Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Альтернативная сделка и ячейки риски по двух договорам купли продажи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок, в которой есть несколько продавцов и покупателей. Проще говоря, продавец не получает денежные средства, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости, пояснил руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры» Алексей Силкин.
Как провести альтернативную сделку
Альтернативная сделка отличается от обычной только увеличенным числом квартир и участников. Все остальное то же самое — проверка юридической чистоты квартиры, личности продавца, истории перехода права собственности, заключение договоров купли-продажи.
«Сложность заключается в том, что нужно прийти к единому мнению насчет дня сделки, времени, нотариуса и банка, если используется ипотека. Всегда возникает вопрос, как подавать документы на регистрацию. Риелторы обычно настаивают на централизованной подаче пакетной регистрации через центр оформления. Потому что, если одна квартира зарегистрируется, а другая нет, придется экстренно искать другой вариант и быстро регистрировать его», — предупредила руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».
Для продавца и покупателя альтернативная сделка почти не отличается от классической схемы. В связи с этим рассмотрим пошагово ситуацию со стороны продавца-покупателя.
- Первое, что нужно, — разместить объявление о продаже квартиры, указав, что планируется альтернативная сделка.
- Найти подходящий вариант и проверить юридическую чистоту квартиру. Сделать это можно, заказав выписку ЕГРН, где содержатся все сведения о собственниках квартиры, обременениях, судах. Лучше всего заказывать выписку ближе к дате сделки. Также можно запросить выписку из домовой книги — в ней будет указано, кто прописан в квартире, есть ли задолженность за коммуналку и т. д. Покупателю своей недвижимости тоже лучше предоставить такой же пакет документов.
- Выбрать форму расчета. При альтернативной сделке ее участники могут производить расчеты через банковскую ячейку, куда закладываются наличные деньги, и в безналичной форме с помощью перечисления средств на расчетный счет. В данном случае необходимо продумать правильную схему взаиморасчетов. К примеру, покупатель кладет деньги, которые должен заплатить за квартиру, в одну ячейку. Покупатель-продавец в свою очередь кладет деньги, которые будет должен доплатить продавцу, во вторую ячейку. Доступ к ним откроется после подписания сделки.
- Составить предварительное соглашение. B нeм пpoписать данные сторон сделки, информацию o нeдвижимocти, cpoки зaключeния ocнoвнoгo договора кyпли-продажи, а также условия оплаты. 3aключать лучше двa coглaшeния: oднo — c покупателем, второе — с продавцом.
- После чего составить договоры купли-продажи. На этом этапе можно обратиться за помощью к юристу или нотариусу. Оба договора купли-продажи подписываются oднoвpeмeннo.
- Регистрация сделки в Росреестре. Подавать все документы следует одновременно. Здесь понадобятся паспорта, договор купли-продажи, заявление на регистрацию, кадастровый паспорт на жилье и квитанция об уплате пошлины — 2 тыс. руб. Ее уплачивает покупатели. Срок регистрации — десять дней; если договор купли-продажи заверен у нотариуса, то три дня.
- Прийти в назначенный день и получить выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.
Кто проверяет деньги на подлинность при депозите с нотариусом и несет ответственность перед клиентом?
Депозит нотариуса очень похож на расчеты через аккредитив — только в этом случае функции банка выполняет нотариус. После оформления договора купли-продажи покупатель недвижимости перечисляет (безналичным платежом) деньги на депозитный счет нотариуса. После регистрации права собственности продавец обращается с заявлением о перечислении денег к этому же нотариусу — и тот перечисляет деньги продавцу после того, как удостоверится, что со сделкой все в порядке.
Сейчас такая форма расчетов используется достаточно редко, так как, во-первых, не все о ней знают, а во-вторых, не каждая нотариальная контора предоставляет такую услугу. Несомненным плюсом является то, что нотариус более тщательно, чем менеджеры банка, проверит документы, подтверждающие успешное проведение сделки. Поскольку нотариус обязан проверить юридическую чистоту сделки. Самый важный момент, в котором читатель безусловно прав это ответственность нотариуса.
Ответственность нотариуса обеспечивается его личным страхованием, коллективным страхованием нотариальной палаты, личным имуществом нотариуса и компенсационным фондом палаты. Около половины столичных нотариусов страхуется на сумму более минимально необходимых 5 млн руб., каждый шестой нотариус — на 10 млн руб. и более.
Альтернативная сделка и налоги
Многие продавцы ошибочно считают, что при проведении альтернативных сделок у них не возникает обязанностей по уплате налогов. Однако с точки зрения налогового законодательства этапы сделки (продажа объекта и покупка альтернативы) между собой не связаны, даже если были заключены в один налоговый период. Поэтому при продаже, например, квартиры необходимо заплатить 13% от суммы полученного дохода, отмечает Елизавета Шишина.
В некоторых случаях продавец жилья освобождается от уплаты НДФЛ с дохода от проданной недвижимости:
- если проданный объект находился в собственности не менее 3 лет (в результате приватизации, получен по наследству или в дар от близкого родственника, приобретен на основании договора ренты) или находился в собственности не менее 5 лет (приобретен на основании договора купли-продажи, мены, ДДУ). В данном случае гражданин освобождается от уплаты НДФЛ независимо от стоимости жилья, за которую он его продает;
- если стоимость продаваемого жилья меньше 1 млн рублей. Срок владения жилплощадью в этом случае в расчет не берется, так как ни на что не влияет. Объясняется это тем, что максимальный налоговый вычет для продавца составляет 1 млн рублей.
Порядок расчетов при альтернативной сделке
Как правило, расчеты по классической альтернативе проводятся с помощью банковской ячейки с использованием наличных средств. Покупатель закладывает деньги в ячейку в пользу продавца. Если в сделке участвует один «альтернативщик», то, дело, обычно, обходится арендой одной ячейки. В случае же когда создаётся цепочка из двух, трех и более «альтернативщиков», не обладающих нужной суммой, то количество ячеек возрастает. Покупатели арендуют ячейки по количеству конечных продавцов и ячейки для возможной доплаты. Продавцы получают деньги, когда все субъекты оформят квартиры в собственность. В свою очередь, кредитная организация (банк) предоставит доступ к ячейкам только после предъявления продавцом документов, указанных в договоре. Это выписки из ЕГРН, договоры купли-продажи квартир с отметкой о регистрации перехода права собственности, акты приема передачи и так далее.
Как уже сказано выше, банковская ячейка предполагает использование наличных средств. Для этого люди снимают деньги через кассу или в банкоматах. Однако за один раз в банкомате нельзя снять 2 — 3 миллиона рублей (существуют ограничения), а при выдаче крупных средств через кассу многие банки берут комиссию. К тому же, зачастую, покупатель не обслуживается в банке, где открывает ячейку. Ему приходится самостоятельно привозить и закладывать деньги в другой кредитной организации. Согласитесь, что ездить по городу с «мешком денег» за спиной — это прошлый век. Поэтому все большую популярность набирает расчет с помощью аккредитива.
Аккредитив — это своеобразный аналог банковской ячейки, только в безналичной форме. Покупатель открывает счет в банке продавца и зачисляет туда денежные средства. Аккредитив оформляется на определенный срок — как правило, на 1,5 — 2 месяца. Этого времени достаточно для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности. После внесения изменений в ЕГРН продавец предъявляет в банк документы, подтверждающие переход права собственности (договор купли — продажи, выписку из ЕГРН), и получает доступ к деньгам. На первый взгляд все удобно и практично. Но есть и сложности.
Альтернативная сделка
Гораздо чаще продавец становится также покупателем и хочет не только получить деньги за свою квартиру, но и тут же купить на эти деньги (с доплатой или без) новое жилье. Такая сделка называется альтернативной, а расклад, который мы только что описали — всего лишь наиболее простой ее вариант. На деле в альтернативной продаже (или покупке) может быть множество участников — целая цепочка людей, которые хотят покупать и продавать недвижимость одновременно. Конечно, когда в цепочке более 6 участников, их стараются делить на части — чтобы немного облегчить процесс согласования условий со всеми сторонами сделки.
Большинство сделок на рынке — именно альтернативные. Поэтому пометка «альтернатива» в объявлении о продаже не должна вас отпугивать. Но вот осторожность не помешает. Давайте разберем подробнее, что представляет собой альтернативная сделка, и что нужно учитывать, чтобы все прошло максимально безболезненно.
Риски и сложности «альтернативы»
Допустим, мы являемся «верхними покупателями» 3-х комнатной квартиры, т.е. запускаем в цепочку деньги, которые в дальнейшем пойдут на покупку меньших квартир другими ее участниками. Трехкомнатная квартира разъезжается на две однокомнатные.
Как показывает практика, цепочки из четырех-пяти квартир – это максимально приемлемый вариант, поскольку чем длиннее цепь и больше участников сделки, тем труднее выстроить весь комплекс. Стоит выпасть одному звену, чтобы обрушить всю сделку.
Предположим, что квартира-1 продается за 100 руб., а квартиры №2 и №3 стоят по 60 руб. каждая. Соответственно, для их покупки Продавец-1 доплачивает из своего кармана 20 руб.
Консультации по налогам и налоговым вычетам в недвижимости. Помощь в заполнении декларации 3-НДФЛ и возврате налога за покупку жилья.
Сложная и разветвленная сделка. Семья с совершеннолетним ребенком продает большую квартиру из-за развода. Жить им негде, поэтому каждый из них ищет квартиру для покупки, в которую сможет сразу въехать. Но найденные ими «однушки» тоже продают по встречным сделкам — их продавцы ищут трехкомнатные.
Помощь профессиональных строителей в приемке новой квартиры у застройщика, контроль качества строительства.
Они несколько сложнее классических, так как в цепочке всегда участвует несколько человек, однако не предполагают каких-либо существенных отклонений от канонической купли-продажи жилья.
Лучше, чтобы продажа и покупка квартир состоялась одновременно – это выгоднее для всех сторон. Однако поскольку сделка считается завершенной, когда договора проходят госрегистрацию, то бывают случаи, когда по одной квартире права собственности переданы, а по другой нет. Поэтому в договора включают пункт о том, что при подобном раскладе вся цепочка считается недействительной.
Это позволяет сделать ст. 157 ГК РФ „Сделки, совершенные под условием“. Включение этого пункта поможет увеличить шансы на выигрыш дела в суде, ведь тогда суд понимает, что сделка проводилась в один день, в одно и то же время», — рекомендует Владислав Фролов.
Работала корректором в издательстве, специализирующемся на периодических изданиях экономической тематики, писала статьи для профильных журналов по кадровому делопроизводству. С 2016 года работает в «Рамблере».
Конечно, наиболее простой и быстрой по времени является чистая продажа, а если речь идет о цепочке, то эта операция требует куда более обстоятельного подхода и длительной подготовки.
Документы в Росреестр хоть и подаются одновременно, но для регистратора каждая сделка является самостоятельной. Поэтому может возникнуть ситуация, что одна сделка — например, между первоначальным продавцом и продавцом-покупателем — пройдет регистрацию, а другая сделка будет приостановлена (к примеру, из-за проблем с документами).
А когда человек выступает продавцом квартиры, то получение некоторых льгот, таких как, например, уменьшение налогооблагаемой суммы, зависит от того, к какому налоговому периоду относится соглашение купли-продажи. В этом случае при проведении альтернативной сделки размер налоговых послаблений от государства ограничен лимитом для одного налогового периода.
В данном случае продавец-покупатель продает свою квартиру и приобретает более дорогое жилье с доплатой.
В свободное время изучаю иностранные языки, люблю готовить, особенно азиатские блюда, увлекаюсь street-фотографией.
Привлечение третей независимой стороны для хранения.
Лучше всего для каждой из сторон – это доверить хранение ключа третей независимой, объективной стороне. Кто ею может выступать?
- Банк. Многие банки предоставляют подобную . Каждая сторона может получить его при наступлении определенных обстоятельств. Продавец получает доступ к ключу от банковской ячейки, когда произошла регистрация перехода права собственности. Покупатель же – наоборот – сможет забрать свои деньги в случае, если регистрация не была произведена.
- Агентство недвижимости. Передача ключа от банковской ячейки агентству недвижимости передается под гарантийное обязательство. Это может быть агентство недвижимости – партнёр покупателя или же продавца.
Гарантийное обязательство выдается как продавцу, так и покупателю с той единственной разницей, что:
- продавцу – в случае регистрации прав;
- покупателю – если зарегистрировать права не удастся.
Обращение в агентство недвижимости в качестве гаранта подразумевает то, что именно оно будет заниматься подачей документов в рег.палату и их получением по доверенности в дальнейшем.
Как создать взаимозависимую схему между покупателем и продавцом, при которой каждой стороне будет гарантирована добросовестность и безопасность сделки?
Существуют три взаимосвязанных юридических факта, которые возникают в случае расчета посредством банковской ячейки:
- хранение ключа в период регистрации прав;
- передача в рег.палату документов и получение их по доверенности;
- выдача продавцом расписки о полученных средствах.
Нужно распределить эти обязательства между сторонами так, чтобы без выполнения одного невозможно было выполнить другое.
Банковская ячейка альтернативная сделка
Стоимость современной квартиры или дома составляет солидную сумму. Именно поэтому при совершении сделок по приобретению или продаже жилья беспокойство вызывает, прежде всего, финансовая безопасность. Предлагаем разобраться в вопросе, как используется банковская ячейка при расчетах с недвижимостью. Уточним, где и как можно заключить договор на аренду, и сколько это будет стоить.
Расчет через банковскую ячейку является одним из наиболее популярных способов расчета в сделках с недвижимостью. По данным экспертов, около 90% всех расчетов по частным сделкам между физическими лицами происходят посредством аренды банковского сейфа. В том числе и сделки, являющиеся звеньями альтернативной цепочки, практически всегда сопровождаются расчетами через арендованные банковские ячейки. Как происходит процесс передачи-получения денег через банковскую ячейку при альтернативной сделке, рассказывают специалисты (ГК «МИЦ»). А поскольку переход права собственности происходит не в момент подписания договора купли-продажи, а в момент государственной регистрации (внесение данных в ЕГРП), есть риск, что в процессе государственной регистрации, длящейся от 5 до 30 дней, одна из сделок (или обе сразу) не зарегистрируются. О причинах возможного отказа в государственной регистрации или ее приостановки будет отдельная статья.
Рекомендуем прочесть: Льготы переселенцам из чернобыльской зоны в ленинградской области
Риски бывают разного характера:
- Во-первых, это человеческий фактор. Он связан с тем, что в какой-то момент один или несколько участников цепочки могут просто отказаться расставаться со своей жилплощадью или покупать выбранную квартиру. В этом случае процесс заключения сделки приостанавливается и откладывается на неопределённый, часто довольно долгий, срок.
- Во-вторых, недостаточно внимательная проверка документов может стать причиной незаконной сделки, если один из участников цепочки окажется недееспособным или обнаружится, что у квартиры есть ещё собственники, временно выписанные и не давшие своего согласия на продажу. В такой ситуации договор окажется недействительным, сделка сорвётся.
- В третьих, недостаточно качественная проверка квартиры на чистоту может привести к приостановке регистрации купли-продажи, если станет известно, что на квартире есть обременение, есть задолженность по уплате налогов, задолженность по ЖКХ, ведётся судебное разбирательство или квартира под арестом.
- Дополнительный риск в том, что, несмотря на цепочку, каждая купля-продажа является независимой сделкой и Росреестр регистрирует их отдельно. Приостановив работу по одной квартире, специалисты ведомства не имеют оснований поступить так же с другими. В результате кто-то может оказаться без жилья. Подстраховаться помогут только согласованные действия всех участников процесса, отслеживание проведения регистрации и своевременная приостановка регистрации всех договоров, пока не решится проблема. Или расторжение уже заключённых сделок, если дальнейшие действия невозможны. Здесь остаётся надеяться на порядочность всех участников, в другом случае придётся идти в суд.
Налоги при альтернативных сделках
Так как в альтернативной сделке договоры купли-продажи не зависят друг от друга, приобретение квартир по цепочке никак не влияет на налогообложение – взаимных вычетов не происходит. Разберемся, какие налоги оплачивают участники сделки.
- Покупатель не платит налогов. Его задача оплатить государственную пошлину за переход права собственности от продавца к покупателю (2000 руб.) и аренду банковской ячейки (зависит от банка). В течение года покупатель может оформить налоговый вычет и возвратить часть затраченной суммы.
- Продавец № 1, 2, 3… – не платит налогов в случае, если квартира находится у него в собственности более 3 лет и получена по наследству, по договору дарения, в результате приватизации или по договору ренты. Во всех остальных случаях срок владения, чтобы не платить налоги, должен составлять более 5 лет. Если квартира была в собственности продавца меньше 3 или 5 лет, то налог на доходы составляет 13 %.
Как упростить альтернативную сделку
Чтобы не пугать покупателей сложными алгоритмами, альтернативную сделку можно упростить и превратить в прямую. Например, человек продает однокомнатную квартиру и на вырученные деньги хочет приобрести «трешку». Он находит покупателей на свое жилье и подходящий вариант трехкомнатной. Что дальше:
- Заключает предварительный договор с владельцами «трешками», что сделка состоится через месяц.
- Продает свою «однушку» — тратит 2-3 недели на сбор документов, заключение договора и регистрацию сделки.
- Затем, с деньгами на руках, приходит к владельцам «трешки» и покупает их квартиру, отдельным договором.
- Жить после продажи «однушки» он может в ней же — главное, договориться, что передаст жилье новым владельцам через 2-3 недели после продажи. Или можно арендовать жилье до тех пор, пока ему не передадут «трешку».
Риски у подобного упрощения тоже есть — владелец «трешки» может отказаться продавать свою квартиру, тогда придется искать новое жилье для покупки.
Если сделку упростить — рискует среднее звено в цепочке, тот, кто одновременно продает и покупает. Если не упрощать — сделка становится запутаннее, на такие квартиры сложнее найти покупателя.
Договоритесь обо всех нюансах
После проверки всех документов переходите к обсуждению сделки. Лучше, если все участники сделки будут согласовывать нюансы процесса друг друга. Вот о чем нужно договориться.
Задаток.
Обсудите его размер с владельцем квартиры, которую вы приобретаете. Убедитесь, что это именно задаток — если продавец не захочет заключать сделку, то он вернет всю сумму и еще столько же денег в качестве компенсации. Если в договоре будет указан аванс, то в случае отмены сделки по его вине нужно будет только вернуть сумму, без компенсаций.
Сроки.
Договоритесь, сколько времени будет нужно продавцу на заключение его сделки и когда он передаст вам квартиру. Лучше закладывать с запасом, по паре недель на каждое звено в цепочке. В случае, когда кто-то из участников сделки не нашел себе новую квартиру, срок лучше увеличить минимум на месяц.
Пример
У вас альтернативная сделка из трех участников — продавец, у которого вы хотите приобрести «однушку», ищет себе на замену «трешку». Он еще не нашел жилье, поэтому лучше договориться, что ваша сделка состоится через два месяца — так у него хватит времени на спокойный поиск. Если же двух месяцев не хватит, то он возвращает вам задаток в двойном размере.
Расходы на оформление.
Для регистрации любой сделки необходимо оплатить госпошлину — это 2 000 рублей. Остальные расходы зависят от ситуации. Например, если в сделка проходит с долевой собственностью, потребуется платить нотариусу — это 0,5% от суммы в договоре и дополнительно оплата услуг конторы. Заранее выясните возможные расходы и договоритесь, кто будет их оплачивать.
Читать подробнее: «Когда нужен нотариус в сделках с недвижимостью»
Процесс передачи денег.
В альтернативных сделках участвует много людей, поэтому обычно договариваются об использовании аккредитива. Это способ расчета с помощью банка — вы кладете деньги на счет, а банк переводит их на счет продавца при заранее оговоренных условиях. Например, когда после всех сделок он придет в офис с выпиской и покажет, что ваша сделка прошла успешно.
Альтернативная продажа жилья: что это
В российском законодательстве нет понятия «альтернативная сделка». Формально стороны регистрируют несколько отдельных договоров купли-продажи. На бумаге эти сделки не связаны; между продавцами и покупателями только устная договоренность.
ПРИМЕР:
| Алексеевы хотели купить «трешку», но долго не могли найти покупателя на свою «однушку». В итоге собственник выбранной ими квартиры — Николай Петров — предложил решение: Алексеевы продают свое жилье родственникам Николая, а те сразу переводят деньги ему на счет. В день сделки заключили 2 договора купли-продажи. Родственники Петрова перечислили сумму за «однушку» ему напрямую. Алексеевым, в свою очередь, осталось доплатить разницу. Они перевели средства и стали собственниками «трешки». |
Как проходит расчет через банковскую ячейку при альтернативной сделке с недвижимостью
Эти условия могут быть изменены по соглашению сторон. Например, доступом может служить два оригинала зарегистрированных договоров купли-продажи по обеим сделкам. К этим документам может добавиться расписка о получении денежных средств Продавцом или выписка из домовой книги, подтверждающая факт перепрописки Продавца из квартиры.
Для Альтернативщика важно, чтобы состоялись обе сделки одновременно: продажа старой квартиры и покупка новой. А поскольку переход права собственности происходит не в момент подписания договора купли-продажи, а в момент государственной регистрации (внесение данных в ЕГРП), есть риск, что в процессе государственной регистрации, длящейся от 5 до 30 дней, одна из сделок (или обе сразу) не зарегистрируются. О причинах возможного отказа в государственной регистрации или ее приостановки будет отдельная статья. В таком случае может произойти ситуация, когда формально по старой квартире переход права произошел, а по новой переход права не состоялся (старую продал, новую не купил).
Что такое альтернативная сделка на примерах
На рынке недвижимости есть несколько типов сделок:
- Прямая купля-продажа — сделка, в которой продавец получает деньги и отдает квартиру. Ему есть где жить, он не собирается затягивать процесс на время, пока ищет другую квартиру.
- Альтернативная, или встречная — это ситуация, когда продавец сразу покупает другое жилье на вырученные от реализации своей квартиры деньги. Например, продает человек «однушку» и сразу покупает «трешку», чтобы переехать из одной квартиры в другую. Это встречная сделка.
Альтернативная сделка состоит из цепочки покупателей и продавцов. Звеньев в этой цепочке может быть сколько угодно. Еще она может быть последовательной, а может напоминать разветвленную сеть. Смотрите на примерах:
- Простая альтернативная сделка — три стороны. Вы — первое звено, покупаете однокомнатную квартиру. Тот, кому вы отдали деньги, тоже покупатель — он приобретает на ваши деньги плюс доплату трехкомнатную квартиру. С деньгами уходит в итоге последний в цепочке продавец.
- Сложная и разветвленная сделка. Семья с совершеннолетним ребенком продает большую квартиру из-за развода. Жить им негде, поэтому каждый из них ищет квартиру для покупки, в которую сможет сразу въехать. Но найденные ими «однушки» тоже продают по встречным сделкам — их продавцы ищут трехкомнатные. В итоге в цепочке получается уже минимум шесть сделок.