Рефинансирование ипотеки в 2021 году. Полный гайд

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рефинансирование ипотеки в 2021 году. Полный гайд». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Ипотечные займы рефинансируют повторно в надежде сэкономить и расплачиваться по долговым обязательствам на выгодных условиях. В некоторых случаях переоформление ипотечного кредита — вынужденная мера. Она приведет к ухудшению первоначального положения, например, удлиняется срок выплаты. Но в сложных жизненных обстоятельствах приходится идти на компромиссы, чтобы не лишиться имущества.

Порядок рефинансирования ипотечного кредита

Порядок оформления банковской услуги практически не отличается от получения кредита на квартиру или дом. Процедура выполняется в 4 этапа:

• Подать онлайн-заявку на сайте кредитора, указав контактные данные, и дождаться предварительного одобрения (обращаться за рефинансированием ипотеки можно как в сторонний банк, так и в том, где открыт кредитный договор).

• При положительном решении предоставить необходимые документы по недвижимости и ранее оформленному ипотечному кредиту.

• Подписать с кредитодателем договор и оформить полис страхования.

• Закрыть полученными средствами старый кредит и передать залог в пользу нового банка.

Что дает повторное рефинансирование?

В других обстоятельствах повторное рефинансирование ипотеки принесет пользу:

1. В исключительных случаях можно получить сумму, превышающую платеж по ссуде. Излишек можно использовать на ремонт жилья или отложить как неприкосновенный запас.
2. По договоренности с кредитором можно сменить объект залога, если заемщик имеет в собственности имущество, которое устроит кредитную организацию.
3. В процессе переговоров с банком можно подобрать наиболее выгодные условия, которые будут в лучшую сторону отличаться от стандартных, прописанных в официальных документах. Финансовые организации, как правило, идут навстречу крупным заемщикам.

Когда стоит обращаться к рефинансированию?

Итак, мы разобрались, сколько раз можно рефинансировать ипотечный кредит, и какие документы следует подавать. Теперь необходимо оценить целесообразность выполнения перекредитования. Опытный кредитный брокер скажет, что она необходима, если:

• ставка будет снижена на 2-5%;
• ежемесячный платеж уменьшится не на одну, а на несколько тысяч рублей;
• можно будет получить свободные денежные средства на личные нужды;
• можно будет поменять созаемщика, поручителей, объект залога.

Допускается ли повторное рефинансирование ипотеки

Разберем, можно ли делать рефинансирование ипотеки несколько раз. Законодательство о кредитовании не содержит никаких ограничений и запретов в этом отношении. Следовательно, допускается неоднократно рефинансировать один или несколько кредитов, обращаясь в разные банки. Чем дольше срок кредитных обязательств, тем больше может быть договоров на рефинансирование.

Как часто можно рефинансировать потребительские кредиты? По данному виду кредитования тоже нет ограничений. Заемщик может проходить процедуру 2 раза, пробовать подавать заявку на третье и последующее рефинансирование.

Ограничения могут предусматриваться собственными программами банков. Например, кредитная организация может отклонять заявку, если заемщик ранее уже проходит рефинансирование. Этот факт легко проверить по кредитной истории.

Что дает повторное рефинансирование

Рефинансирование, как правило, оформляется с целью улучшения условий по выплате, то есть, если есть возможность снизить ежемесячный платеж или уменьшить процентную ставку. Прибегать к повторной процедуре рефинансирование стоит в том случае, если условия по новому продукту будут действительно лучше, чем сейчас у клиента по действующему займу. Также, иногда, к процедуре повторного рефинансирования прибегают в том случае, когда необходимо вывести имеющееся имущество из залога банка.

По новому договору предоставляется новый залог или же оформляется кредит без поручителей и обеспечения. Однако в этом случае нет гарантии того, что процентная ставка будет ниже предыдущей. Некоторые банки предлагают оформить рефинансирование на большую сумму, чем необходимо для погашения ипотеки. В этом случае деньги, полученные сверх суммы задолженности, можно потратить по своему желанию, например, на ремонт квартиры или покупку автомобиля.

Какие документы нужны

Заключая новый договор, необходимо быть готовым к тому, что придется собирать новый пакет документации. При этом также стоит ответить, что решать вопрос необходимо будет как с новым банком, так и со старым.

Ориентировочно перечень документов будет выглядеть следующим образом:

1. Обязательно необходимо предоставить паспорт гражданина РФ
2. СНИЛС также входит в перечень обязательных документов
3. Необходимо предоставить ипотечный договор, который вы хотите рефинансировать и договор купли-продажи
4. Потребуются документы, подтверждающие право собственности на жилой объект
5. Заверенная работодателем копия трудовой книжки для подтверждения платежеспособности
6. Документ, подтверждающий доход за последние 6-12 месяцев

В качестве подтверждающего доход документа может быть предоставлена справка 2-НДФЛ для наемных работников или справка по форме банка. Для индивидуальных предпринимателей необходимо будет предоставить декларацию за предыдущий отчетный период. Для лиц, которые состоят в браке, необходимо предоставить будет свидетельство о заключении брака, а также свидетельство о рождении детей при наличии ребенка.

Однако здесь стоит отметить, что если при оформлении ипотеки использовались средства материнского капитала, то потребуется разрешение из органов опеки и попечительства. На самом деле, это основные документы, которые нужны для оформления. Каждый кредитор устанавливает свой перечень обязательных документов и бумаг.

Каждый банк самостоятельно разрабатывает внутренний регламент оформления рефинансирования ипотеки. Исходя из него, и формируется перечень документов, необходимых для проведения процедуры.

Несмотря на это, можно выделить перечень, который требуют все банки.

Необходимые документы для рефинансирования ипотеки:

• заявление;
• паспорт гражданина РФ;
• справки, подтверждающие трудоустройство и уровень дохода;
• документы на объект недвижимости, выступающий предметом залога;
• договора и иные соглашения, подтверждающие проведение сделки;
• документы от действующего кредитора – справка об оставшейся задолженности и отсутствии просрочки, кредитный договор, реквизиты для погашения ипотеки.

Важно проследить, чтобы все документы были правильно оформлены. Более того, некоторые банки устанавливают сроки действия различных справок. Чтобы не пришлось переделывать документы, необходимо следить за их соблюдением.

Что дает рефинансирование ипотеки

• Экономия на переплате. Оформляя рефинансирование, заемщик снижает процентную ставку по кредиту – а значит, сокращает переплату банку.
• Изменение сроков кредитования и размера платежа. Рефинансирование предполагает заключение нового кредитного договора, в котором можно оговорить новые условия – увеличить или сократить срок ипотеки, ежемесячный платеж. Это дополнительный способ досрочно закрыть ипотеку и снизить финансовую нагрузку.
• Объединение нескольких кредитов в один. Вместе с ипотекой можно рефинансировать и объединить другие кредиты (автокредит, потребкредит, карты) – такую услугу предлагают многие банки. Тогда вместо нескольких отдельных платежей будет один общий с демократичной ставкой.

Как рефинансировать ипотеку

Процедура рефинансирования в текущем банке и с переходом в новый примерно одинаковая. В первом случае она чуть проще за счет меньшей бумажной волокиты. При переходе в другой банк нужно предварительно уведомить об этом текущего кредитора и уточнить, можно ли будет погасить таким образом ссуду досрочно.

Рефинансирование оформляется пошагово за четыре этапа:

1. Подача предварительной заявки. Ее можно оформить в отделении или онлайн, ответ обычно приходит за 2-5 дней. Одобренная заявка действует 2-3 месяца, в течение которых фиксируется ставка.
2. Сбор пакета документов. В него входят бумаги на заемщика/созаемщиков/поручителей, по рефинансируемому кредиту, залоговой недвижимости.
3. Получение денег на погашение старой ипотеки. Для этого оформляется новый кредитный договор – либо в том же, либо в другом банке.
4. Переоформление ипотеки. На этом этапе заемщик закрывает старую ипотеку и заключает новый договор залога квартиры.

Кому одобрят повторное рефинансирование?

Банки будут тщательно проверять кредитную историю, платежеспособность и документы на недвижимость при обращении за повторным снижением ипотеки. Поэтому найти причину для отказа будет несложно, они не будут руководствоваться только общими правилами (возраст, стаж, гражданство, доход).

Пример. Светлана исправно выплачивала кредит за однокомнатную квартиру, пока не потеряла работу в декабре 2018 г. В марте нашла новую, но с меньшим доходом, платить по 14000 в месяц стало трудно. Она решила рефинансировать займ в ноябре 2019-го. Банк дал согласие, так как у нее не было ни одной просрочки за 2,5 года, трудовой стаж 6 лет, а на последнем месте она уже проработала больше полугода.

Минимальные требования для одобрения рефинансирования в Сбербанке:

• Заемщик должен подходить по возрасту (от 21 до 75 лет) и быть гражданином РФ;
• Наличие работы обязательно (не менее 6 месяцев на последнем месте и общий стаж от 1 года);
• Клиент должен иметь созаемщика;
• Общая сумма кредита – до 5 млн руб. в регионах и до 7 млн руб. в Москве и Московской области;
• Требуется залог другой недвижимости;
• Отсутствие задолженностей и просрочек;
• До окончания кредитного договора осталось более 90 дней.

Как происходит процесс?

Оформление рефинансирования ипотечного кредита проходит в несколько этапов:

1. Этап 1. Сбор пакета документов. Клиент должен предоставить:

• Внутренний паспорт;
• Первый ипотечный договор;
• Справку с указанием оставшегося долга;
• Выписку из домовой книги;
• График ежемесячных платежей;
• Выписку за последний год по оплате кредита;
• Справку 2-НДФЛ;
• Трудовую книжку;
• Справку о государственной регистрации собственности;
• Договор купли-продажи;
• Выписку из БТИ;
• Документ о решении страховой компании;
• Акт оценщиков.

Причиной отказа повторного рефинансирования может быть любая мелочь. Поэтому будьте готовы собирать массу документов для того, чтобы доказать свою платежеспособность.

Основные причины отказа:

• плохая кредитная история (много просрочек, слишком много кредитов);
• низкая кредитоспособность;
• упала цена квартиры (при таком условии вам дадут намного меньше денег или вообще откажут);
• незаконная перепланировка в квартире;
• не застраховано имущество вместе с квартирой;
• старый кредитный договор не подходит под условия повторного рефинансирования;
• если вы хотите рефинансироваться в том же банке;
• нет залога в ипотечном кредите.

Что дает повторное рефинансирование

Любой кредит рефинансируют, чтобы получить более выгодные условия и снизить долговую нагрузку. Часто проводят эту процедуру вынужденно, когда возникает сложная жизненная ситуация, связанная с болезнью, потерей работы или другими обстоятельствами, которые препятствуют исполнению обязательств по договору жилищного займа.

Повторно рефинансировать ипотечный кредит, который выплачивался в течение долгого времени, не имеет смысла, поскольку почти во всех банках действует аннуитетная система. Если же заем оформлен относительно недавно, целесообразно провести процедуру рефинансирования, только если разница в процентных ставках составляет не менее 2-4% годовых. В этом случае клиент экономит на переплате по ссуде, несмотря на то, что банк имеет право продлить ее срок. Это один из вариантов, когда финансовая организация готова снизить ставку по ипотеке.

В процессе повторного рефинансирования иногда клиенты могут получить сумму больше той, что требуется на погашение первоначальной ссуды. Эти деньги можно использовать на ремонт или другие неотложные нужды.

При повторном рефинансировании заемщик имеет право поменять объект залога, если в его распоряжении есть имущество, соответствующее требованиям банка. Некоторые крупные финансовые организации идут на уступки клиентам и предлагают индивидуальные выгодные условия. Поэтому перед подачей заявки на рефинансирование следует изучить все варианты и сравнить их с действующим ипотечным договором.

Если нет причин, по которым банк может отказать заемщику, то повторное рефинансирование облегчает нагрузку на семейный бюджет и предоставляет возможность погасить долг за квартиру, оформленную в кредит.

Выгодно ли это заемщику

Многие принимают решение сделать рефинансирования в первый раз и повторно с целью уменьшения текущей процентной ставки. Если учесть, что ипотека — крупный кредит, то разница даже в 1% может дать существенное сокращение итоговой переплаты.

Но имеет значение и то, когда заемщик принимает решение сделать рефинансирование. Если с момента оформления ипотеки или предыдущего перекредитования прошло больше 2/3 срока, то сделка уже может оказаться бессмысленной.

Ипотека стандартно погашается по аннуитетному графику, при котором подавляющая часть процентов выплачивается в первую половину срока кредита. И если проценты и так уже почти полностью отданы, какой смысл делать рефинансирование?

Для примера сделаем расчет выгоды от перекредитования при разнице в ставке в 1,5% в зависимости от того, сколько лет прошло с момента оформления ипотеки или его предыдущего рефинансирования.

Допустим, у нас есть ипотека на сумму 3 000 000 рублей, которую заемщик оформил на 10 лет под 12%. Ее он рефинансирует под 10,5%:

Без	Спустя 1 год	Спустя 3 года	Спустя 5 лет	Спустя 6 лет	Спустя 8 лет
Платеж	43 071	40 679	41 110	41 589	41 847	42 404

То есть видно, что чем раньше заемщик обратился в банк, тем выгоднее будет перекредитование. Ближе к концу срока оно становится уже практически бессмысленным, тем более если учесть временные затраты на рефинансирование и дополнительные расходы.

Стоит заранее разобраться с тем, по каким причинам большинство заявок от клиентов отклоняются. Тогда будет проще подготовиться к непредвиденным ситуациям:

1. В случае прекращения выплат объект недвижимости практически невозможно реализовать. Квартиры эконом-класса в новостройках больше всего выгодны для банков, ведь они ликвидны, просто продаются. Цену жилья можно уменьшить из-за перепланировок.
2. Низкий уровень дохода вместе с плохой кредитной историей.
3. Отсутствие страховки, отказ по оформлению договора на саму недвижимость, либо жизнь клиента.
4. Заявку с большой вероятностью отклонят, если у супругов уже оформлен развод, но до сих пор не закончен процесс раздела имущества, нажитого в браке.
5. Ипотеку неохотно оформляют и на жильё, для приобретения которого использовали материнский капитал.

Похожие записи:

• Налог с продажи квартиры в 2023 году — надо ли платить и как рассчитать
• Договор купли-продажи авто в 2023 году
• Как выехать за границу с долгами в 2023 году