться, каковы его мотивы. Одно дело, если ему срочно нужны деньги или он получил работу в другом городе, и другое – если его не удовлетворяет расположение дома или иные подобные моменты. Конечно, не всегда следует рассчитывать на прямой ответ, если он способен снизить цену, и потому вопрос о мотивах – лишь первый этап анализа, который придётся провести перед покупкой.
Обратите внимание, насколько благоустроен дом, и какова инфраструктура вокруг него. Тут многое зависит от самого покупателя и состава его семьи: например, если в семье есть дети либо планируется их появление, важно наличие игровых площадок для них, а автомобилистов интересует вопрос наличия парковок.
Есть и те вещи, что интересуют практически всех: чистота двора и работа домовых служб в целом, криминогенная обстановка в районе, социальная инфраструктура, наличие магазинов в ближайшей доступности, экология.
Стоит оценить также и сам дом начиная от фасада и до конструкции. Здесь действуют различные факторы, например, если он построен с нарушением технологии, то долговечность будет куда ниже.
Возникающие риски при покупке квартиры на вторичном рынке
-
Риск того, что будут нарушены права лиц, которые не достигли возраста совершеннолетия, или же лиц, которые находятся под опекой, либо попечительством.
Эта ситуация может возникнуть тогда, когда квартира продается не взирая, на то, что органы опеки не дали разрешения на продажу, либо такое разрешение вообще, не было получено. И продавец просто скрыл факт, того, что в квартире прописан ребенок или он является полноправным собственником жилья, либо имеет долю.
Для избежания такой ситуации стоит запросить у продавца оригинал разрешения органов опеки о продаже квартиры, если в ней имеются прописанные дети или несовершеннолетний является собственником.
Так же стоит удостовериться, что ребенку, снятому с регистрации по данному месту жительства, будет, где проживать (копия свидетельства о регистрации права собственности или справка с нового места жительства).
-
Возможен риск при покупке квартиры, которая была приватизирована с нарушениями прав лиц, которые не достигли совершеннолетия. Это значит, что в процессе приватизации не участвовал совершеннолетний собственник, он вправе обжаловать такую сделку по достижения возраста восемнадцати лет.
Запросите у продавца выписку из архива о лицах, которые когда-либо были зарегистрированы в данной квартире, а так же проверьте зарегистрированных несовершеннолетних детей до приватизации квартиры.
-
Случается так, что Вы покупаете квартиру, которая была приобретена в то время, когда собственник был в браке, и квартира была куплена совместно, но записана только на одного. Тогда возникает опасность того, что права супруга могут быть нарушены, так как без согласия, второго супруга собственник не имеет право продать квартиру.
В такой ситуации необходимо проверить паспорт продавца и, если, он в браке, запросите нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры.
- Если в квартире проживают люди, которые
- не желали участвовать в приватизации жилья,
- пользуются недвижимости с тем, что имеют завещательный отказ,
- являются детьми, не достигшими восемнадцати лет или дети, оставшиеся без попечения родителей/находящиеся под опекой,
- получают ренту на данную недвижимость,
- имею договор найма либо пользования квартирой на безвозмездной основе.
То возможно возникновения опасности, что при покупке квартиры другим лицом, данные будут обременять его своим присутствием, которое является законным, независимо от того, кто является собственником.
Для минимального риска нужно попросить у продавца выписку из домовой книги о зарегистрированных лицах, и, если, там имеются прописанные люди, то стоит их снять с регистрационного учета до продажи жилплощади, соответственно, расторгнув договора, которые имелись до этого.
-
Риск того, что квартира продана человеком признанным недееспособным или ограниченно дееспособным по решению судебного заседания. Суть в том, что в данном случае продажа квартиры возможна только при подписании договора купли-продажи опекуном или попечителем.Если недееспособное лицо подпишет договор о продаже квартиры, то его вправе обжаловать через суд люди, являющимися опекунами или попечителями.
Устранить риск можно посетив совместно с продавцом психоневрологические и наркологические диспансеры и, получив, справку о не состоянии на учете в них продавцом. Требование покупателем от продавца справки из органов опеки о том, что над продавцом не установлено опеки.
-
Случаи, когда нарушаются права наследников довольно распространены. Это возникает тогда, когда наследник, который вступил в наследство, продает квартиру, считая, что имеет право, так как другие наследники не успели вступить в наследство по истечению полугода, которые отведены для принятия наследства.
Но другие члены семьи, имеющие права на наследство могут обжаловать такую сделку, если в суде докажут, что на то, что они не успели вступить в наследство, имелись уважительные причины. В этом случае может быть оспорено и само завещание, которое может быть подделанным.
Риск будет минимальным, если сделка произойдет после того, как истечет срок исковой давности с момента регистрации права собственности на наследника. Так же возможно нотариально заверить договор купли-продажи.
- Риск того, что продавец намеренно хочет обмануть покупателя с целью продажи недвижимости, которая является некачественной, по завышенной цене. Стоить быть внимательным при осмотре квартиры, которую хотите приобрести, так как после совершения сделки купли-продажи и подписания договора довольно тяжело будет доказать, что квартира оказалась в неисправном состоянии и до этого Вы об этом не знали!
Распространённые схемы мошенничества и обмана
Рисков, связанных с приобретением квартир, огромное множество. Далее будут разобраны наиболее распространённые мошеннические схемы:
- Покупка квадратных метров у человека, не являющегося их собственником. В большинстве случаев, обман строится на поддельной доверенности.
- Нарушен порядок приватизации. Он заключался в том, что в процессе оформления документов, в число собственников не включались несовершеннолетние лица. Впоследствии они имеют право претендовать на свою долю.
- Сомнительная и запутанная история предыдущих сделок купли-продажи. Если в дальнейшем, любая из них будет признана незаконной, то нынешние владельцы могут лишиться своего права собственности.
- В уже купленной квартире остаются прописанные лица. Некоторых из них бывает выписать очень проблематично.
- Продажа квартиры осуществляется после передачи её по наследству. Здесь, после оформления договора и передачи денег, могут неожиданно появиться другие наследники, которые, также будут претендовать на свои квадратные метры.
- Нарушения, связанные с использованием материнского капитала.
- Квартира может находиться в залоге у банка по кредитным обязательствам.
- Среди бывших собственников обнаруживается недееспособный гражданин, который после продажи квартиры заявляет, что им манипулировали и он не давал своё согласие на продажу имущества.Подобные споры могут очень долго разрешаться в судебных инстанциях, и не всегда правда оказывается на стороне покупателя.
- Аналогичная ситуация может произойти, если один из собственников на момент заключения сделки находился в армии или отбывал наказание в тюрьме. В последствии, он имеет право претендовать на часть проданного имущества.
- Продажа квартиры осуществляется одним из супругов без официального согласия второго.
- Продавец использует поддельные документы. Самостоятельно данную схему выявить довольно проблематично, поэтому здесь следует рассчитывать на помощь опытных риелторов, которые могут проверить всю «чистоту» сделки.
- Продажа аварийного жилья или подлежащего сносу. Согласно законодательству РФ, собственнику обязаны предоставить аналогичное жильё, но оно не всегда соответствует по качеству предыдущему.
- При наличии несовершеннолетних собственников, оставшихся без родителей, обязательное условие – это получение подтверждённой справки из органов опеки, о том, что жилищные условия ребёнка не ухудшатся после продажи недвижимости.
Риск №3: сокрытие имени собственника
Продавцы недвижимости далеко не всегда имеют на руках весь перечень документов, необходимых для продажи. Некоторым попросту не хочется лишний раз ходить по государственным учреждениям, где нужно брать справки. А некоторые умышленно не берут в органах документы, чтобы быстрее избавиться от квартиры. Чаще всего продавцы скрывают имя настоящего собственника.
Как правило, такие обманщики просто отказываются показывать документы, свидетельствующие о том, что у них есть право собственности на жилье.
В другом случае они подыскивают поверенного с незаконной доверенностью. В итоге выясниться, что настоящего владельца квартиры уже нет в живых или он признан недееспособным. В таком случае соглашение аннулируется, и недвижимость переходит во владение родственников по праву наследования.
Также возможен обман за счет прекращения действия доверенности сразу после того, как покупатель внесет оплату. От этого риска можно легко защититься, передавая деньги продавцу через банковскую ячейку. В условии пользования ячейкой можно обозначить, что деньги будут изыматься только после окончания сделки. Это не даст мошеннику сбежать раньше времени с деньгами.
Некоторые покупатели решаются на необдуманный шаг, заключая договор дарения вместо купли-продажи. При таком решении задачи существует вероятность остаться и без средств, и без квартиры. Лучшая защита в таком деле – отказ от подписания подобных документов.
Неприятности с покупкой квартиры очень часто связаны с отказом от изучения истории объекта. Это могут быть как юридические несовершенства, так и технические. К примеру, покупатель купил квартиру у собственника, имеющего несовершеннолетних детей – выписать их будет очень сложно. Или существует задолженность по капитальному ремонту дома – платит новый владелец. Проверить следует все сделки по объекту с момента его приватизации. Целесообразно о квартире и ее владельцах получить информацию у соседей. Каждая мелочь может стать роковой ошибкой.
- Продать/Купить недвижимость
- Сдать/Снять недвижимость
- Все операции на рынке загородной и коммерческой недвижимости
- Обменять жилье
- Приватизировать квартиру
- Срочный выкуп квартир
- Помощь в оформлении Ипотеки
- Юридическая консультация по недвижимости от наших специалистов
- Все операции с элитной недвижимостью
- Юридическое сопровождение сделки купли продажи
- Оценить квартиру
- Зарегистрировать переход права собственности
- Проверка юридической чистоты приобретаемой квартиры
- Хоум-стейджинг — подготовка квартиры к продаже
Возможные риски в момент продажи:
- При передаче денег необходимо официальное подтверждение. Для этого оформляется расписка. Передача расписки до момента выплаты денег не производится, недобросовестный покупатель может воспользоваться этим.
- Фальшивые купюры при оплате наличными.
- Ошибка в переводе средств, если неправильно указаны реквизиты.
Расчёт за покупку производится двумя способами: расплата наличными средствами и по безналу. Второй вариант более безопасный.
При наличном способе передачи денег необходимо:
- делать это в безопасном месте;
- проверить подлинность купюр;
- документальное подтверждение.
- через банковскую ячейку, это гарантирует сохранность средств.
При оформлении продажи надо обратить особое внимание на наличие оригинальных документов покупателя.
Писать подробно про популярный развод на «Авито» или «Юле» смысла нет, про него знают практически все. Здесь все очень просто: покупатель интересуется квартирой, продавец рассказывает про нее и говорит, что скоро ее должны купить, но он может придержать ее, если ему перечислят задаток. Доверчивый человек переводит деньги, даже не посмотрев квартиру. Как правило, сумму требуют небольшую – в пределах 1 000-2 000 руб., – поэтому в правоохранительные органы мало кто обращается. Разумеется, квартира не принадлежит «продавцу»: скорее всего, в объявлении он использует чужие фото.
Есть и другие, куда более изощренные способы развода, когда люди лишаются не нескольких тысяч, а миллионов рублей. Рассмотрим 10 самых сложных и популярных махинаций с квартирами, которые распознать не так-то просто.
Похожие записи: