Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод земель сельхозназначения в СНТ/ДНП». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Одно из главных отличий участка ЛПХ от участка ИЖС – его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость участка для ИЖС, как правило, значительно выше, поэтому и продать его можно дороже. Но не следует забывать, что с увеличением кадастровой стоимости земельного участка увеличивается и размер земельного налога.
Можно ли не регистрировать землю?
Так как дачная амнистия на земельные участки действует бессрочно, возникает ложное ощущение, что регистрировать ЗУ не обязательно. Мы рекомендуем оформить права:
- Пока полномочия не зарегистрированы, вы не можете распоряжаться своей собственностью. С ней нельзя совершать никакие сделки;
- Юридически, владение землей, на которую не оформлены права, можно считать самозахватом. Особенно, если участок уже увеличился за счет лишних соток;
- На такой земле не получится построить никакие капитальные объекты. Уведомление о строительстве должен подавать собственник или владелец участка. И вам все равно придется сначала зарегистрировать ее по закону;
- Сложность с подведением коммуникаций. Если земля не зарегистрирована, коммунальные службы вам откажут.
Чем ЛПХ отличается от ИЖС?
Закон о сельском туризме
Государственная дума в июне 2021 года приняла еще один смежный закон — о сельском туризме. Этот правовой акт позволяет владельцам домов на сельхозземлях заниматься организацией временного пребывания и досуга гостей на своей территории.
На развитие этой области государство выделило 300 млн рублей. По мнению специалистов, привлечение туристов в сельскую местность обеспечит высокий доход российским фермерам: до 200 млрд рублей в год.
Власти считают, что спрос на такой вид туризма будет пользоваться большой популярностью в России. По официальным данным с 2011 года значительно увеличился рост путешествий внутри страны. Например, в 2020 году в хостелах, мини-отелях и небольших гостиницах остановились более 45 млн человек. Это на 16 млн больше, чем десять лет назад.
Аналитики полагают, что эти туристы — потенциальные клиенты гостевых домов у фермеров. Самое главное — развить инфраструктуру и сформировать спрос на посещение баз отдыха в деревнях.
Откуда берутся новые земли сельхозназначения
Процедура территориального зонирования предполагает выделение фонда перераспределения участков. Его статус предусмотрен п. 1 ст. 80 ЗК РФ и продиктован необходимостью иметь резерв для удовлетворения потребности мелких сельхозпроизводителей в земельных участках оптимального качества. Такие земли обычно перераспределяются для дачных участков, устройства и расширения фермерских хозяйств, создания ЛПХ, под сады, плантации, огороды, сенокосы, пастбища.
Создание такого фонда было продиктовано сложностями переходного периода земельной реформы конца XX века. Первоначально в него включались земли изъятые у владельцев и пользователей не выполнявших обязанностей по целевому и эффективному использованию, переведённые в угодья с низким и средним уровнем кадастровой стоимости, изъятые из оборота по другим основаниям. Все эти условия формирования фонда сохраняются и сейчас. Однако современные земельные отношения определяются уже несколько иными реалиями — в фонд поступают земли, приобретённые органами федеральной и региональной власти, а также муниципалитетами.
Какие земли сельхозназначения не получится перевести в садоводство и огородничество?
При переводе участка в земли, предназначенные для ведения садоводства и огородничества, следует учитывать уровень плодородия почвы. Низкий уровень плодородия сам по себе не является основанием для отказа в переводе сельхозземли в садоводство. Таким основанием будет заключение экологической экспертизы. Но чаще всего невозможность перевода связана с другими проблемами.
По общему правилу участки сельскохозяйственного назначения находятся за пределами населенных пунктов, а значит:
- Они не оборудованы необходимыми для ведения садоводства или огородничества коммуникациями.
- Отсутствуют подъездные дороги достаточного для ведения хозяйства уровня качества.
Это создает дополнительные трудности при переводе земель в СНТ. Приходится учитывать и предыдущее использование надела.
На территории, отведенной для сельскохозяйственного производства, разрешено возводить определенные объекты недвижимости. Используются они для обеспечения деятельности с/х предприятий. Но на территории садоводческих товариществ подобные постройки запрещены. Поэтому заявление о переводе в огородничество или садоводство не удовлетворят, пока не будут демонтированы данные конструкции.
Также следует учитывать и другие нюансы, которые влияют на возможность изменения вида использования надела:
- на территории не должны находиться незаконные строения;
- участок не должен быть выведен из оборота или законсервирован;
- важно учитывать отсутствие обременений, арестов и других ограничений;
- сельхозземля не должна относиться к особо ценным природным территориям.
Как оспорить отказ в переводе земельного участка под садоводство и огородничество?
Если возможность перевода участка под садоводство и огородничество имеется, причем собраны все документы, подтверждающие данный факт, но в услуге отказали, надо обращаться в суд. Чтобы судья не отклонил иск, придется тщательно подготовиться к разбирательству.
- Начните со сбора документации, доказывающей соблюдение процедуры и возможность перевода земли под садоводство. Точный перечень бумаг зависит от ситуации, но обычно в него входят результаты экспертизы проекта, согласования с различными ведомствами и выписки из реестра.
- Затем следует подать претензию в орган, вынесший отрицательное решение. В ней укажите на допущенные ошибки, сошлитесь на безосновательность отказа и попросите изменить вид использования участка.
- По претензии вынесли новый отказ или проигнорировали ее – готовьте исковое заявление. К нему прикрепляют те же документы, что и к жалобе, но добавляют квитанцию об оплате пошлины и результаты досудебной процедуры.
До суда желательно проверить положение участка в градостроительном регламенте. Этот документ предусматривает допустимые виды использования в пределах одной категории. Садоводство и огородничество должно быть в списке разрешенных ВРИ.
Когда подготовка завершена, можно переходить к составлению иска. По смыслу он повторяет претензию, поданную ранее:
- основания не соответствуют закону;
- чем подтверждается данное утверждение;
- что говорят правовые нормы о ситуации;
- требования отменить отказ и изменить ВРИ.
Необходимые документы при переводе СНТ в ИЖС
Согласно ст.2 Федерального закона № 172-ФЗ для перевода земельного участка из состава одной категории земель в другую должны быть предоставлены следующие документы:
- ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или земельного участка из состава одной категории земель в другую (подробно о ходатайстве дано разъяснение в разделе «Процедура перевода СНТ в ИЖС» данной статьи);
- копия документа, удостоверяющего личность заявителя;
- выписка их Единого государственного реестра недвижимости;
- заключение государственной экологической экспертизы в случае необходимости;
- согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава одной категории земель в состав другой категории земель.
Беднягин обратил внимание на то, что при строительстве новых загородных домов (будь то постройки в дачных поселках или на землях, выделяемых для индивидуального жилищного строительства), уже не получится построить дачу в 4-5 и более этажей.
Беднягин уточняет, что многие ошибочно думают, что если в Градостроительном кодексе теперь указана предельная высота жилого дома в 20 метров, то можно хоть 6 или 7 этажей построить (из расчета три метра на каждый этаж). «Высота этажа может быть пять-шесть метров, но самих надземных этажей не может быть более трех. При этом застройщик может заложить еще несколько этажей под землей», — уточняет он.
Речь идет только о строящейся и планируемой к строительству недвижимости. Если дом уже стоит и оформлен в собственность, никто не заставит сносить лишние этажи.
Основания для изменения ВРИ угодий сельскохозназначения
Как переводят земли сельхозназначения в ИЖС? Изменить статус допускается при наличии веских оснований. Решение принимается местной администрацией. Это связано с тем, что в результате перехода снижается кадастровая стоимость земли, что в свою очередь отражается на доходе государства. Землевладельца обяжут компенсировать предполагаемые потери.
Надел СХН переведут в категорию земли населенного пункта только в случае его вхождения в пределы города, села или поселка. Таким образом переход возможет при соблюдении таких условий:
- расположение в непосредственной близости от границ населенного пункта (это должно отображаться в генеральном плане застройки);
- нахождение участка на территориях, которые рассматривают в качестве резерва для расширения пределов того или иного поселения;
- не нанесение вреда недрам, в случае возведения постройки (должно быть соответствующее заключение экологов);
- отсутствие других противопоказаний на государственном уровне.
Статус надела меняется согласно утвержденной документации по землеустройству (территориальному планированию).
Таким образом перевод участка в категории, позволяющую осуществлять индивидуальное жилищное строительство возможен только при отсутствии нарушения требований действующего законодательства.
Чтобы однозначно ответить на вопрос о том, можно ли землю сельхозназначения перевести в ИЖС, нужно знать вид разрешенного использования конкретного надела. Возведение жилых постройках на землях СХН допускается при условии, что в качестве ВРИ участка в документах указано ведение одного из видов хозяйства:
- дачного;
- садоводства.
После изменения статуса угодий владелец сможет ощутить ряд преимуществ. Все возведенные им постройки будут узаконены и официально введены в эксплуатацию. Проживающие в доме лица смогут получить постоянную регистрацию. Кроме этого, изменение статуса существенно увеличит стоимость объектов недвижимости, построенных на участке.
| Параметры | ИЖС | СНТ |
| назначение | постройка капитального сооружения | сельскохозяйственное использование |
| средняя стоимость на рынке | высокая | невысокая |
| разрешение на постройку | требуется | не требуется |
| подключение коммуникаций | обязательно для жилого дома | необязательно |
| налоговые выплаты | высокий земельный налог на имущество | существенно ниже |
| наличие адреса | полноценный адрес с номером дома и улицей | название садового товарищества и номер надела |
| возможность прописаться для граждан | есть | есть при соблюдении ряда условий |
Возьмём для примера объявления о продаже дач, расположенных непосредственно в черте города Алматы. Так как получение разрешения на индивидуальное жилищное строительство и оформление прав собственности на него, как правило, повышает стоимость таких участков при последующей продаже и пополняет рынок недвижимости города новыми жилыми объектами.
Мы обратились к разделу объявлений о продаже дач в № 23 газеты «Крыша». Сразу бросилось в глаза, что от общего количества объявлений (557), поданных в номер, предложения о продаже дач в черте города составляют только 15%, а остальные 85% (475 объявлений) — это дачи в Алматинской области, где перевод земель под ИЖС — прерогатива областного акимата.
Только в 22 объявлениях (из 82) о продаже дач в черте г. Алматы упоминалось наличие госакта. При этом только в 4 случаях прямо говорилось о приватизации — «выведен под ИЖС».
Это свидетельствует об ограниченности круга дачных земель, где реально разрешён перевод под ИЖС.
Нельзя утверждать, что упоминание госакта на землю всегда влияло на цену — в Алматы покупателя стараются привлечь престижностью самого дачного массива и благоустройством дачи (капитальность строения, коммуникации, подъезды).
Но цена предложения на оформленные под ИЖС четыре дачи начиналась от $35 000. В то время как за другие дачи (без целевого назначения участка под ИЖС), расположенные в черте города, просили от $10 000.
Как перевести земельный участок из СНТ в ИЖС
Планируя перевод садового участка под ИЖС необходимо сначала обратиться в местную администрацию и уточнить возможность смены статуса земли. При однозначно отрицательном ответе можно и не начинать процедуру.
Как перерегистрировать автомобиль на нового владельца через Госуслуги смотрите в статье: как перерегистрировать автомобиль на нового владельца.
Про госзакупки для чайников, читайте здесь.
Положительный ответ позволяет начать подготовку документов. Окончательное решение будет принято только после рассмотрения предоставленных документов.
Организация СНТ на землях сельскохозяйственного назначения для ведения садоводства
Вначале следует провести собрание учредителей с выбором председателя, секретаря и счётной комиссии. Согласно регламенту, участники собрания высказываются о необходимости открытия некоммерческой организации (НКО), обсуждают основные моменты, которые должны войти в устав, голосуют. Ход собрания и принятое им решение оформляется протоколом.
- Обратиться в администрацию населённого пункта с заявлением о предоставлении в аренду или в собственность путём выкупа земель сельскохозяйственного назначения. О том, как взять такую землю в аренду, читайте тут, а о том, как при этом составить договор, рассказано здесь.
- Написать заявление о переводе вида разрешённого использования земель – в СНТ.
- При передаче бумаг зарегистрировать их во входящей корреспонденции официально. Приложить учредительную документацию и выписку из ЕГРЮЛ о регистрации юр. лица.
- Ожидать решения от административной комиссии.
- После получения разрешения администрации оформить пакет документации на земли, в том числе – при участии в аукционе.
- Провести регистрацию полученного права на аренду в Росреестре.
- заявления о предоставлении в аренду земли сельскохозяйственного назначения
- заявления о предоставлении в аренду земли сельскохозяйственного назначения
- заявления о переводе ВРИ земли в СНТ
Порядок перевода земли из сельхозназначения в ИЖС в 2020 году
- кадастровая выписка из паспорта;
- документ, который подтверждает уже установленное право собственности на недвижимость — договор купли-продажи, дарение, свидетельство о вступлении в права наследования, иное, допустимое соответствующим законодательством;
- общегражданский паспорт гражданина РФ или же другой документ, заменяющий его;
- заявление на перевод земли из одной формы собственности в другую.
- наименование органа власти, в которую подается соответствующего типа документ;
- указываются персональные данные лица-заявителя — фамилия, имя и отчество, место проживания (индекс, область, город, улица и дом);
- далее должно располагаться тело самого заявление и включать в себя — точные данные по поводу самого земельного участка; просьба о переводе из одной категории земель в другую; обозначить кадастровую стоимость земельного участка; обозначается обоснование перевода земельного участка;
- указывается приложение;
- проставляется дата, а также подпись;
- обозначается контактная информация.