Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приватизация земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По мнению экспертов, плюсов земельного участка без межевания нет, а вот минусов много. Отсутствие границ земельного участка может привести к юридическим проблемам с землей. «Например, это могут быть споры с соседями по границам земельного участка (все хотят больше грядочек). Собственник участка без точных границ может лишиться кусочка своей земли», — предупредила эксперт Кадастровой палаты.
Необходимость приватизации
Отсутствие оформленного права собственности на землю под домом заметно ограничивает возможности для продажи, обмена, сдачи в аренду или совершения других сделок с жильем.
Дело в том, что далеко не каждого потенциального покупателя или арендатора устроит участок, который не принадлежит владельцу дома, а находится в его распоряжении на основании каких-либо других прав, например, аренды или бессрочного пользования.
Еще одним важным моментом становится неоднозначность трактовки действующим законодательством. Последнее воспринимает дом и землю под ним как единый объект недвижимости. Отсутствие права собственности на участок означает нарушение этого принципа.
В то же время необходимо отметить, что рассматриваемое мероприятия не относится к обязательным. Владелец жилья самостоятельно решает, воспользоваться правом на приватизацию земельного участка под домом или нет. Положительный ответ на этот вопрос позволяет получить полный контроль над объектом недвижимости и распоряжаться им по своему усмотрению.
Оповещение соседей о проведении межевания земли
Если рядом с вашим участком живут соседи — их нужно предупредить, что вы будете проводить межевание земли. Лучше всего уведомить соседей за месяц до проведения межевания. Так вы убедитесь, что все соседи в курсе и смогут изменить свои планы, чтобы присутствовать на межевании.
Также вы можете попросить геодезическую компанию заняться этим вопросом. Вероятнее всего, это будет платно. Если вы не хотите платить за уведомление соседей и провести это сами, нужно следовать следующим шагам:
— Напишите уведомление от руки или распечатайте;
— Напишите общее уведомление или для каждого соседа индивидуальное. Пройдите с ним по соседям и соберите подписи, что они уведомлены о проходящем межевании.
Главное: если соседи подписали, но не пришли на межевание — ничего страшного. Важно, что вы собрали подписи и уведомили их о проведении мероприятий.
Последовательность действий — как проходит процедура межевания?
ФЗ № 447 «О государственной регистрации» от 22 декабря 2014 года начал действовать только в 2018 году. Это дало время собственникам участков привести документы в порядок. Закон устанавливает необходимость межевания для всех участков без исключения.
Чтобы его провести правильно, необходимо выполнить следующую последовательность действий:
| Приглашение кадастрового инженера | Он проведет точные замеры с учетом градостроительного плана и других документов. По завершении работ инженер выдаст соответствующий акт. |
| Оформление межевого плана | Составьте заявление и подпишите договор с инженером.
Для этого потребуется следующий пакет документов:
|
| Предоставление документов в Росреестр | Чтобы внести новые сведения в базу данных, в Росреестр подается следующий пакет документов:
|
Работать следует только с аттестованными кадастровыми инженерами. Их список можно найти на сайте Росреестра. Прежде чем подписать договор, проверьте специалиста.
Чтo тaкoe пpивaтизaция и зaчeм oнa нyжнa?
Пpивaтизaция зeмeльныx yчacткoв — этo пepeдaчa зeмли из гocyдapcтвeннoй или мyниципaльнoй coбcтвeннocти в чacтныe pyки.
Poccийcкoe зaкoнoдaтeльcтвo пpeдпoлaгaeт, чтo yчacтoк, нa кoтopoм pacпoлoжeнo здaниe, пpинaдлeжaщee гpaждaнинy, дoлжeн быть apeндoвaн или пpивaтизиpoвaн. Нe cтoит пyтaть пpивaтизaцию и пpиoбpeтeниe в coбcтвeннocть — пpивaтизaция кacaeтcя тoлькo yчacткoв, нa кoтopыx вы yжe пpoживaeтe дoлгoe вpeмя.
B CCCP зeмля былa в coбcтвeннocти гocyдapcтвa. 3eмля в чacтнoй coбcтвeннocти тoгдa вooбщe нe пpeдпoлaгaлacь, a гpaждaнe пoльзoвaлиcь cвoими зeмeльными yчacткaми нa пpaвax бeccpoчнoй apeнды. C pacпaдoм CCCP poccиянe пoлyчили вoзмoжнocть cдeлaть эти yчacтки cвoeй coбcтвeннocтью. Oднaкo дaжe ceйчac, cпycтя пoчти 30 лeт, пpимepнo пятaя чacть зeмeльныx yчacткoв нe пpивaтизиpoвaнa.
Что необходимо для регистрации права собственности?
Для приватизации ЗУ нужно членство в дачном кооперативе, с выделенной долей в совместном титульном праве, официально оформленной в правлении некоммерческого общества (НКО). Таковыми могут выступить как обозначенные дачные посёлки СНТ, так и такие их разновидности как ДНТ и ДНП. В принципах приватизации земель между ними отсутствуют существенные различия, и процедура укладывается в типовой алгоритм.
Если участки оформлены в аренду кооперативом, который постановил начать приватизацию – процесс облегчается для владельцев участков тем, что основные вопросы придётся решать правлению СНТ. Учредителю потребуется получить решение общего собрания, которое выступает в роли правоустанавливающего органа. Порядок приватизации арендованного ЗУ подробно расписан прямо здесь.
Когда дачный кооператив оформил в собственность большинство земель, а некоторые дачники затянули процедуру – им придётся оформлять документацию самостоятельно. Для них так же потребуется получить разрешение на приватизацию от большинства голосов членов кооператива, присутствующих на общем собранием.
Основные законы, регулирующие приватизацию дачных участков
Существует 3 законодательных акта, на основании которых приватизация земельного участка может проводиться по упрощенной схеме:
- Закон 2001 г., предоставляющий право на льготную бесплатную приватизацию земли лицам, получившим ее в наследство или на правах бессрочного пользования до введения Земельного кодекса РФ.
- Закон «О дачной амнистии» 2006 г., благодаря которому бесплатная приватизация продлена до 1 марта 2015 г.
- Поправки к основному закону от 1 января 2015 г., упрощающие процедуру бесплатной регистрации земельных участков для членов садоводческих объединений. Благодаря ей садоводы, не успевшие приватизировать свою фазенду советских времен, вправе оформить участок в собственность, независимо от даты вступления в члены товарищества или кооператива, подготовив небольшой пакет документов.
Какие земли можно получить бесплатно?
Итак, «Дачная амнистия» предполагает безвозмездную передачу в собственность земельного участка, фактически принадлежащего семье или гражданину. Но не всех. Реестр участков, подлежащих бесплатной передаче, четко определен. Это:
- Участки, на которых располагаются приватизированные объекты недвижимости
То есть, если на неприватизированном участке находятся приватизированное жилое строение и хозпостройки, вы имеете право безвозмездно получить в собственность землю, находящуюся под ними и территорию, необходимую для их эксплуатации и обслуживания. Важно, чтобы они были построены раньше вступления в силу Земельного кодекса. То есть, до 2001 года.
Если постройки не приватизированы, земля под ними в собственность не переходит. Ее придется либо выкупить, либо взять в аренду.
- Участки, находящиеся в долгосрочной аренде
Как правило, долгосрочный договор аренды заключается на 20 + лет. Но уже через три года после его заключения можно претендовать на бесплатную приватизацию арендованного участка.
- Участки, полученные под садоводство, ИЖС, ЛПХ
Если участок изначально брался под строительство частного жилого дома, любительское садоводство (по сути, «для дачи») или для того, чтобы вести на нем подсобное хозяйство (но не фермерскую деятельность), то вы уже обладаете всеми законными правами на его бесплатную приватизацию. Осталось лишь оформить все законным образом.
Этот пункт реестра касается, скорее, не «дачников», поскольку приватизированный гараж на даче ничем не отличается от прочих хозпостроек. Речь идет о членах гаражных кооперативов, многие из которых возникли еще во времена СССР. Теперь хозяин каждого бокса может стать полноправным владельцем надела, на котором тот расположен. Оформляется приватизация через правление кооператива.
- Земля, находящаяся в бессрочном пользовании
Этот пункт в основном касается участков, полученных по наследству. До вступления в силу ЗК РФ, в России (и ранее в СССР) земельные участки предоставлялись гражданам в бессрочное пользование.
Теперь, даже если надел не был приватизирован наследодателем, его наследники могут начать процедуру на тех же основаниях, что имел он.
Естественно, требуются документы, подтверждающие, что участок находился в бессрочном пользовании умершего человека.
Земельный участок не стоит на кадастровом учете: Что делать?
Кадастровый учет — это процедура внесения информации об объекте недвижимости (здания, помещения, сооружения, гаражи) и земельном участке в базу ЕГРН. Во время учетно-регистрационных действий в Едином реестре фиксируются базовые характеристики объекта, позволяющие обозначить его в качестве индивидуально-определенного предмета.
Согласно действующему законодательству каждый собственник земли и недвижимого имущества обязан поставить его на кадастровый учет. После чего объекту присваивают индивидуальный кадастровый номер и за ним закрепляется определенная кадастровая стоимость. С этого момента владелец обязан платить налог.
После внесения сведения в Госкадастр, подтверждается факт юридического и фактического существования объекта. Если данные о недвижимости в ЕГРН отсутствуют, юридически его не существует, он считается бесхозным. С такими объектами запрещены любые имущественные сделки (купля-продажа, аренда, наследование, дарение).
Если земля не стоит на кадастровом учете, необходимо это исправить. Для собственника существует единственно правильный способ решения проблемы — межевание. После установления границ участка, кадастровый инженер оформить межевой план и передаст его на регистрацию в Росреестр. Если не будет выявлено ошибок, объект поставят на госучет и зарегистрируют право собственности.
Бывают случаи, когда необходимо выяснить информацию о бесхозном наделе. Например, если вы хотите купить или взять в аренду землю, а она не стоит на кадастровом госучете. Что делать в такой ситуации? Прежде всего, необходимо узнать, кто является законным собственником. Сделать это можно несколькими способами:
- Заказать выписку ЕГРН — если надел не зарегистрирован в кадастре, получить справку невозможно;
- Обратиться к соседям — владельцы смежных территорий, как правило, знают, кто живет с ними рядом, поэтому смогут подсказать контактные данные собственника ЗУ;
- Спросить у председателя СНТ — если участок относится к садовому некоммерческому товариществу;
- Подать запрос в муниципалитет — если данные об участке в ЕГРН отсутствуют и он не принадлежит СНТ, значит надел является собственностью муниципалитета. В этом случае его могут выделить вам в пользование;
- Запросить сведения в ФНС — каждый землевладелец является плательщиком налога, поэтому в базе налоговой инспекции есть данные собственника нужного участка;
- Опубликовать объявление в СМИ.
Кадастр и межевание: В чем разница?
Оба вида действий имеют много одинаковых черт. Согласно ФЗ РФ № 221, межевание является видом инженерных изысканий по определению границ земельного участка. Таким образом, можно сделать вывод, что эта процедура направлена на выделение отдельного надела из границ общего земельного массива. Во время межевания специалист проводит замеры с помощью специального оборудования, проводит геодезическую съемку, устанавливает границы. На результатах указанных исследований осуществляется кадастр.
Кадастр фиксирует результаты межевания и оформляет их документально. В кадастровом паспорте указаны отличительные черты и индивидуальные характеристики учетной единицы. В нем содержится информация об объекте и его взаимосвязь с другими наделами. Без кадастра собственник не может оформить права на имущество.
Основания для отказа в приватизации участка
Земельным законодательством предусматривается строго определенный перечень оснований для отказа в приватизации земельного участка (далее – «ЗУ»).
- Участок расположен в красных линиях. То есть он располагается на территории общего пользования (включая лесопарковые зоны), в том числе в пределах ЛЭП, коммуникационных сетей связи, трубопроводов, железных, автомобильных и пешеходных дорог, проездов и проходов.
- ЗУ полностью или частично расположен в природоохранной зоне. Это может быть территория заповедника и пр.
- Участок располагается в зоне, которая в недалеком будущем будет отнесена к особо охраняемым или подвергнута реорганизации.
- ЗУ частично или полностью располагается на территории частного владения физического или юридического лица.
- На участок или зону его расположения наложено ограничение или исключение из оборота.
- ЗУ располагается на территории земель, входящих в государственный резервный перечень и может потребоваться для реализации государственных (муниципальных) проектов.
- Участок запрещен к выкупу, иной передаче в частную собственность действующим федеральным законом или муниципальным правовым актом.
- На участке возведена незаконная постройка.
Можно ли продать землю без права собственности?
Отсутствие права собственности на землю говорит о том, что процедура приватизации не было проведена. А значит, гражданин не обладает всей полнотой прав, которая бы разрешала производить сделки с недвижимостью, в данном случае, сделки с землей.
Поэтому землю без приватизации продать не получится, так как гражданин не имеет прав на осуществление подобной процедуры. Земельный надел пока что находится в государственной или муниципальной собственности.
А вот государство или муниципалитет имеет право продать гражданину данный земельный надел, таким образом проведя процедуру платной приватизации, вследствие чего лицо станет собственником.
Приватизация ЗУ – это сложная процедура, которая осуществляется в несколько этапов. Она содержит много нюансов, с которыми можно столкнуться в ходе выполнения. Но внимательное изучение законодательства, а также поэтапное следование планам даст свои плоды, в скором времени вы станете обладателем собственного земельного надела.
Подтверждение собственности по решению суда
Понятно, как оформить приватизацию земельного участка, но что делать, если вы пользуетесь им уже какое-то время, и тут законность вашего хозяйствования начинает оспаривать третье лицо или БТИ? Следует незамедлительно подать на «обидчика» иск в суд и собрать все свидетельства, хоть как-то подтверждающие легитимность вашего владения.
При наличии хорошего адвоката правоту признают при получении документов о наследстве, находке, бесхозном имуществе. Отказать же могут:
- при отсутствии разрешения горсовета на утверждение проекта по отчуждению недвижимости;
- если размеры указанного вами надела фактически превышают максимально допустимую площадь.
Когда объект в долевой собственности
Если на каком-то участке расположен жилой дом, у которого сразу несколько владельцев, и один из них желает получить свою часть здания в персональное владение, ему необходимо заручиться согласием остальных хозяев, после чего пройти стандартную процедуру.
Если кто-то из этих лиц не хочет защитить свои интересы, можно провести выдел доли в натуре, и затем собирать и подавать документы, становиться на кадастровый учет, обращаться в муниципалитет. Если же и в этом вопросе не удается достичь компромисса, следует направить иск в суд, который практически наверняка примет решение в пользу заявителя и предоставит ему возможность свободно распоряжаться принадлежащим ему имуществом.
Есть еще один вариант того, как приватизировать участок земли в собственность: можно взять его в бессрочную аренду, заключив соответствующий договор. Нюанс в том, что вы должны предоставить соседу контракт на пользование, а он обязан его подписать (поступить по-другому он просто не вправе). Ну а впоследствии вы без проблем подтвердите законность своего владения, по сути, без согласия кого-либо еще – изящно и удобно.
В процессе оформления возникают самые разные нюансы, в зависимости от ситуации, поэтому помощь грамотного юриста точно не будет лишней, хотя бы в рамках консультации, и обернется уверенностью в отсутствии ошибок и экономией времени. Хотя в стандартных случаях даже бесплатная приватизация земельного участка в собственность не вызывает особых сложностей.
Процедура действий по межеванию
Следует более подробно описать различные этапы работ по проведению рассматриваемой процедуры. Если есть кадастровый паспорт, процедура будет аналогичной. Важно отметить, что основным лицом при проведении данной процедуры является кадастровый инженер. Ему надо для выполнения таких работ иметь специальную лицензию. Можно ли обращаться к другим специалистам? Нет, это не допускается. Однако квалификация у разных специалистов может быть различная. Желательно выбрать для межевания кадастровых работ наиболее квалифицированного исполнителя.
- На первом шаге необходимо выбрать специалиста и заключить с ним договор о проведении соответствующих работ. Для работы нужны будут два специалиста, имеющие соответствующую лицензию. Обращаться для этого можно не только в муниципалитет, но и в частную фирму. Конечно, в первом случае это будет бесплатно, а во втором придётся работу оплатить. Но, с другой стороны, как правило, в данном случае квалификация специалиста будет выше, если он работает в частной фирме.
- Далее происходит собственно сам процесс межевания. Владелец участка должен согласовать границы с соседями, представить нужные документы и показать, где находится искомый земельный участок. Обязанности кадастрового инженера здесь проявляются в полной мере. Кадастровый инженер проводит в это время большой объём работ, в течение которых он должен изучить регистрационные документы, осуществить подготовку данного проекта, встретиться с соседями и обговорить с ними расположение границ участка если нет претензий. В процессе своей деятельности он окончательно устанавливает границы участка, производит необходимые геодезические работы, подготавливает точный план земли с установленными на ней границами и производит окончательное оформление плана этой земли. На этом выполнение кадастровых работ заканчивается.
- На третьем шаге составляется окончательный документ по всей форме.
- Теперь нужна постановка на кадастровый учёт, при этом участок получает кадастровый паспорт.
- Внесение данных в Единый реестр недвижимости. Государственная пошлина на текущий момент составит 350 рублей.
После этого размежевание земельного участка считается законченным, а земельный участок — полностью оформленным. Как получить выписку из реестра? Это делается обычным образом.
Достоинства и недостатки процедуры
К плюсам межевания можно отнести:
- Полное документальное отображение границ земельного участка. При этом соседи в обязательном порядке подтверждают свое согласие с установленными границами.
- Совершение всевозможных сделок с наделом (купля-продажа, аренда, дарение, передача в наследство и т.д.).
- Проводится бесплатно от муниципалитета.
Среди минусов можно выделить:
- Занимает достаточно много сил и времени (в среднем – полтора месяца).
- Законодательство постоянно меняется и редактируется, поэтому многие землевладельцы оттягивают момент.
- Нет необходимости провести межевание, если есть регистрация и размежевка в бумагах, которые устанавливают право собственности на землю.
- Специалисты, которые представляют муниципалитет, не всегда бывают компетентны.
Обязательно ли делать межевание земельного участка?
Как показывает практика – межевание требуется обязательно. Поэтому мы рекомендуем прочитать нашу инструкцию по межеванию.
Альтернативы данной процедуры не существует. Вопрос проведения межевания дачного участка может упираться только в сроки, которые определяет владелец ЗУ. Иногда обращение в геодезическую компанию происходит по факту, когда та или иная проблема назревает и требует решения. Добросовестные правообладатели ЗУ, как правило, оформляют документацию для межевания заранее.