Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Меньше – лучше: как продать комнату в «коммуналке»». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выбирать комнату удобнее всего на сайтах с объявлениями о продаже жилья. Одним из самых популярных считается Домклик от Сбербанка. Эти сервисы позволяют отфильтровать объявления с фотографиями — по ним можно предварительно оценить состояние и комнаты, и общих зон в коммунальной квартире (кухни, санузла, коридора).
Необходимые документы для продажи комнаты в общежитии в 2023 году
Чтобы оформить договор купли-продажи комнаты в общежитии, продавцу потребуется иметь на руках следующие документы:
- паспорта всех собственников, на кого зарегистрировано право владения комнатой (когда отчуждается имущество одновременно всеми) или паспорт одного из собственников (представлено согласие от остальных);
- уведомления о вручении извещений о намерении продать комнату, направленные в адрес соседей по общежитию;
- если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, потребуется приложить согласие на продажу от органов опеки и попечительства;
- в случае, когда собственников несколько, а в договоре купли-продажи со стороны продавца выступает только один, обязательно наличие согласия на продажу от остальных собственников;
- документ, на основании которого оформлено право собственности на комнату (договор с администрацией о передаче жилья в собственность);
- технический и кадастровый паспорта на жилое помещение;
- справка о снятии с регистрационного учета всех, кто был прописан в комнате;
- справка об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ.
Найдите подходящую комнату
Внимательно изучите описание в объявлении и фотографию комнаты. Если возникло ощущение несоответствия между ними, например площадь выглядит меньше, окон не два, а одно, не стоит тратить время — лучше перейти к следующему объявлению.
Обращайте внимание на удаленность дома от метро или остановок общественного транспорта, нужных вам объектов торговой, спортивной и социальной инфраструктуры района. Выбрав несколько подходящих вариантов, договоритесь о просмотре.
Подводные камни и риски
- Необходимо проверить, прописаны ли в комнате лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы или пропавшие без вести. После возвращения такие лица могут оспорить сделку.
- Следует внимательно изучить историю сделок с данной недвижимостью. Если в какой-то момент купля-продажа недвижимости была совершенна незаконно, то дальнейшие операции могут быть оспорены.
- Следует собрать информацию о соседях, ведь в случае коммуналки асоциальные поведение соседей может доставить много неудобств.
- В случае перепланировок, не учтенных в документации, могут возникнуть большие сложности в процессе купли-продажи. Проблемы подобного рода следует урегулировать заранее.
- При передачи любых сумм (аванс или для других целей) следует выписывать расписки и фиксировать такую передачу в договоре купли-продажи.
Процедура купли-продажи комнаты не представляет большой сложности. Однако как и в любой сделке с недвижимостью существуют свои скрытые риски, которые следует учесть перед заключением сделки.
Получение согласия и отказа от преимущественного права от других собственников
Согласно п.1 ст.250 ГК РФ собственники соседних комнат имеют Преимущественное право покупки. То есть продать комнату в коммуналке или общежитии сторонним лицам можно только в случае, если никто из соседних собственников не претендует на ее покупку.
При этом как таковое согласие соседей на продажу не требуется, но до оформления сделки нужно письменно уведомить всех соседей о предстоящей продаже комнаты и получить у них отказы от приоритетного права покупки, которые в обязательном порядке затем заверить у нотариуса. Либо просто подождать месяц, если нет возможности получить отказы.
Подробнее об уведомлении соседей при купле-продаже комнаты в коммуналке и общежитии читайте тут.
Преимущественное право покупки комнаты
По своей сути комната в общежитии представляет собой Жилое помещение с местами общего пользования, делимые с другими соседями. Ситуация аналогична коммунальной квартире, поэтому при продаже вступают в силу нормы ст. 42 ЖК РФ. Где сказано, что собственники других комнат имеют преимущественное право выкупить продаваемую комнату.
Руководствуясь этой нормой, Продавец обязан в письменной форме уведомить соседей о продаже своей жилплощади. Это можно сделать личным вручением, направлением по почте с уведомлением о получении или нотариально.
В уведомлении обязательно должна быть указана цена комнаты и изложены основные условия сделки. Причем в случае отказа всех соседей от покупки продать третьему лицу за цену, ниже указанной в уведомлении, нельзя.
Для соблюдения законодательных норм на принятие решения соседям отводится 30 календарных дней от даты получения уведомления. Ранее этой даты можно искать другого покупателя только при наличии письменных отказов от покупки всех соседей.
На покупку могут заявиться несколько соседей одновременно. Тогда будет действовать принцип предложения лучшей цены или оформление сделки с тем, кто выразил свое желание раньше. Это остается на усмотрение продавца.
Подписание договора купли-продажи
Договор купли-продажи должен включать цену комнаты, а также информацию, которая четко идентифицирует продаваемую комнату как объект недвижимости (точный адрес, номер земельного кадастра, площадь).
В договоре также должно быть указано, за кем сохранится право пользования комнатой после продажи (если такое лицо существует).
Договоры купли-продажи (включая комнаты в общежитиях) составляются в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного продавцом и покупателем или их уполномоченными лицами.
Договор обычно не требует ратификации, если не требуется нотариальное заверение. Это относится к сделкам купли-продажи.
- Несовершеннолетние, недееспособные или инвалиды в комнатах
- Совместная собственность на комнату (если только все совладельцы не отчуждают свои доли в одной сделке).
Регистрация права собственности
Право собственности покупателя на комнату возникает только с момента государственной регистрации.
Если договор нотариально удостоверен, нотариус направляет заявление о государственной регистрации права собственности и сопроводительные документы регистратору прав. Однако это возможно только в том случае, если продавец и покупатель не возражают.
В противном случае физические лица могут самостоятельно подать документы на регистрацию.
Если договор ратифицирован, но нотариус не направил заявление из-за возражений продавца и покупателя, стороны сделки (продавец или покупатель) могут обратиться за государственной регистрацией договора. Однако если сделка заключается в простой письменной форме, то за государственной регистрацией должны обратиться обе стороны (продавец и покупатель).
Государственная регистрация прав облагается государственной пошлиной в размере 2 000 рублей. Однако если заявление подается через портал Госуслуги и другие порталы, интегрированные в ESIDIS, и есть возможность оплатить государственную пошлину, то государственная пошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7 и составляет 1 400 рублей с каждого.
Форму заявления и документы, необходимые для совершения сделки, необходимо предоставить в Регистратор ценных бумаг. Это можно сделать одним из следующих способов
- Непосредственно в ФГБУ «ФКП Росреестра» или МФЦ. В Москве документы на государственную регистрацию принимаются только через МФЦ.
- Через выездную регистрацию.
- Через нотариуса, если нотариус удостоверил подпись на заявлении о государственной регистрации прав
- Например, в форме электронного документа через интернет через официальный сайт Росреестра (при условии, что продавец передал в регистрирующий орган свойство регистрации права на вступление в силу на помещение на основании электронного документа. или, в случае выдачи ФГБУ «ФКП Росреестра», признанного важным сертификата, подтверждающего электронную подпись, которой подписан документ.
Срок государственной регистрации не должен превышать семи рабочих дней со дня получения заявления, необходимого документа от регистратора органа власти или девяти рабочих дней со дня получения заявления, документа от МФЦ. Если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенных документов, то она длится три рабочих дня со дня получения заявления и документации от регистрирующего органа, пять рабочих дней, если заявление подается через МФЦ, и один рабочий день, если документация подается Электронный.
Указанные сроки начинают течь на следующий рабочий день после даты принятия документа.
После государственной регистрации регистратор выдает выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, удостоверяющую переход права собственности.
Подводные камни и риски
- Рекомендуется проверить, не зарегистрирована ли комната на лицо, отбывающее наказание в местах лишения свободы или пропавшее без вести. Эти лица могут оспорить сделку по возвращении.
- Следует внимательно изучить историю сделок с недвижимостью. Если в какой-то момент недвижимость была незаконно приобретена или продана, дальнейшие сделки могут быть оспорены.
- В случае общих квартир следует собрать информацию о соседях, так как их антисоциальное поведение может вызвать сильное недовольство.
- В случае незарегистрированных перепланировок могут возникнуть значительные трудности в процессе продажи. Такого рода проблемы необходимо решать заранее.
- （ В случае доставки (заранее или для других целей) необходимо выдать свидетельство, а доставка может быть зафиксирована в договоре купли-продажи.
Подводные камни и риски
- Необходимо проверить, прописаны ли в комнате лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы или пропавшие без вести. После возвращения такие лица могут оспорить сделку.
- Следует внимательно изучить историю сделок с данной недвижимостью. Если в какой-то момент купля-продажа недвижимости была совершенна незаконно, то дальнейшие операции могут быть оспорены.
- Следует собрать информацию о соседях, ведь в случае коммуналки асоциальные поведение соседей может доставить много неудобств.
- В случае перепланировок, не учтенных в документации, могут возникнуть большие сложности в процессе купли-продажи. Проблемы подобного рода следует урегулировать заранее.
- При передачи любых сумм (аванс или для других целей) следует выписывать расписки и фиксировать такую передачу в договоре купли-продажи.
Процедура купли-продажи комнаты не представляет большой сложности. Однако как и в любой сделке с недвижимостью существуют свои скрытые риски, которые следует учесть перед заключением сделки.
Можно ли продать комнату в общежитии без согласия других собственников
Если в документах комната проходит как отдельный объект, то преимущественного права покупки у других собственников нет. И от них не требуется никаких документов и разрешений. Бывает, что комната в правоустанавливающих документах определяется как определенная доля в праве общей долевой собственности. В этом случае сособственники имеют преимущественное право покупки.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Стандартный бланк договора можно найти в Интернете, офисах Росреестра либо у риелторов. Документ обязательно включает:
- дату и место составления;
- паспортную информацию участников сделки (фамилия, имя, отчество, дата рождения, серия и номер паспорта, когда, кем выдан, адрес постоянной регистрации);
- характеристику объекта сделки (площадь комнаты, точный адрес, где расположена, на каком этаже какого здания, количество подсобных помещений, их характеристика (особенно, это касается помещений общего доступа);
- информацию, по какому праву хозяин владеет комнатой (когда и кем выданы правоподтверждающие документы);
- цену сделки;
- условия передачи (наличным или безналичным способом);
- пункт о дополнительных условиях;
- подписи.
Договор составляется в двух экземплярах — по одному у каждого участника, после чего визируется нотариально. Затем можно переходить к оформлению сделки в Кадастровой палате. Для этого потребуется заплатить пошлину и собрать пакет бумаг.
Цена на комнату в коммунальной квартире может быть установлена с помощью нескольких способов:
- Риелторами. Это могут быть специалисты, которые осуществляют сделку с этим объектом или иные специалисты, которые приглашены только для оценки помещения.
- Оценщиками. С такими специалистами должен быть заключено соглашение об оказании услуги по оценке недвижимости. По итогу, такой оценщик выдаст документ, в котором будет указана стоимость помещения, а также методы, которые были использованы при определении цены.
- Самостоятельно путем сравнения цен на подобные объекты.
При определении стоимости самостоятельно следует учитывать нижеприведенные факторы:
- Номер этажа, на котором располагается квартира;
- Размер квартиры, кухни, ванной комнаты и санузла;
- Наличие в квартире дополнительных помещений (подсобок, кладовок);
- Месторасположение дома;
- Соседи.
Согласие соседей на продажу комнаты в коммунальной квартире
Обязанностью продавца является уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о продаже своей комнаты, это зафиксировано в ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, поскольку они имеют преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире. Порядок реализации такого права установлен ст. 250 ГК РФ.
Передается извещение о продаже комнаты:
- гражданам — собственникам других комнат, если они приватизированы;
- в орган опеки и попечительства, если соседом является недееспособный гражданин;
- в муниципалитет, если комнаты не приватизированы.
Оповестить владельцев соседних помещений возможно любым из удобных способов, гарантирующих получение уведомления:
- заказным письмом с уведомлением;
- лично с простановкой даты и подписи на втором экземпляре, через нотариуса.
Оповещение через нотариуса используется в следующих случаях:
- сосед длительно отсутствует и место его фактического пребывания неизвестно;
- собственник комнаты проживает за пределами РФ;
- соседи отказываются от получения извещения.
Если же нотариусом отправленное уведомление останется безуспешным, то в качестве доказательства, что Вы предприняли все меры, выдаст подтверждающий документ.
В результате продать комнату возможно:
- любому из соседей, изъявившему желание приобрести ее за озвученную цену;
- третьему лицу, если все соседи оформили отказ от покупки или не ответили на извещение и срок ответа вышел. Срок для ответа составляет 30 дней от даты получения уведомления (в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ). Если же адресат уклонился от получения документа, то срок отсчитывается от даты возврата письма в почтовое отделение.
Koгдa oткaзы oт cocoбcтвeнникoв пoлyчeны, дoгoвopитecь c пpoдaвцoм o дaтe пoдпиcaния ДKП, cпocoбe пepeдaчи дeнeг и дpyгиx вaжныx ycлoвияx. Haзнaчьтe дaтy пoxoдa к нoтapиycy: cдeлки кyпли-пpoдaжи кoмнaт oбязaтeльнo дoлжны быть нoтapиaльнo зaвepeны. Hoтapиyc пpaвильнo cocтaвит дoгoвop кyпли-пpoдaжи, зaвepит eгo. Пpoдaвeц дoлжeн бyдeт пpeдocтaвить cлeдyющиe дoкyмeнты:
- кaдacтpoвый пacпopт и тexничecкий плaн;
- пoдтвepждeниe пpaвa coбcтвeннocти — cвидeтeльcтвo cтapoгo oбpaзцa или выпиcкy из EГPH;
- ocнoвaниe пpaвa coбcтвeннocти, нaпpимep, ДKП c пpeдыдyщим влaдeльцeм или дoкyмeнты o вcтyплeнии в нacлeдcтвo;
- cпpaвки из пacпopтнoгo cтoлa пo фopмe 7 и 9 — в ниx дoлжнo быть yкaзaнo, ктo пpoпиcaн в кoмнaтax;
- пoдтвepждeниe oткaзa coceдeй oт пpaвa пoкyпки или иx yвeдoмлeния o пpeдcтoящeй пpoдaжe.
ДKП зaключaют в тpex экзeмпляpax: oдин ocтaeтcя y пpoдaвцa, втopoй y вac, тpeтий нyжнo oтдaть в Pocpeecтp.