Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Объединение двух земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Объединение земельных участков – довольно частая процедура и пользуется популярностью. Есть любители свежего загородного воздуха, которым зачастую не хватает шести соток, а есть соседи таких любителей, им дача – как обуза: то взносы заплати, то траву покоси, и живут они за тридевять земель. Вот и получается договориться по-соседски, по-свойски. Особенности объединения земельных участков в 2023 году обусловлены принятием закона о садоводах и огородниках и внесением поправок в Земельный кодекс. Поправки в частности коснулись названий земельных участков: вместо дач, теперь сады и огороды. А для того, чтобы разобраться можно ли объединить земельные участки в 2023 году и как это сделать, не нарушая закон, разберем пошагово.
Особенности объединения земельных участков в 2023 году
Проведение кадастрового учета и регистрации прав на вновь образованный надел земли может осуществляться следующими способами:
- путем обращения в территориальный отдел Росреестра;
- путем подачи документов в учреждение Многофункционального центра;
- путем заполнения электронной формы заявления через портал госуслуг.
В каждом из перечисленных случаев заявитель должен представить стандартный пакет документации, перечень которой определен Федеральным законом № 218-ФЗ.
В состав документов для проведения процедуры объединения земельных объектов входят:
- правоустанавливающие документы на землю (свидетельство о праве, выписка из госреестра ЕГРН);
- договоры аренды, а также разрешение арендодателя на объединение земли;
- межевой план, изготовленный кадастровым инженером;
- общегражданские паспорта правообладателей смежных участков;
- заполненный бланк заявления для постановки объекта на учет и проведения регистрационных действий;
- платежное поручение, подтверждающее перечисление госпошлины.
Почему возросла популярность слияния участков
Статистика свидетельствует, что к 2022 году спрос на небольшие участки (меньше шести соток) снизился и продолжает снижаться, тогда как интерес к более крупным наделам стабильно растет. Получается, что повышенный спрос на большие землевладения приводит к увеличению их стоимости.
Подобные территории проще застраивать – есть, где развернуться, да и постройки можно размещать без оглядки на бесконечные нормы и ограничения. Подобные соображения приводят владельцев расположенных рядом угодий к простому решению об их слиянии. У юридических лиц могут быть и другие резоны. Например, объединение упрощает ведение налогового учета и документации по недвижимости.
Зачем проводится объединение земельных участков
Для начала собственник должен подать письменное заявление об объединении смежных земельных участков. Необходимо также соблюдать условие о неизменности вида разрешённого использования и целевого назначения объединяемых земельных участков.
К объединению нескольких земельных участков в один допускаются только смежные территории, независимо от того, сколько собственников ими владеет. Если владелец один, он будет являться единоличным хозяином объединённого участка земли.
В случаях, когда собственников больше одного, имущество признаётся общим — долевым.Согласно положениям Земельного Кодекса,объединение земельных участков осуществляется как физическими, так и юридическими лицами.
Список причин, когда необходимо объединение земельного участка:
- С целью увеличения рыночной стоимости своей территории. На рынке недвижимости несколько маленьких участков стоят дешевле, чем земля большого размера.
- Упрощение процедуры при кадастровом учёте. Чаще всего этим пользуются юридические лица и организации, т. к. при этом упрощается налоговый учёт и облегчается само перечисление платежей в государственные налоговые службы.
- Некоторые собственники стремятся объединить два или несколько участков, чтобы построить большой жилой дом, при этом снимаются проблемы при получении разрешения на строительство.
Объединение земельных участков. Пошаговая инструкция
- При возникновении необходимости объединить смежные земельные участки (примыкающие друг к другу), в первую очередь обратитесь к кадастровому инженеру за консультацией. В зависимости от того, какие требования предъявляются к объединяемым земельным участкам, кадастровый инженер поможет собрать пакет документации для оформления межевого дела, и подскажет, можно ли объединить земельные участки в вашем случае, или есть какие-то законные ограничения (например, соединение земель, находящихся в бессрочном владении, возможно только в случае принадлежности их одному лицу).
- Вторым шагом объединения двух земельных участков в один будет заключение договора на межевание с кадастровой организацией. Это может быть как государственная, так и коммерческая компания или индивидуальный предприниматель. Результатом межевания будет межевой план, подготовленный кадастровым инженером. Прежде чем вы получите на руки межевой план, кадастровая компания сделает необходимые измерения при помощи геодезического оборудования, определит координаты объединенного участка, далее кадастровый инженер, используя специальную программу подготовит в электронном виде межевой план и подпишет его своей электронной подписью. Стоит учесть, что при межевании границы согласовываются с соседями прилегающих участков. Узнать и рассчитать цену объединения земельных участков, а также выбрать кадастровую компанию в вашем регионе можно при помощи бесплатного калькулятора расчета стоимости объединения земельных участков.
Если нет согласия от соседей
Обычно проблемы с соседями могут возникать в некоторых ситуациях:
- неизвестны контактные данные. Участок давно заброшен, владельцы неизвестно где живут, по контактным данным из правления СНТ или муниципалитета никто не нашёлся. В этом случае нужно отправить заказное письмо и приложить его к межевому плану вместе с уведомлением о невручении. В будущем, если соседи найдутся, и у них возникнет сомнение в законности объединения участков и правильности межевания, они смогут обратиться в суд;
- если соседи считают, что межевание проведено неправильно и не соответствует данным кадастровой палаты, без судебного разбирательства не обойтись. Обычно суд принимает сторону тех собственников (или одного владельца нескольких земельных наделов), которые решили объединить участки. Главное – чтобы результат межевания совпадал с данными Росреестра. Если нет никаких причин отказывать в объединении участков, эта процедура будет разрешена.
Если исходный участок в аренде
Образование земельного участка допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется, если происходит:
1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям;
2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего объединение земельных участков в обязательном порядке.
Если у вас есть вопросы по теме объединения земельных участков, пишите в комментариях!
Тонкости проведения объединения участков
При инициации процедуры слияния территориальных единиц, в первую очередь нужно учесть интересы третьих сторон. Так, если участок находится в залоге у финансово-кредитной организации или имеются обременения по судебному решению, этим наделом нельзя свободно распоряжаться. Статус обременения может перейти на новообразованный территориальный надел. Если не удалось установить иные договорные соглашения об использовании земельного участка, а также права и обязанности сторон. Всё это подкрепить сводом юридических документов.
Не следует забывать и о том, что если земля находится в арендном пользовании, необходимо получить согласие от арендатора в письменном виде на слияние смежных участков. Ответ обязательно должен быть оформлен на бумажном носителе, так как в устной форме это ничего не значит.
Учитывая тот факт, что у смежной границы есть хотя бы 1 точка соприкосновения, не требуется получение предварительного разрешения от иных соседей-собственников. В случае возникновения каких-либо трудностей, необходимо обратиться за помощью к дипломированному юристу. Он поможет с оформлением документом, с составлением соглашения об использовании территориальных наделов после процедуры объединения.
В некоторых случаях слияние территориальных наделов может быть нерациональным, препятствовать строительству новых объектов (временных построек). При наличии аналогичной ситуации, орган местного самоуправления имеет полное право не давать положительного решения, обращение в судебную инстанцию с искомым заявлением с целью опровержения, также не принесут нужного результата.
Определение и нормативная база
Кадастровая процедура объединения границ, согласно статье 11.6 Земельного Кодекса РФ — это образование цельной территории из двух или более соседних территорий. Для ее проведения и регистрации нужно предоставить перечень документов с заявлением. Когда новый образец межевого плана будет соответствовать всем требованиям, работа по формировке частного надела с новой территорией прекратится.
Перед тем как начать процедуру объединения земельных участков, нужно разобраться, можно ли это делать в данной ситуации. К примеру:
- можно объединить 2 участка, на которых разрешается заниматься садоводством, постройкой строений и т. д.;
- наделы должны располагаться в пределах одного территориального образования;
- придется учитывать максимально допустимые размеры площади для одной земельной площадки, которые установлены в конкретном регионе;
- соединить территории, которые относятся к разным категориям, нельзя (лесная полоса и участок занятый водоемом);
- участки должны состоять на учете в Государственном Кадастровом Реестре;
- если на участки оформлены другие права, не собственности, то объединить их для пользования владелец позволит лицу, которое их использует, а не сторонним лицам.
Как объединить два участка в один? Какие нужны документы?
Чтобы объединить два участка в один, придется обратиться за помощью к кадастровым инженерам. Так как, объединение является видом кадастровых работ, вы не сможете самостоятельно пройти процедуру без привлечения специалистов.
Без помощи кадастрового инженера вы сможете пройти только подготовительный этап – сбор документов. В минимальный пакет входит:
- свидетельство о праве собственности (или основания для пользования землей),
- техдокументация на объединяемые участки.
Проще всего провести объединение участков земли, если все участки принадлежат одному человеку на праве собственности, и если на них нет обременения.
В противном случае потребуется:
- Получить согласие владельцев объединяемых участков. Согласие оформляется по форме, а к нему прилагаются выписки из реестра на каждый участок. Форма согласия заполняется каждым собственником и заверяется подписью.
- Прийти к соглашению с заинтересованными сторонами (при наличии обременения).
После этого можно приступать к следующему этапу объединения – заключение договора с кадастровым инженером, который проведет все необходимые работы и поставит новообразованный участок на кадастровый учет. В том случае, если объединялись участки, принадлежащие разным владельцам, размеры долей указываются в свидетельстве.
Когда объединение земельных участков невозможно
Процедура объединения смежных участков осуществляется при соблюдении указанных требований законодательства. При возникновении препятствий нужно обратиться к юристу, который специализируется на земельном праве.
Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.
Но такое действие возможно, если участки пребывают в собственности одного лица.
При наличии нескольких владельцев в объединении может быть отказано в связи со следующими причинами:
- владение участком на основе безвозмездного срочного использования,
- участок предоставлен на условиях бессрочного владения,
- обременение в качестве владения, наследуемого пожизненно.
Законодательством допускается консолидация земельных участков, которые выступают предметом залога. Но новообразованный объект недвижимости будет иметь обременение, если стороны не укажут другое в соглашении.
Объединение земельных участков
Согласно ЗК РФ объединить можно наделы, находящиеся в бессрочном или безвозмездном срочном пользовании, пожизненном наследуемом владении, при условии, что правами на них обладает одно лицо.
Допускается объединение наделов в тех случаях, когда один или несколько из них обременены залогом
При этом закон устанавливает ряд требований:
Законодательство требует, чтобы объединение угодий происходило без вклинивания, изломанности границ, создания препятствий для размещения объектов недвижимости и прочих недостатков, препятствующих рациональному и правомерному использованию земель.
Способы и порядок образования нового участка описаны в ст. 11 ЗК РФ. При этом объединение разрешается лишь в тех случаях, когда в процессе проведения процедуры не превышаются градостроительные нормы по площади, устанавливаемые региональным законодательством. Также не должны нарушаться личные права собственников или дольщиков на землю.
Земельные площади, которые имеют своих собственников, могут разделяться, перераспределяться, объединяться.
При объединении соединяются в один, два или более участков, обязательно смежных. Процедура объединения относится к одному из видов кадастровых работ. Смежные земельные участки, находящиеся в собственности и объединенные в один, утрачивают свое существование как самостоятельные единицы.
Производится объединение земельного участка с учетом норм статьи 11.2 Земельного Кодекса Российской Федерации. В другой статье, 11.6, указывается, какие могут быть объединены участки. Такой процесс возможен только с наделами, которые имеют общие границы.
- Если территории земли находятся в распоряжении одного собственника и они по соседству расположены, процедура объединения будет максимально простой. Этот собственник становится единственным владельцем образованного участка.
- Когда собственников несколько, используется такая форма управления, как право совместной собственности.
Но у людей, которые совместно владеют землей, часто возникают конфликты, споры по поводу целей использования земельной территории. И тогда только с помощью юристов можно разрешить сложные ситуации, пример одной из которых приводится в классической задаче *У Кузовлевой на земельном участке…».
У тех, кто ведет хозяйственную деятельность на земле, может возникнуть вопрос, можно ли проводить объединение двух и более участков, которые используются на правах бессрочного или безвозмездного срочного пользования, находящихся в аренде?
Одним из сообществ владельцев земель является СНТ, дачное товарищество, ассоциация. Их членов также интересует, разрешается ли соединение в один нескольких садовых, дачных участков. Такая процедура происходит в том же порядке, что и соединение других земель.
Обязательно учитывается земельное право и его требования к оформлению, регистрации новой территории. При создании нового участка требуется получить кадастровый паспорт на него, провести межевание квалифицированным специалистом. Собственник должен поучить свидетельство о праве собственности на землю.
После получения свидетельства о праве собственности такой документ нужно показать председателю СНТ или другому человеку, возглавляющему товарищество.
Председатель внесет нужные изменения в межевой план территории. Если проводится объединение двух смежных садовых или дачных участков одного владельца, никакого разрешения или согласия от главы или членов товарищества. Но нужно будет уточнить, какую сумму членских взносов потребуется вносить после изменения границ участка.