Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру и не платить налог?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
Кaк зaплaтить мeньшe, ecли льгoтный cpoк влaдeния eщe нe пpoшeл
Ecть нecкoлькo cпocoбoв, пoзвoляющиx coвceм нe плaтить нaлoг нa зaкoнныx ocнoвaнияx или cильнo yмeньшить eгo paзмep.
Умeньшитe дoxoды нa pacxoды
Ecли вы кyпили квapтиpy, y вac ecть пoдтвepждeниe пpoизвeдeнныx pacxoдoв. Этo пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт – дoгoвop кyпли-пpoдaжи. B нeм yкaзaнo, чтo paнee вы пpиoбpeли квapтиpy, к пpимepy, зa 3,4 млн pyблeй. Пpoшлo мeньшe 5 лeт, нo вaм нaдo пpoдaть этo жильe, нe дoжидaяcь, пoкa пpoйдeт минимaльный cpoк, кoтopый ocвoбoдит вac oт yплaты нaлoгoв c пoлyчeннoй cyммы.
3aкoн в этoм cлyчae дoпycкaeт yмeньшeниe дoxoдoв нa pacxoды. Дoпycтим, пpoдaeтe вы этy квapтиpy зa 4 млн pyблeй. Toгдa нaлoгoвaя бaзa бyдeт выглядeть тaк:
4 000 000 – 3 400 000 = 600 000
A caм нaлoг cocтaвит: 600 000 x 13% = 78 000
Для cpaвнeния – нaлoг бeз yмeньшeния cocтaвил бы: 4 000 000 x 13% = 520 000
A ecли пpoдaдитe poвнo зa тy cyммy, зa кoтopyю кyпили, зaчтeтe pacxoды в дoxoды, выйдeтe в нoль и нaлoг плaтить бyдeт нe c чeгo.
Чтoбы вocпoльзoвaтьcя этим cпocoбoм, oбязaтeльнo нaдo быть нaлoгoвым peзидeнтoм, a вoт cpoк влaдeния квapтиpoй гocyдapcтвo нe интepecyeт. Дaжe ecли вы кyпили ee в мapтe 2018 гoдa, a в aпpeлe 2018 пpoдaли, вce paвнo мoжeтe пpoвecти yмeньшeниe.
Нeт и oгpaничeний пo кoличecтвy и cyммaм cдeлoк зa гoд. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c paзницы.
3aкoн paзpeшaeт yчecть вce pacxoды, cвязaнныe c пpиoбpeтeниeм квapтиpы, нo нe yтoчняeт, чтo зaкoнoдaтeль к ним пpичиcлил. К пpимepy, pacxoды нa ycлyги pиeлтopa нaлoгoвaя мoжeт нe пpинять, пoтoмy чтo Mинфин выcкaзывaлcя пpoтив включeния иx в cocтaв pacxoдoв. A вoт пpoцeнты пo кpeдитy, ecли вы бpaли ипoтeкy, мoжнo пoпpoбoвaть включить – Mинфин тo нe дaвaл иx зacчитaть в pacxoды, тo paзpeшaл. Пpaктикa пpoтивopeчивaя, нo знaчит шaнc ecть и мoжнo им вocпoльзoвaтьcя.
Умeньшитe дoxoды нa 1 000 000 pyблeй
Ecли квapтиpy вы нe кyпили, a пoлyчили в нacлeдcтвo или в дap, pacxoдoв нa пpиoбpeтeниe нe бyдeт и yмeньшить дoxoд нa ниx вы нe cмoжeтe. B этoм cлyчae мoжнo вocпoльзoвaтьcя вычeтoм в 1 млн pyблeй, пpaвo нa кoтopый пpeдocтaвляeт гocyдapcтвo.
Уплaтa нaлoгa бyдeт выглядeть тaк: (4 000 000 – 1 000 000) x 13% = 390 000 pyблeй.
B oтличиe oт yмeньшeния дoxoдoв нa pacxoды этoт вычeт мoжнo иcпoльзoвaть тoлькo oдин paз в гoд, a вoт cpoк влaдeния пpoдaннoй квapтиpoй, кaк и в тoм cлyчae, нe бyдeт игpaть никaкoй poли.
Paзyмeeтcя, пoлнocтью yйти oт yплaты нaлoгa пo этoмy вapиaнтy вы cмoжeтe, тoлькo ecли cyммa пpoдaжи coвпaдeт c вычeтoм – миллиoн нa миллиoн – или бyдeт мeньшe, нo в cитyaции, кoгдa пpoдaвaть нaдo пpямo ceйчac, нe дoжидaяcь пятилeтнoгo cpoкa, лyчшe xoть нeмнoгo yмeньшить paзмep нaлoгa.
Как узнать, нужно ли платить налог
- В выписке из ЕГРН или свидетельстве о праве собственности на квартиру нужно посмотреть дату регистрации права. Обратите внимание – нас интересует не дата заключения ДКП, ДДУ, а дата регистрации записи в Реестре. Эта дата написана в строке «о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №…». Для наследования напротив – важна дата смерти наследодателя.
- Определить, по какому основанию приобретена квартира – посмотреть раздел «Документ-основание».
- Сравнить дату регистрации и основание приобретения с таблицей ниже и определить срок давности владения, при котором можно не платить налог.
Куда и как подавать декларацию 3-НДФЛ
Декларацию представить в налоговую инспекцию по месту вашего жительства. Место получения дохода, продажи имущества или покупки квартиры никакого значения не имеют. Например, если вы живете в Самаре и продали квартиру в Москве, отчет сдают в самарскую инспекцию.
Есть несколько вариантов подачи документа:
- отнести документ непосредственно в налоговую инспекцию лично или через своего представителя. Датой ее представления считают день, когда она была передана в инспекцию;
- отправить почтой России, ценным письмом с описью вложений. Датой сдачи считают день передачи документа почтовому работнику, указанный в квитанции на отправку;
- отправить в электронной форме через личный кабинет налогоплательщика или Единый портал госуслуг. День представления — это день отправки документа в инспекцию.
Если вы сдаете декларацию лично, подготовьте ее в двух экземплярах. Один останется в инспекции. На втором инспектор поставит отметку о принятии с указанием даты приема. Этот документ остается у вас. Когда декларацию подает ваш представитель, обязательно оформите ему доверенность. Ее надо заверить у нотариуса.
Коротко — как заплатить налог с продажи квартиры в 2020-2021 году
Определите, нужно ли вообще платить налог. Посчитайте срок владения от момента регистрации права собственности. Вот когда платить не нужно:
- Это единственное жилье, а срок владения больше 3 лет;
- Не единственное, но получили в ренту, наследство, по договору приватизации или по договору дарения от близких родственников, а срок больше 3 лет;
- Если не единственное, а срок владения больше 5 лет.
Во всех остальных случаях при продаже квартиры нужно обязательно заплатить НДФЛ. Рассчитать сумму налога можно следующим образом:
- Узнайте ставку — она составляет 13% (либо 30% для нерезидентов).
- Рассчитайте налогооблагаемую базу. Если сумма договора больше, чем 70% кадастровая стоимость, то берем за основу сумму договора. Если меньше — то базой становится 70% от кадастровой цены.
- Уменьшите налогооблагаемую базу — либо на сумму имущественного вычета (до 1 млн руб.), либо на сумму расходов на приобретение квартиры.
- Умножьте получившуюся базу на ставку.
- Заполните декларацию 3-НДФЛ, отправьте ее в налоговую инспекцию до 30 апреля следующего после продажи года. Налог заплатите до 15 июля следующего года.
Пример расчета НДФЛ при продаже квартиры до и после изменений
Допустим, что квартира была куплена в марте 2016 года за 3 млн рублей. Ее продажа произошла в декабре 2019 года по цене 4,7 млн рублей. Возникает необходимость уплаты налога в размере 221 тыс. рублей. Почему? Во-первых, не истек минимальный срок владения, распространяющийся на недвижимость, приобретенную в 2016 году, — 5 лет. Во-вторых, в результате сделки продавец получил доход в размере 1,7 млн рублей. НДФЛ считается как 13% от дохода, то есть 221 тыс. руб.
Если данная квартира является единственным жильем продавца, то избежать необходимости платы государству и подачи декларации можно было бы, просто заключив сделку купли-продажи в январе 2020 года. Почему? С 1 января 2020 года вступают в силу изменения минимального срока (3 года), который в данном случае истек еще в марте 2019-го.
Другая возможная ситуация – у собственника имеется вторая квартира, купленная в ноябре 2019 года. Продав «старую» недвижимость в январе 2020 года, продавец также может не платить налог и не подавать декларацию. Почему? Условие единственного жилья не действует, так как новая недвижимость была приобретена менее чем за 90 дней до продажи имеющейся.
Срок подачи налоговой декларации, срок проверки, срок уплаты налога
По закону форма 3 ндфл подается в году, следующем за годом продажи недвижимого имущества. Крайним сроком является 30 апреля. Например, квартира была продана в 2020 году. Подачу 3 ндфл в 2021 нужно совершить не позднее 30.04.2021.
Важно!
За несвоевременную декларацию дохода предусмотрен штраф. Его порядок расчета приведен в первом пункте статьи 119 Налогового кодекса России. Штраф составляет 5% от суммы неуплаченного в срок налога за каждый месяц просрочки.
Срок камеральной проверки 3 НДФЛ приведен во втором пункте статьи 88 НК России. Он достигает трех месяцев со дня подачи документа физлицом в налоговый орган. После рассмотрения декларации надо провести уплату налога. Эта процедура также ограничена во времени. Налог по закону уплачивают до 15 июля. За нарушение сроков накладывается штрафная санкция.
Подаваться декларация при продаже квартиры должна в срок и правильно заполненная. Нарушение требований законодательства влечет штраф. Все вопросы лучше уточнять в налоговой службе.
С какой даты исчисляется срок владения жильем в отдельных случаях для определении налоговой базы при продаже
- Срок владения самостоятельно построенным домом начинается с момента государственной регистрации права на дом.
- Если подписан договор с жилищно-строительным кооперативом, срок владения начинается тогда, когда полностью выплачен паевой взнос. То есть при продаже имеет значение только дата полной оплаты.
- Если вы получили жилье от государства после переселения из аварийного жилья, срок владения считается с момента регистрации нового жилья.
- Если вам досталось жилье через суд, срок владения начинается с момента вступления решения суда в законную силу.
- Если подписан договор ДУ в строительстве, то срок владения отсчитывается с момента полной оплаты жилья. Дата регистрации права собственности значения не имеет. Это же правило распространяется на жилье, полученное по договору уступки права требования.
Как платить налог с продажи квартиры?
Разбираясь, удастся ли продать квартиру без налога, необходимо обратить внимание на срок владения помещением, его кадастровую стоимость, присутствие льгот. Первый пункт довольно ясен. Если недвижимость находится в собственности давно, платить отчисления в бюджет при ее продаже не нужно.
Кадастровая стоимость требуется для правильного расчета налога, 01.01.16 вступил в действие пункт 5 статьи 217.1 ГК РФ. В соответствии с ним, продажа недвижимости не может быть осуществлена по цене ниже, чем 70% от его кадастровой стоимости.
Эта мера была принята для того, чтобы избежать мошенничества с налогами при реализации жилых помещений. Ни для кого не секрет, что продавцы специально снижали стоимость недвижимости, продажа которой осуществляется, в договоре купли-продажи для того, чтобы не платить налог.
Штраф за несоблюдение сроков
Неприятным сюрпризом может стать уведомление о штрафе за несоблюдение сроков подачи или требование об уплате налога.
Что следует считать нарушением с точки зрения НК РФ:
| № | Нарушение | Взыскание |
| 1 | Декларация с заявленным доходом сдана с опозданием |
Первично – 5% от суммы НДФЛ за каждый полный и неполный просроченный месяц (минимально 1 000 рублей).
Повторно – до 30% от суммы НДФЛ за каждый полный и неполный просроченный месяц. |
| 2 | Не сдана нулевая декларация | 1 000 рублей |
| 3 | Декларация сдана вовремя, НДФЛ уплачен с опозданием или не уплачен | 20% суммы подлежащего уплате/доплате НДФЛ |
| 4 | Декларация не сдана, налог не уплачен | штраф + пеня за просрочку |
Налог с продажи квартиры в 2023 году: новый закон
Основным документом, регулирующим правила исчисления и уплаты налогов, является Налоговый кодекс РФ. Периодически в него вносятся изменения, которые рядовые налогоплательщики обязаны знать и исполнять. Поэтому мы сегодня разберемся, какие изменения коснулись расчета налога при продаже квартиры.
- В госдуме с 29 сентября 2019 года был опубликован законопроект №720839-7, который уменьшит срок владения квартирой при продаже с 5 до 3 лет для физических лиц, что позволит разменять её быстрее и без оплаты 13% НДФЛ. Но здесь имеется одно условие: в собственности должна иметься только одна квартира!
- С 29 ноября 2021 года семьи с двумя и более детьми могут не платить при продаже квартиры. При этом не имеет значения, сколько лет недвижимость была в собственности. Исключение касается только дорогостоящих объектов. Например, дома, чья стоимость выше 300 млн рублей.
Законодатели вводят эту инициативу с целью поддержки как малоимущих, так и среднестатистических семей для улучшения жилищных условий. Продать жилье без налога позволит российским семьям сэкономить эти средства на ремонт или погашение процентов по ипотеки.
НДФЛ с кадастровой стоимости жилья
Если недвижимость была продана по заниженной цене, а определяется это сравнением суммы сделки с кадастровой стоимостью объекта (государственная оценка рыночной стоимости объекта Кадастровой палатой). То налогооблагаемая база будет исчисляться не от суммы, указанной в договоре купли-продажи, а от 70% кадастровой стоимости объекта.
Пример: Собственник продает квартиру, находящуюся в собственности менее 5 лет, при этом он нарочно занижает сумму сделки по продаже недвижимости до 1 000 000 рублей, чтобы не платить НДФЛ. Но при этом кадастровая стоимость недвижимости составляет 1 500 000 рублей. Это значит, что уйти от уплаты налога с продажи не получится и ему придется заплатить (1 500 000 * 70% — 1 000 000)*13% = 6 500 рублей.
Немаловажным моментом будет указать здесь то, что если объект недвижимости принадлежит нескольким собственникам (дольщикам) и продается целиком по одному договору купли-продажи, то сумма имущественного вычета в 1 000 000 рублей разделяется на дольщиков, соразмерно их долям в этом имуществе. Если же дольщики, каждый, по отдельности заключают договора купли продажи каждый на свою долю, то у каждого из них будет право на использование имущественного вычета в размере 1 000 000 рублей.
Документы для подачи 3-НДФЛ
При оформлении декларации необходимо приложить документы, подтверждающие указанные в ней данные. Сделать это можно несколькими способами:
- В электронном виде через личный кабинет налогоплательщика (должна быть электронная подпись).
- Прийти лично или через представителя в отделение ФНС по месту регистрации.
- Почтовым отправлением с заверением всех копий нотариально.
Список необходимых документов для подачи декларации:
- Документ, удостоверяющий личность.
- ИНН (если имеется).
- Договор купли-продажи недвижимости.
- Акт приема-передачи.
- Выписка из ЕГРН о праве собственности.
Платить или не платить?
Налог от продажи квартиры платит тот, кто продал имущество и получил за это прибыль, то есть владелец. Заплатить также придется и тем продавцам, которым посчастливилось унаследовать жилье или получить его в дар от близкого родственника. На сегодняшний день размер налога для физических лиц составляет привычные нам 13% для резидентов Российской Федерации и 30% — для иностранных граждан и тех россиян, кто постоянно не проживает в нашей стране. Хорошая новость заключается в том, что размер налога от продажи квартиры можно существенно сократить или вовсе избежать.
Ключевым показателем при расчете суммы налога является срок владения имуществом. Это определенный законом период, по окончании которого владельцу жилья не нужно сдавать налоговую декларацию и выплачивать подоходный налог.
До 1 января 2016 года минимальный срок владения составлял 3 года. То есть недвижимость, приобретенную до 2016 года, можно было продать по истечении этого периода и не отчитываться. При этом сумма, полученная в результате продажи, вообще не имеет никакого значения и даже декларацию не нужно было подавать. Исходя из того, что сейчас уже 2020 год, все владельцы жилья, приобретенного до 2016 года, могут смело его продавать, не делясь при этом с государством.
С 1 января 2016 года минимальный срок увеличился до 5 лет. То есть тот, кто купил квартиру с 1 января 2016, сможет сэкономить на налогах только по истечении пятилетнего периода.
С 1 января 2020 года в силу вступили некоторые поправки. Владеть продаваемой квартирой по-прежнему нужно не менее 5 лет, однако появился ряд условий, благодаря которым этот период может быть сокращен до 3 лет.
Налог от продажи квартиры не надо платить по истечении 3 лет, если:
- жилье было получено в собственность в результате приватизации;
- имущество приобретено в результате подписания договора ренты после смерти его владельца;
- недвижимость перешла по наследству или была передана в дар родственником, членом семьи;
- продаваемая недвижимость является единственным жильем владельца. Если продавец состоит в браке, тогда учитывается вся недвижимость, которая находится во владении супругов, даже если в качестве владельца указан только один супруг. Это условие не относится к брачному договору, который разделяет имущество;
- квартира продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья. Например, семья приобретает вторую квартиру и регистрирует право собственности на нее. С момента регистрации у владельцев есть три месяца для того, чтобы продать старую квартиру и не платить при этом налог.
Перечисленные исключения не относятся к нежилым помещениям. Апартаменты, гаражи и дачи без уплаты налогов можно будет продавать через 5 лет.
Налоговики разъяснили, когда нужно подать декларацию при продаже квартиры
В свою очередь, в ведомстве напомнили, что обязанность представить декларацию появляется при продаже объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 1 января 2022 года, которые были в собственности менее трех лет. Это нужно сделать не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, в налоговый орган по месту жительства физлица. Также самостоятельно придется заплатить налог в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Этого требуют нормы ст. 228 и ст. 229 НК РФ в соответствующей редакции.
Иными словами, если в прошлом году была продана квартира, которой владели менее трех лет, бывшему собственнику необходимо самостоятельно исчислить налог, подать в инспекцию декларацию до 4 мая 2022 года включительно и уплатить НДФЛ до 15 июля 2022 года включительно. Об этом напонимает и наш Календарь бухгалтера, который можно сохранить в закладки, чтобы не пропустить сроки сдачи отчетности и уплаты налога.
Какие налоги нужно платить при продаже квартиры
В гл. 23 НК РФ сказано, что продавец обязан после продажи квартиры уплатить подоходный налог. Иначе его называют НДФЛ. Логика простая – получил доход с продажи недвижимости, затем необходимо исчислить, задекларировать и уплатить с него часть суммы в бюджет.
Очень важно помнить, что после продажи квартиры исчисление и уплата налога остаются полностью в ведении самого продавца. Автоматически налог не рассчитают, извещение (как при ежегодном налоге на недвижимость) не направят. Ни работодатель, ни налоговая инспекция, ни Росреестр не обязаны отслеживать продажу квартиры и считать НДФЛ для продавцов. Это нужно сделать самостоятельно.
Кроме НДФЛ никаких налогов при продаже квартиры платить не нужно.