Как рефинансировать ипотеку и избежать переплат?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как рефинансировать ипотеку и избежать переплат?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Банки просто так не одобряют заявки по рефинансированию ипотеке. Заемщику нужно убедить кредитора в своей платежеспособности, принести справку с работы. Финансовая компания проверит кредитную нагрузку, наличие долгов не только по займам, но и налогам, услугам ЖКХ и алиментам. У каждого банка свои условия для одобрения заявки, но из общих требований выделим следующее.

Как работает рефинансирование ипотеки?

Рефинансирование — это льготная услуга, которая еще недавно щедро предлагалась различными банками и позволяет снизить уровень кредитной нагрузки.

Например, сейчас вы платите кредит с процентной ставкой 14% годовых. Но вот вам на глаза попадается предложение в нескольких банках — от 5,5% годовых, от 6% годовых, от 9,5% годовых и так далее. Ваш мозг за 1-2 минуты уже сложит простейшие арифметические вычисления и поймет, что вы, батенька, несколько переплачиваете. А зачем платить больше?!

В особенности выгодно рефинансирование для ипотеки — здесь крутятся большие деньги, поэтому каждый лишний начисленный процент хорошо чувствуется при возврате. Если отбросить все нюансы, то даже снижение на два процентных пункта прекрасно скажется на существенном уменьшении ежемесячных платежей.

Что дает рефинансирование ипотеки и отличия от других льготных программ

Рефинансирование проводится с целью консолидации всех кредитов (объединения) и снижения кредитной нагрузки на человека. Перед тем, как провести эту процедуру, нужно изучить все детали предложения. Это позволит понять, что конкретно даст вам рефинансирование.

В целом положительные последствия рефинансирования заключаются в таких факторах:

1. Объединение кредитов: гражданской ипотеки, автокредита, кредита наличными и так далее. Консолидация подарит возможность выплачивать ежемесячные платежи только раз в месяц. Самостоятельные расчеты упрощаются: легче контролировать один кредит, чем несколько.
2. Можно поменять дату платежа. Например, если раньше вы платили 20 числа, 25 числа, 13 и 16, то теперь можно все перенести, скажем, на 1 число каждого месяца, в зависимости от вашего удобства.
3. Объединение под более низкий процент с возможностью досрочного погашения. Конечная переплата часто по цене на сотни тысяч рублей меньше.
4. Оформление без поручителей, часто — по паспорту. Процесс в особенности упрощается, если рефинансирование происходит в банке, клиентом которого вы являетесь. Разрешение у сторонних банков тоже можно не брать — рефинансирование оформляется по желанию клиента, то есть сторонние банки в этой сделке так и так выиграют.

Но рефинансирование — это не единственная услуга, если срочно потребовались льготные программы. Вы наверняка слышали о реструктуризации или ипотечных каникулах? Не стоит путать рефинансирование ипотеки с реструктуризацией или с отсрочкой — это разные процедуры.

Что дает рефинансирование ипотеки

• Экономия на переплате. Оформляя рефинансирование, заемщик снижает процентную ставку по кредиту – а значит, сокращает переплату банку.
• Изменение сроков кредитования и размера платежа. Рефинансирование предполагает заключение нового кредитного договора, в котором можно оговорить новые условия – увеличить или сократить срок ипотеки, ежемесячный платеж. Это дополнительный способ досрочно закрыть ипотеку и снизить финансовую нагрузку.
• Объединение нескольких кредитов в один. Вместе с ипотекой можно рефинансировать и объединить другие кредиты (автокредит, потребкредит, карты) – такую услугу предлагают многие банки. Тогда вместо нескольких отдельных платежей будет один общий с демократичной ставкой.

Какие расходы могут быть при рефинансировании

Перекредитование в подавляющем большинстве банков является бесплатной услугой, не требующей оплаты комиссий. Однако определенные расходы при рефинансировании заемщику все же придется понести. В большинстве своем они касаются оплаты страховки, затрат при сборе документов, госпошлин.

Примерный список возможных расходов при рефинансировании ипотеки выглядит так:

Расходы	Примерная стоимость
Страхование жизни и здоровья заемщика, объекта залога	7 000–30 000 руб. за год
Повышенная ставка с момента выдачи кредита до регистрации залога (1-2 месяца)	+ 1-2%
Оценка стоимости недвижимости	2 000–7 500 руб.
Госпошлина за регистрацию прав залогодержателя на нового кредитора в Росреестре	2 000 руб.
Государственная регистрация ипотеки в Росреестре	1 000 руб.
Выписка из ЕГРН	350–870 руб.

Памятка – что нужно знать про рефинансирование ипотеки

• рефинансирование позволяет снизить процентную ставку, изменить условия ипотеки и объединить несколько кредитов (включая автокредиты и потребкредиты);
• услугу можно оформить в «своем» банке, но при переходе в другой шансов на одобрение больше;
• рефинансировать ипотеку лучше на ранних сроках (в первые 2-3 года), чтобы была заметна экономия на переплате по процентам;
• оптимальный момент для рефинансирования – при разнице в ставках 1,5-2%;
• заявка на рефинансирование не отражается в кредитной истории, но там будут видны запросы банков;
• рефинансировать кредит можно неограниченное количество раз;
• оформление услуги занимает в среднем до 1 месяца в «своем» банке и 1-2 месяца – в другом;
• банк может отказать в рефинансировании без объяснения причин;
• подать повторное заявление на рефинансирование можно в среднем через 2-3 месяца;
• при рефинансировании ипотеки по ДДУ новостройка должна быть аккредитована этим банком;
• рефинансирование ипотеки с маткапиталом потребует получение согласия на смену залогодержателя в органах опеки и попечительства и выделение доли ребенку при закрытии первого кредита.

Дополнительные расходы

Если ставка имеющегося у вас кредита, который вы хотите рефинансировать, отличается от ставки нового займа меньше чем на 3 процентных пункта, то всю экономию «сьедят» необходимые дополнительные платежи. Дело в том, что рефинансирование — процедура платная, она включает различные комиссии и оплату сопутствующих услуг.

«Поэтому если вы решили рефинансировать ипотеку или заняться консолидацией кредитов, то важно предварительно просчитать расходы на переоценку, страховку и т. д.», — подсказывает Бобкова.

Еще один подводный камень — необходимость оформления страховки при рефинансировании, которая во многих банках является обязательным условием рефинансирования. Просчитайте расходы на нее и то, насколько она повлияет на итоговую выгоду.

Требования к заемщикам и кредитам

Чтобы получить право на перекредитование ипотеки, вы должны отвечать следующим требованиям:

• быть старше 18-21 года к моменту предоставления кредита;
• быть не старше 65-75 лет к моменту возврата займа, поскольку срок выплаты должен приходиться на период трудоспособности заемщика;
• иметь рабочий стаж не меньше 6 месяцев (на актуальном месте работы) и не меньше года общего стажа рабочей деятельности за последние 5 лет (условия могут отличаться в разных организациях).

Рефинансируемая ипотека также должна соответствовать определенным критериям:

• отсутствуют просроченные задолженности;
• последние несколько месяцев выплаты были своевременными;
• соответствие срока действия кредита условиям банка;
• соответствие приемлемому для банка периоду окончания срока действия;
• кредит не подвергался реструктуризации за весь период его действия.

Условия и состав пакета необходимых документов может разниться в зависимости от условий, выдвигаемых выбранной вами финансовой организацией.

Когда рефинансирование ипотеки невыгодно

На самом деле не каждому заёмщику стоит ввязываться в сделки по рефинансированию. Есть довольно обширный перечень случаев и обстоятельств, когда этого делать не стоит:

1. Небольшая сумма оставшегося долга (до 1 миллиона рублей) и маленький срок до погашения (2–3 года и менее).

Дело в том, что основную часть процентов заёмщик выплачивает банку в первой половине срока кредитования, ближе к концу большая часть его ежемесячного платежа идёт как раз на погашение тела кредита.

Рассмотрим на примере:

• остаток долга — 0,5 миллиона рублей;
• срок до погашения — 3 года;
• ставка — 11%;
• размер процентов к уплате — 89 тысяч рублей.
  При снижении ставки на 1 процентный пункт — до 10% — размер процентов к уплате снизится до 81 тысячи рублей. Получается, что суммарный выигрыш будет всего 8 тысяч рублей, что сопоставимо с затратами только на оценку квартиры.

2. Небольшая разница в ставках (менее 0,5%).

Пример:

• остаток долга — 1 миллион рублей;
• срок до погашения — 5 лет;
• первоначальная ставка — 10%;
• размер процентов к уплате — 275 тысяч рублей.
  При рефинансировании под 9,5% размер процентов к уплате составит 260 тысяч рублей. Разница составит 15 тысяч. Это вряд ли покроет расходы на рефинансирование.

Какую ипотеку можно рефинансировать?

Подвергаться рефинансированию могут не все ипотечные кредиты. К таким кредитам предъявляется ряд требований:

• У клиента должна отсутствовать текущая просроченная задолженность, а ежемесячный платеж по кредиту должен своевременно оплачиваться в течение, как минимум последних 12-ти месяцев. Банки очень строго следят за этим, и наличие даже мелких просрочек может повлиять на решение;
• В каждом финансовом учреждении свои условия по этой программе. Некоторые банки выставляют ограничения по сумме перекредитования. А другие компании определяют срок, ранее которого переоформлять договор нельзя;
• Не удастся рефинансировать кредит, по которому осталось платить менее 3-х месяцев;
• Банк откажет в переоформлении договора на новых условиях тем клиентам, у которых уже была реструктуризация задолженности.

Условия, проценты и банки

Банк	Ставка, % от
Альфа банк	8,99
Газпромбанк	8,9
Абсалютбанк	8,74
Возрождение	8,25
Банк Открытие	8,4
ВТБ	8,5
Уралсиб	8,99
Сбербанк	8,5
Райффайзенбанк	8,99
Россельхозбанк	8,5
ДОМ.РФ	7,6
Ак Барс	8,9
Промсвязьбанк	8,5
Транскапиталбанк	9,49

Чтo тaкoe peфинaнcиpoвaниe кpeдитa и выгoднo ли этo

Peфинaнcиpoвaниe – этo выдaчa нoвoгo кpeдитa, чтoбы зaeмщик пoлнocтью или чacтичнo пoгacил взятый paнee кpeдит или кpeдиты. C пoмoщью peфинaнcиpoвaния мoжнo yлyчшить ycлoвия кpeдитoвaния: cнизить cтaвкy, измeнить cpoк, cэкoнoмив пpи этoм нa пepeплaтe.

Peфинaнcиpoвaть кpeдиты мoжнo кaк в бaнкe, выдaвшeм пepвoнaчaльный кpeдит, тaк и в нoвoм. Нo, кaк пpaвилo, бaнки кpaйнe нeoxoтнo пoзвoляют пepeкpeдитoвaтьcя cтapым клиeнтaм, пoэтoмy иcкaть ycлoвия выгoднeй пpиxoдитcя нa cтopoнe. У нeкoтopыx тaкиx пpoгpaмм для coбcтвeнныx зaeмщикoв и вoвce нeт, oни гoтoвы пepeмaнивaть лyчшими ycлoвиями тoлькo чyжиx. Чaщe вceгo нoвыe кpeдитopы oтдaют пpeдпoчтeниe клиeнтaм, кoтopыe xopoшo ceбя зapeкoмeндoвaли зa вpeмя пoльзoвaния пpeжним кpeдитoм: oплaчивaли вce пoлнocтью и в cpoк, вoвpeмя извeщaли бaнк oб измeнeнияx – нaпpимep, o cмeнe aдpeca peгиcтpaции. Нo инoгдa, в иcключитeльныx cлyчaяx, бaнки зaбиpaют дaжe тex клиeнтoв, кoтopыe дoпycкaли пpocpoчки плaтeжeй.

Сравнение условий в разных банковских учреждениях

Базовые условия по программам перекредитования содержат не только ограничения по возрасту и стажу заемщика и поручителя, некоторые банки устанавливают дополнительные требования по сумме выдаваемой ссуды.

Таблица 1 — Требования к заемщикам и дополнительные условия по рефинансированию

Банк	Требования к заемщикам	Дополнительные условия
Сбербанк	Возраст — от 21 до 75 лет. Общий стаж — не менее 1 года, на текущем месте — не менее 6 месяцев.	Обязательным созаемщиком является муж (жена) клиента, оформляющего кредит. В качестве созаемщика также привлекается то лицо, которое указано как созаемщик в рефинансируемом кредите. Требования к созаемщикам аналогичны требованиям к заемщику. Максимальная сумма ссуды — 80% от оценочной стоимости жилплощади.
ВТБ	Гражданство, место постоянной и временной регистрации — не имеет значения. Работодатель должен быть зарегистрирован на территории РФ.	В качестве обязательного поручителя выступает супруг заемщика. Для оформления кредита поручитель предоставляет в банк упрощенный пакет документов: паспорт и СНИЛС. Сумма займа не может превышать 80% от стоимости жилья. При подаче заявки на ипотеку без подтверждения дохода одобренная сумма составит до 50% от оценочной стоимости дома, квартиры.
Газпромбанк	Возраст — от 20 до 65 лет. Общий трудовой стаж — более года, текущий стаж на последнем месте работы должен превышать 6 месяцев.	Клиент должен принести в банк оригинал справки об остатке задолженности от банка, выдавшего ипотеку, и копии платежных документов за последние 3 года по погашению первичного кредита. Сумма займа не может превышать 80% от стоимости вторичного жилья, 90% от цены на новостройку.
Россельхозбанк	Возраст — от 20 до 65 лет, до 75 лет при наличии созаемщика. На текущем месте работы клиент должен работать не менее полугода, общий стаж за последние 5 лет должен быть не менее года. Временная или постоянная регистрация на территории РФ обязательна.	Сумма кредита не может превышать 80% от стоимости квартиры или таунхауса, 75% от цены жилого дома с земельным участком. В качестве обязательного созаемщика привлекается муж (жена) при отсутствии брачного контракта на залоговое имущество.
Райффайзенбанк	Возраст — от 20 до 60 лет. Заемщик должен проживать в регионе присутствия банка. Общий опыт работы не должен быть менее 1 года, стаж на последнем месте должен превышать 6 месяцев. У клиента не может быть более 2 открытых кредитов, не считая рефинансируемого займа.	—
Альфа-банк	Возраст: от 21 года до 70 лет. Стаж у текущего работодателя не может быть меньше 4 месяцев при общем опыте работы в 1 год.	Сумма кредита не может превышать 80% от стоимости квартиры, 50% от цены дома.
ДельтаКредит	Возраст — от 20 до 65 лет	Минимальный первоначальный взнос равен 15%. Клиент может получить заем по одному паспорту, годовая ставка переплаты при этом увеличится на 1,5% от базового размера.
Уралсиб	Возраст — от 18 до 65 лет, при привлечении созаемщика — до 70 лет. Стаж на текущем месте — от 3 месяцев, работодатель должен осуществлять свою деятельность не менее 1 года.	—

Как видно из таблицы 1, наиболее выгодные базовые условия у Райффайзенбанка, банка ДельтаКредит и банка Уралсиб.

Выгодно ли рефинансировать ипотеку

В условиях современной экономической ситуации выгодное рефинансирование ипотеки подразумевает получение заемщиком нескольких достаточно весомых преимуществ. К ним относятся:

• Снижение размера регулярного платежа по кредиту. Несмотря на кажущееся небольшим снижение ставки даже на 2-3%, позволит заметно сократить величину ежемесячной ипотечной выплаты при оставшемся неизменной продолжительности срока действия кредитного договора;
• Сокращение продолжительности займа. Другим вариантом рефинансирования выступает сохранение размера постоянной выплаты, что ведет к более раннему погашению всего долга перед банком. В результате, объект недвижимости быстрее перейдет в полное распоряжение заемщика;
• Уменьшением суммы переплаты и, как следствие, реального процента по ипотеке. Оба приведенных выше варианта позволяют снизить расходы по обслуживанию кредита, что выступает главным достоинством процедуры рефинансирования;
• Смена валюты займа. Многие клиенты банков после произошедшей в 2014-2015 годах девальвации национальной денежной единицы предпочли перевести валютную ипотеку в рублевую, что стало вполне обдуманным и целесообразным решением;
• Возможность объединения нескольких кредитов, один из которых обязательно должен быть ипотечным, в общий займ. Это не только снижает величину переплаты, но и серьезно упрощает обслуживание взятых ранее кредитов.

Необходимые документы

В большинстве случаев документы для рефинансирования ипотеки не отличаются от тех, что требуются для оформления обычного ипотечного кредита. Заемщику необходимо подготовить пакет документации о собственных доходах, трудоустройстве, наличии регистрации, а также объекте недвижимости, который находится в залоге и будет переоформлен в ходе осуществления финансовой сделки.

Факт. В качестве дополнения к стандартному набору документов предоставляются копия существующего ипотечного договора, а также справка о текущей задолженности по ранее оформленному займу. В некоторых случаях банки также требуют более подробные сведения о графике регулярных выплат и его фактическом исполнении заемщиком.

Указанного перечня вполне достаточно для того, чтобы банк рассмотрел заявление потенциального клиента. При нехватке каких-либо данных специалисты кредитной организации запрашивают нужные им сведения у заемщика.

Использование полученных дополнительных средств

Полученные деньги можно использовать для покупки дополнительной недвижимости, на улучшение жилищных условий или автомобиль.

К примеру, в том случае, если человек решил приобрести еще одну квартиру, но не имеет необходимой суммы на первоначальный взнос, он может рефинансировать ипотеку, увеличив сумму долга, а полученные средства потратить на взнос за новое жилье.

Рефинансирование может быть также актуально в том случае, если заемщик купил жилье в строящемся доме без отделки, платил ежемесячные взносы, но при заселении в квартиру столкнулся с необходимостью в дополнительных деньгах для того, чтобы сделать ремонт и купить мебель. Как правило, в таком случае заемщик либо берет потребительский кредит, либо рефинансирует ипотеку с увеличением суммы долга. Однако в этой ситуации рефинансирование будет выгоднее. Это связано с высокими ставками и более коротким сроком предоставления потребительских кредитов.

В случае приобретения автомобиля – товара длительного пользования – рефинансирование с увеличением суммы долга выгоднее автомобильного кредита из-за более низкой процентной ставки и отсутствия необходимости в страховании имущества.

При рефинансировании ипотеки с увеличением суммы кредита необходимо учесть разницу по процентной ставке, сроку предоставления кредита и остатка по задолженности. При остатке до 1 млн рублей и сроке ипотеки до 5 лет, рефинансировать кредит не имеет смысла.

Однако если заемщик хочет снизить размер ежемесячного платежа, а оставшийся срок ипотечного кредита небольшой, можно его рефинансировать на более длительный срок, что позволит серьезно снизить сумму выплат.

Чтобы рефинансировать ипотеку, необходимо подать заявку, к которой требуется приложить:

• Копию паспорта, СНИЛС и трудовой книжки.
• Анкету банка.
• Договор об ипотеке.
• Справку об остатке долга.

Похожие записи:

• Понятие и виды целевого финансирования
• Выкопировка из генерального плана где получить
• Налоговые каникулы для ИП