Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Виды элитной недвижимости Испании». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Мы предлагаем нашим клиентам детальное описание видов недвижимости, существующих в Испании. Расскажем, что они собой представляют, укажем испанские варианты названий, которые можно встретить на сайтах риелторских компаний.
Виды недвижимости в Испании
Свободное ориентирование во множестве видов испанской недвижимости, понимание их основных отличительных способностей поможет выбрать объект, максимально отвечающий личным требованиям и предпочтениям.
Итак, Испания предлагает пять основных видов недвижимости (квартира, бунгало, коттедж, вилла), каждый из которых в свою очередь представлен несколькими вариантами.
Система обозначения этажей отличается от российской. Первый этаж, который может располагаться как на уровне земли, так и выше этого уровня, обычно называется «нижний» — «bajo». Нижний этаж может быть как жилым, т.е. занятым обычными квартирами, так и не жилым, т.е. отданным под коммерческие помещения (магазины, офисы банков, аптеки, бары, рестораны, государственные организации и т.д.). Нумерация этажей начинается со второго, т.е. 1-ый испанский этаж – это обычно 2-ой российский.
Виды квартир в Испании
Покупатели недвижимости в Испании, которые решили стать владельцами квартир, могут столкнуться с их несколькими вариациями. Самый распространенный вариант квартир – apartamento – классическая одноуровневая квартира в привычном нам значении, которая располагается в многоэтажном доме. Важно помнить, что в Испании, как и во всей Европе, если указано, что объект имеет определенное количество спален, то в подавляющем большинстве случае предполагается также еще одна комната, которая играет роль гостиной. Часто фигурирующий в объявлениях термин piso — по своей сути, синоним апартаментов, разве что может иметь меньшую от общепринятых норм площадь. В случае, если квартира находится на первом этаже, то на испанском языке эту характеристику будет означать слово bajo.
Частный жилой сектор Испании в своем разнообразии не уступает квартирам. Bungalow в Испании — это жилое строение средних размеров площади, где все помещения находятся на одном этаже, однако встречаются и варианты, где есть несколько этажей. Но больше ценятся на рынке именно одноэтажные бунгало в силу того, что у владельца отсутствуют соседи. Встречаются также и bungalow duplex – двухуровневое бунгало, которое принадлежит одному владельцу. Есть и еще несколько отличительных особенностей испанского бунгало — плоская крыша, большая терраса (иногда и на крыше) и приусадебная территория. Такой тип недвижимости чаще всего встречается в загородных поселках. В случае, если у bungalow имеется нескольких этажей, то это означает, что там находится несколько квартир, где каждая имеет собственный вход снаружи.
Особенности покупки и перепродажи
При выборе проекта с апартаментами эксперты советуют внимательно отнестись к выбору девелопера и оценке его надежности. Для данного формата характерна большая доля заморозки проектов и обманутых дольщиков. По оценкам ЦИАН, за последние семь лет (с 2013 по 2020 год) в старых границах Москвы было заморожено строительство 80 корпусов, причем половина из них пришлась на апартаментные комплексы.
«Выходит, что в столице не достраивают каждый десятый корпус с апартаментами. Для сравнения, для проектов с квартирами и мультиформатных комплексов доля замороженных домов за тот же период составила всего 2,4%», — отметила Виктория Кирюхина.
Спрос на апартаменты сейчас минимален. Драйвером в пандемию на рынке новостроек стала льготная ипотека под 6,5% годовых, которая на апартаменты не распространяется. Это привело к оттоку спроса в пользу квартир.
Также при покупке апартаментов нельзя использовать маткапитал и другие субсидии государства. Банковские ипотечные программы на квартиры и апартаменты почти не отличаются.
При продаже апартаментов нельзя получить налоговый вычет (в среднем 260 тыс. руб), который полагается покупателям квартир после трех лет владения имуществом. Этот фактор стоит учитывать, если недвижимость не будет перепродаваться сразу после ввода в эксплуатацию жилого комплекса.
«Инвестор, перепродающий квартиру до завершения строительства или в первое время после ввода здания в эксплуатацию, все равно должен заплатить подоходный налог, и он не имеет права на налоговый вычет», — добавила Мария Литинецкая.
Апартаменты или квартиры: в чем разница
Испанский рынок недвижимости предлагает к покупке множество разнообразных вариантов жилья на любой вкус: дома и бунгало, виллы и пентхаусы, студии, квартиры и апартаменты. И последние пользуются не меньшим, а зачастую и более высоким спросом, чем все прочие типы жилья. Однако некоторых покупателей настораживает покупка апартаментов в Испании, так как они считают, что под этим названием скрывается не полноценная квартира, а что-то вроде номера в отеле. Это ошибочное представление связно с популярностью апарт-отелей в Испании.
В действительности же бояться совершенно нечего, ведь в Испании это полноценные квартиры, расположенные в жилых комплексах с оснащённой территорией общего пользования. На этой территории располагается бассейн, детские площадки, зоны для барбекю, рекреации и пр. Площадь такого комплекса обычно огорожена и используется только проживающими. За обслуживание придомовой территории жильцы вносят определённую плату. Её размер зависит от набора удобств и составляет в среднем €200 – €700 в год.
Практика показывает, что вложения в недвижимость Тенерифе способы обеспечить до 15% доходности. Для получения такого дохода необходимо тщательно подойти к выбору инвестиционных инструментов и собственно объекта на острове. Прекрасный инвестиционный климат на острове связан с такими факторами, как:
- Местный климат. Уникальный климат острова привлекает ежегодно более 200 тысяч туристов со всего мира. Люди едут на «остров вечной весны» в любое время года и с удовольствием снимают здесь жильё и тратят деньги.
- Инфраструктура. На Канарских островах создана вся необходимая инфраструктура для превосходного отдыха: отличные дороги, кафе, рестораны, казино, роскошные пляжи и многое другое. Всё это тщательным образом поддерживается в хорошем состоянии, чтобы радовать многочисленных туристов.
- Качественная недвижимость. На Тенерифе развиты все сектора жилой недвижимости. Здесь можно найти оптимальное предложение на любой вкус и бюджет. Апартаменты можно найти в районах массовой застройки, в которых располагаются многоэтажные жилые комплексы с просторными территориями, бассейнами и прочими удобствами, а также в небольших уютных кондоминиумах на 5 – 10 квартир.
Стоимость популярных объектов на Тенерифе в среднем составляет €100 – €150 тыс. И такие вложения абсолютно оправданы. Но только при грамотном подходе.
Стандартный уровень доходности инвестиций в недвижимость на Тенерифе составляет 10%. Если вы приобрели инвестиционный объект, то можете смело рассчитывать на 15% годовых. В некоторых случаях этот показатель уверенно вырастает до 17 – 18%.
Мы уже отобрали для вас перспективные предложения рынка острова Тенерифе и готовы помочь приобрести понравившийся вам объект на выгодных условиях. Наши специалисты помогут определиться с выбором недвижимости в соответствии с вашими целями и бюджетом, а также обеспечат грамотное сопровождение вашей сделки. Для начала сотрудничества свяжитесь с нами по телефону +34 922 71 38 83.
Аренда жилья в Испании Квартира, апартаменты, дом или комната?
Для характеристик недвижимости в Испании применяются термины Vivienda de planta baja – одноэтажное жилье, «duplex» – двухэтажный дом, «triplex» – трехэтажное жилье. Это могут быть как квартиры, так и бунгало, а также отдельно стоящие дома с высоким уровнем комфорта.
Потенциальным покупателям жилой или коммерческой недвижимости в Испании будет значительно легче ориентироваться в ее выборе и оценке, если запомнить несколько простых терминов, не зная испанского языка.
Terreno, Finca или Solar – земельный участок. Статус urbano означает, что на нем разрешено строительство, rusticо – это сельскохозяйственная земля или природная зона.
Finca, Finca rústica – земельный участок за городом, на котором могут быть посадки культурных растений.
Finca con casa – земельный участок с домом.
Finca con agua y luz – это незастроенный земельный участок с подведенными коммуникациями (электричество, вода).
Parcela – участок земли, расположенный в городе, поселке (урбанизации) или в деревенской местности.
Edificio – это термин, означающий здание любого назначения. Этим словом называют многоквартирные жилые дома.
Local или Local Comercial – коммерческая недвижимость, не предназначенная для организации производства.
Local céntrico – коммерческий объект, расположенный в удобном месте: либо в центре населенного пункта, либо на пересечении дорог.
Oficina – офис, отдельное нежилое помещение, кабинет.
Almacen – склад, trastero – кладовая в жилом помещении или отдельно от него.
Plaza de garaje – парковочное место в наземном или подземном гараже, принадлежащее владельцу жилья. И еще несколько необходимых слов, которые наверняка понадобятся при покупке недвижимости:
vendedor – продавец жилья;
agencia inmobiliaria – агентство недвижимости;
alquiler – арендовать;
alquiler con opcion de compra – аренда с последующим выкупом;
anuncio – объявление.
недвижимость в продаже
- Недвижимость в Бенидорме
- Недвижимость в Алтее
- Недвижимость Аликанте
- Недвижимость Кальпе
- Жильё в Финестрате
- Объекты Вильяхойоса
- Объекты в Ла Нусии
Убранство скромное, при этом есть камины и салоны
Типичное жильё испанца выполнено в простом средиземноморском стиле: светлые, чаще всего белые стены. Обоев на них нет, только краска. Акцент часто делается на темной мебели (чёрное, красное дерево или орех). Снаружи дом украшают кованые решётки и/или перила, орнамент и мозаика.
Кстати, испанцы вообще уделяют большее внимание благоустройству двора, а не квартиры, потому что всё свободное время стараются проводить на улице.
Здесь любят натуральные материалы – камень, дерево и керамику. В домах старшего поколения они сочетаются с классическим стилем, молодёжь же вписывает их в минимализм (например, деревянные балки на потолке).
Вообще плитка – это в первую очередь рациональное решение, а не дизайн. Тёплый климат располагает к наличию прохладных поверхностей. В холодное время года включают систему «тёплый пол».
Как иностранному гражданину выбрать себе квартиру или дом в Испании
Где купить жилую недвижимость в Испании, каждый покупатель решает сам, исходя из субъективных и объективных причин. Кто-то хочет виллу у моря, а кто-то – апартаменты в Мадриде или Барселоне.
В любом случае перед началом поиска подходящих вариантов следует четко определиться с регионом, тщательно его изучить, по возможности побывать на месте.
Поиск объекта недвижимости можно вести самостоятельно, а можно сразу же обратиться за помощью в агентства недвижимости, риелторские компании.
Начинать поиски нужно со знакомства с крупными испанскими сайтами по продаже недвижимости. Такие сайты ежедневно размещают тысячи объявлений от частных лиц, здесь также можно найти информацию от профессиональных агентств и составить общее представление о спросе и ценах.
Процедура приобретения недвижимости в Испании: основные шаги
После того как выбор сделан, следует предпринять следующие шаги:
- проверить юридическую чистоту объекта. При покупке “первички” – регистрацию объекта в госорганах и Declaracion de obra nueva или разрешение на строительство объекта. При покупке “вторички” – право собственности на недвижимость, выписку из госреестра об отсутствии ареста на недвижимость, квитанцию об уплате годового налога с кадастровым номером;
- зарезервировать объект недвижимости на 2 месяца: оплатить задаток – deposito в размере от 3 до 10 тыс. евро (10 % от суммы) и заключить договор-резерв с риелтором при покупке вторичного жилья или с компанией-застройщиком при покупке новостройки. Договор должен отразить сумму сделки и размер задатка, форму и сроки оплаты, описание объекта купли-продажи, условия расторжения сделки и др.;
- открыть счет в одном из банков Испании;
- получить сертификат NIE. Для получения документа необходимо предоставить загранпаспорт и договор о резервировании недвижимости;
- при необходимости воспользоваться банковской ипотекой.
Основная сделка происходит в присутствии нотариуса (при ипотечном кредитовании еще и представителя банка). Возможно оформление сделки через доверенное лицо покупателя.
Согласно общепринятой классификации, апартаменты делят на четыре вида:
- апарт-отели. Человек арендует номер, как правило, на небольшой срок. Он может пользоваться предоставленной посудой и гостиничным сервисом;
- доходные дома. Владельцы такой недвижимости сдают номера на длительный срок, могут предоставляться дополнительные услуги, но необязательно;
- кондоминиум. Вид недвижимости, распространенный в США. Эти апартаменты можно выкупить у владельца и жить в них либо сдавать другим людям;
- многофункциональные комплексы. Вариант, максимально близкий к квартире. В апартаментах можно жить постоянно, перепродавать их, сдавать в аренду.
В Испании есть типы жилья, которые непопулярны для России. Широкое распространение имеют бунгало – одноэтажные домики с плоской крышей. Преимущество – отсутствие соседей.
Чуть больше и дороже – таунхаус. Это дом в два этажа на несколько хозяев, с отдельными входами для каждого. Перед входом небольшая частная территория. Но кроме небольшой клумбы и зоны барбекю туда редко что умещается.
Шале – отдельно стоящий дом с участком. Отличается от виллы меньшим размером и расположением. Виллы обычно строят на берегу моря, а шале – в небольших районах частных застроек.
Масия – загородный дом в историческом месте или имеющий архитектурную ценность.
Есть в Испании и небольшие домики для занятия сельским хозяйством – финки.
Общие вопросы вроде выбора управляющей компании и подрядчиков, строительства парковки у дома и благоустройства территории собственники решают сообща. Вес голоса соотносится с долей в имуществе: владелец 100 кв. м сильнее влияет на решения, чем собственник 30 кв. м. Это верно и для многоквартирных домов, и для апартаментов.
Чтобы решать все вопросы так, как захочется, нужно быть мажоритарным собственником — владеть хотя бы 51% дома. В многоквартирных домах такое практически невозможно.
А вот в апартаментах — вполне. Половину здания может выкупить предприниматель и устроить гостиницу или торговый центр. В этом случае именно он будет решать, что делать с территорией у дома и кого нанимать для благоустройства. Это отразится на суммах в квитанциях и уровне комфорта жильцов.
Чем апартаменты отличаются от квартиры: преимущества и недостатки
Перед покупкой апартаментов плюсы и минусы оценивают в первую очередь. Чем апартаменты отличаются от квартиры? Одним из главных преимуществ является цена таких объектов.
К плюсам в пользу альтернативы обычных жилых квартир также относят:
- свободное проведение перепланировки с изменением количества комнат и метража;
- благоустроенная территория рядом с новостройкой и отличной инфраструктурой;
- гостиничный сервис;
- право на прикрепление к поликлинике и оформление детей в школу, сад по временной прописке.
Апартаменты без права прописки не влекут серьезных ограничений в использовании гражданских прав, поскольку закон разрешает продлевать временную регистрацию каждые 5 лет, хотя и не решает проблему наличия постоянной регистрации. В то же время, закон не делает различий между правами граждан с регистрацией на постоянной основе и на ограниченный срок, разрешая продлять прописку один раз в пятилетку.
Многих покупателей интересует разница в стоимости — почему апартаменты дешевле на ¼ по сравнению с обычными квартирами. Просто так стоимость комфортного жилья вряд ли была бы снижена. И действительно, за подобным преимуществом скрываются недостатки.
К отрицательным сторонам относят:
- Невозможность покупки в ипотеку с помощью маткапитала, поскольку средства от государства можно использовать только для приобретения жилья. Невозможно использовать и другие государственные субсидии.
- Не предусмотрен и возврат налоговых отчислений, который полагается при оформлении жилой недвижимости. Вследствие этих минусов, апартаменты уже не представляются в столь радужном свете.
- Растут расходы на ЖКХ, и для покупателей объектов ждет еще одно разочарование – суммы за коммунальные платежи в апартаментах на 20% выше.
- Несмотря на условное отнесение к жилой недвижимости, объект представляет собой личное имущество человека, поэтому от ареста и конфискации при ликвидации задолженности в принудительном порядке особый статус недвижимости не спасает.
- Еще один минус ждет покупателей строящихся объектов. В отличие от дольщиков, чьи риски защищены рядом законодательных актов, права будущих владельцев коммерческой собственности никак не гарантированы, поскольку юридически покупатель становится соинвестором. При банкротстве застройщика его ждет нерадужная перспектива длительного ожидания возврата долга в числе кредиторов третьей очереди. Такие правила делают надежд на возврат призрачными.
И все же, для любителей пошуметь в ночные часы выбор в пользу апартаментов избавит от необходимости выяснения отношений с соседями. По закону проживающие в таких помещениях граждане могут нарушать тишину в любое время суток, по своему усмотрению. Даже если соседи вызовут полицию, любое преследование нарушителя тишины незаконно.
Сравнивая платежки на коммунальные услуги апартаментов и квартир, нельзя забывать, что речь идет о жилом и нежилом фонде. Для любого нежилого помещения в нашей стране предусмотрены повешенные тарифы за коммуналку. Разница, конечно, не ошеломительная, но на 10%, а в некоторых домах и на 30% выше, чем в обычных квартирах.
Здесь существует еще один нюанс – услуги управляющей компании. Обычно есть стандартный перечень услуг, которые ими оказываются и от которого нельзя отказаться владельцам (консьерж, домофон, уборка территории и т.д.). Для апартаментов существует и специальный перечень услуг, за которые нужно будет доплатить. Например, уборка помещения, глажка белья и т.д. Собственникам квартир такие комфортные условия не предоставляются.
По сути, апартаменты и квартиры имеют только одно базовое сходство – в них можно проживать, а вот отличий, тем не менее, гораздо больше. Два основных уже названы выше – принадлежность апартаментов к нежилому фонду и невозможность регистрации в них.
Однако присутствует большая разница и в других нюансах, о которых необходимо знать, если рассматривается возможность приобретения именно апартаментов:
- Поскольку апартаменты относятся к нежилой недвижимости, тарифы на все коммунальные услуги оказываются намного выше, поскольку определяются по иной методике. В среднем, в 2018 году коммуналка в апартаментах примерно на 20% дороже по сравнению с объектами «жилого» фонда. Платежи начисляются по, так называемым, «тарифам, приравненным к населению», которые, конечно, отличаются от ставок, по которым платят коммерческие предприятия, но которые значительно выше тарифов, предусмотренных для жилых объектов.
- Для представителей льготных категорий (инвалиды, многодетные семьи, участники боевых действий), проживающих в апартаментах, льготы не действуют, и они вынуждены платить в полном объеме.
- Налоги на жилую и нежилую недвижимость тоже рассчитываются по разным ставкам, и в итоге затраты у владельцев апартаментов оказываются выше, чем у собственников квартир. При расчете налога на апартаменты применяется минимальная планка по налоговой ставке в 0,5%, а не 0,1%, как для объектов жилой недвижимости. Максимальная ставка по квартирам может достигать 2% (по жилью, площадью более 300 квадратов), для апартаментов эта ставка также может быть поднята до 2%, однако большое значение имеет разница в целевом применении апартаментов.
Приравнивать или нет? Согласны не все
Вопрос о том, можно ли наделить апартаменты статусом квартир, устранив названные выше различия между двумя видами недвижимости, не столь прост и однозначен, как это кажется на первый взгляд.
По словам гендиректора Института развития строительной отрасли Кирилла Холопика, такое решение вступает в противоречие с базовыми градостроительными принципами. Истоки существующих ныне проблем, как считают специалисты, стоит искать в ошибках местного нормотворчества в населенных пунктах, где активно возводятся апартаменты.
Узаконив постоянное проживание граждан в помещениях со статусом апартаментов, можно породить комплекс новых проблем. Далеко не все такие дома изначально предназначены для постоянного проживания и стопроцентно соответствуют санитарным и экологическим нормам, кроме того, не все апарт-отели могут быть дополнены необходимыми объектами инфраструктуры. В итоге, при таком подходе семьи окажутся прописанными там, где нет всех условий для комфортной жизни, что, в общем-то недопустимо.
Что такое апартаменты?
С формальной точки зрения апартаменты — это нежилые, но по характеристикам и удобствам практически не уступающие квартирам помещения, в которых можно жить. Как правило, в Москве они располагаются в перестроенных производственных или офисных зданиях в центре города или новостройках. Часто — в очень удачных районах на месте бывших промзон, где невозможно жилое строительство. По документам эти здания — гостиницы или офисы, даже если они с виду выглядят как обычные многоквартирные дома.
20% от общего предложения по площади на первичном рынке Москвы составляют апартаменты.