Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли платить налог с продажи унаследованной квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.
Какие документы нужны для продажи квартиры, полученной в наследство
Для сделки потребуются:
- паспорта всех участников сделки;
- договор купли-продажи;
- разрешение органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних собственников);
- справка о зарегистрированных в квартире лицах;
- правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство).
Особенности продажи унаследованной квартиры
Отчуждение квартиры наследниками мало отличается от обычной продажи, включая необходимость согласования с органами опеки, если в помещении прописан несовершеннолетний ребенок. На практике сделка осложняется тем, что, как правило, наследников бывает несколько, и квартира находится в общей долевой собственности. Собственник доли вправе ее продать, но для этого ему необходимо:
- письменно предложить ее другим участникам долевой собственности с указанием цены и условий;
- получить от них письменное согласие или отказ, поскольку у других участников есть право преимущественной покупки;
- подождать 30 дней, и если ответа не будет, можно расценивать его отсутствие как отказ от покупки.
Если один из наследников нарушит закон и не предложит свою долю другим, последние имеют право в течение 3-х месяцев восстановить свое право преимущественной покупки в судебном порядке. Найти покупателя на долю в праве на квартиру достаточно сложно. Ведь она не считается в квадратных метрах или комнатах. Каждый из сособственников имеет право пользоваться жильем на равных условиях.
Налог с продажи наследственной квартиры
Налог с унаследованного имущества по закону в нашей стране не взимается, его заменила уплата государственной пошлины при оформлении наследства у нотариуса. Что касается сделки по продаже полученной по наследству квартиры, то она облагается НДФЛ по общим правилам.
- Если продается недвижимость, находящаяся в собственности продавца менее 3-х лет, то с дохода, полученного от продажи нужно уплатить налог в размере 13 % от полученной суммы.
- Если с момента наследования квартиры прошло три года и более, сделка не подлежит налогообложению. Срок отсчитывается с момента возникновения права на имущества, то есть со дня смерти наследодателя.
В первом случае продавец обязан по истечении налогового периода, в котором была совершена сделка (год), подать в ФНС декларацию и перечислить самостоятельно рассчитанную сумму до 1 июля следующего года. С 2016 года общий минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты налога составляет 5 лет. Однако в отношении продажи квартир, основанием приобретения которых является наследование, сделано исключение (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). При продаже унаследованной недвижимости предоставляется налоговый вычет на сумму 100 000 000 рублей.
Сроки продажи квартиры и размер налога
При наследовании квартиры (дома) налог не удерживается. Вы оплачиваете только государственную пошлину и сопутствующие услуги.
Но если решите продать недвижимость, придется заплатить НДФЛ. Продажа квартиры подразумевает получение денежной прибыли, поскольку наследство – безвозмездная сделка и переходит в собственность наследника без больших финансовых вложений.
В 2023 году сумма налога составляет:
- 13 % – для резидентов России (граждане РФ, иностранцы, апатриды, постоянно проживающие на территории страны);
- 30 % – для нерезидентов (иностранцы, апатриды, граждане РФ, постоянно проживающие за пределами Российской Федерации).
Предоставить декларацию 3-НДФЛ нужно в ИФНС не позднее 30 апреля года, следующего за годом совершения сделки. Потом после проверки необходимо заплатить налог до 15 июля. Например, если вы продали недвижимость 23 августа 2019 года, подать декларацию нужно до 30.04.2020 года.
- В наследственные права в России можно вступить по истечении 6 месяцев со дня смерти. Если предыдущий наследник отказался от прав на наследство, у настоящего наследника к указанному сроку добавляется еще 3 месяца. Значит, документы можно оформить в течение 9 месяцев.
- Пропущенные сроки наследования по уважительной причине (болезнь, отсутствие в стране, длительная командировка, отсутствие информации), потенциальный наследник может восстановить, обратившись с иском в суд. Для этого отведен шестимесячный срок, наступающий после устранения уважительных причин пропуска.
- Каждый правопреемник имеет право обратиться в суд в течение 3 лет с момента, когда он узнал о смерти бывшего хозяина недвижимости.
- Крайний срок подачи иска в суд о присуждении наследуемого жилья или оспаривании права собственности на него, или свершения неправомерного действия в отношении его, составляет 10 лет со дня смерти наследодателя.
Если один из наследников продает свою долю в собственности
При наличии долей в одной квартире один из наследников может продать свою часть, которая досталась ему по завещанию или иным способом. Квартиру могут оформить в долевую собственность при жизни наследодателя, также ее разделяют на доли между наследниками, если до этого было не оговорено, кто из них получит определенную часть. Определить долю в доме или квартире не так сложно, но для этого нужно учитывать положения законодательства.
Существует несколько важных нюансов:
- Когда завещатель не указывает, кому причитается конкретная часть, после его кончины имущество разделяют между наследниками в равных долях.
- Наследодатель также имеет право не делить квартиру или другую недвижимость при жизни и оставить ее наследникам по завещанию. В таком случае будет считаться, что имущество было завещано в равных частях.
Продажа квартиры, полученной по наследству
Продать квартиру, переданную по наследству, можно сразу после получения на нее свидетельства о праве собственности — в противном случае такая сделка будет считаться недействительной. Для этого нужно обратиться в Росреестр с уже полученным у нотариуса свидетельством о праве на наследство, а также со следующими документами:
- заявление о регистрации права собственности (заполняется в Росреестре при подаче документов);
- документ, удостоверяющий личность наследника (паспорт);
- кадастровый паспорт на квартиру;
- квитанция об уплате госпошлины за регистрацию в размере 2000 руб.
При получении в наследство квартиры и ее регистрации в Росреестре на предмет перехода права собственности ее последующее отчуждение не будет как-либо отличаться от обычной сделки по продаже жилья. Однако если в продаваемой квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то будет необходимо получить разрешение органов опеки.
Оформление договора купли-продажи
Договор купли продажи квартиры является обязательным документом, подтверждающим совершение сделки между продавцом и покупателем. Документ относится к гражданско-правовым, должен содержать следующие данные:
- Сведения продавца, покупателя, паспортные данные;
- Информация об объекте недвижимости, стоимости;
- Техническая информация, адрес объекта, кадастровые данные;
- Обязанности сторон, права;
- Информация по способу передачи оплаты, сроки;
- Данные по способу и срокам передачи объекта;
- Меры ответственности при несоблюдении условий;
- Дата составления документа, подписи покупателя, продавца.
Договор заверяется нотариально. Сумма указанная договором должна соответствовать действительности. Занижение сумму может позволить сэкономить средства продавцу, однако такой способ представляет риски для покупателя.
Процедура оформления наследуемой квартиры
Нормативно в законодательстве закреплено два основания для наследования имущества: по закону и по завещанию. Процедурное оформление документов на все виды недвижимого имущества из-за кончины родственника будет отличаться по каждому виду.
Если никаких обременений и споров о наследственных долях нет, то процесс регистрации вновь возникшего права на собственность займет 6 месяцев. Такой же срок установлен и для открытия наследства, если было оформлено завещание.
Наследнику нужно предпринять следующие действия:
- Подать заявление о прекращении регистрационного учета умершего. Простыми словами выписать родственника из квартиры ввиду его кончины. С этой целью член семьи обращается в регистрационный орган с заявлением, к которому подкладывается свидетельство о смерти. Там же предстоит получить справку о снятии с учета усопшего.
- Следующий этап – длительный и сложный. Со справкой, выданной по месту последней регистрации, наследник должен обратиться к нотариусу, который потребует дополнительный пакет документов для оформления наследственного дела. Важно на этом этапе максимально собрать сведения о возможных или потенциальных претендентах на наследственную долю, поскольку в дальнейшем отсутствие полноты этих сведений может нанести вред сделке по купле-продаже квартиры.
- Как только все документарные тонкости будут улажены, нотариус выдаст свидетельство о праве на наследство. С этой официальной бумагой стоит поспешить в регистрационный орган, который осуществит присвоение статуса законного правообладателя наследуемой квартиры.
К заявлению о регистрации имущества прикладывают:
- документ, удостоверяющий личность наследника;
- кадастровый паспорт на объект перехода законного права собственности;
- подтверждение уплаты пошлины за регистрационные действия.
Порядок продажи квартиры
Владельцу унаследованной квартиры необходимо соблюсти определенный порядок продажи, предусмотренный действующим законодательством:
- Вступить в наследственные права, направив нотариусу письменное заявление в течение шести месяцев.
- Получить свидетельство от уполномоченного нотариального представителя.
- Собрать документы и подать заявление на регистрацию права собственности в уполномоченном органе.
- После официальной регистрации прав новый владелец может осуществить продажу унаследованной квартиры.
- Для отчуждения жилого помещения требуется найти покупателя, заключить с ним договор. Конечным этапом является подача документов и заявления покупателем в регистрирующий орган с заранее оплаченной госпошлиной.
Особенности продажи унаследованной квартиры заключаются в том, что она возможна только после регистрации права собственности на объект недвижимости. Свидетельство, выданное нотариусом — это недостаточное основание для отчуждения жилья, то есть на его основе совершение сделки незаконно.
Как проверить, открыто ли наследство
Проверить, открыто ли наследственное дело, можно на сайте Федеральной нотариальной палаты в разделе Реестр наследственных дел.
«Для этого потребуется ФИО наследодателя, его дата рождения и смерти. Если дело открыто, обращайтесь к тому же нотариусу. Если нет, нужно подать заявление о принятии наследства нотариусу по последнему месту проживания наследодателя», — советует адвокат Наталья Тарасова.
К заявлению прикладываются:
— свидетельство о смерти;
— документы, подтверждающие родственные отношения (при наследовании по закону);
— документы, подтверждающие последнее место проживания наследодателя.
«Срок вступления в наследство составляет шесть месяцев со смерти наследодателя. Исключение — наличие у него нерожденного ребенка: шесть месяцев в этом случае исчисляется со дня его рождения. Этот срок можно восстановить в судебном порядке, если были веские причины пропуска. Без суда это можно сделать при наличии письменного согласия остальных наследников», — пояснила Тарасова.
Какие нюансы учитывать при продаже унаследованной квартиры
Одним из важных нюансов является то, что наследнику необходимо найти последнюю версию завещания. «Искать нужно у наследодателя и нотариуса. При объявлении наследников уже после проведения сделок с недвижимостью они будут оспорены. Такие дела рассматриваются в судебном порядке. Конечно, в подобной ситуации больше рискуют покупатели, так как именно они могут остаться и без денег, и без недвижимости, если продавец уже потратил средства и есть сложности с взысканием. Но и продавцу это грозит длительными судебными разбирательствами и связанными с ними проблемами, например возбуждением исполнительного производства в случае невозврата средств», — пояснила Тарасова.
Также следует заранее убедиться, что на наследуемую недвижимость нет других претендентов. Особенно это касается случаев, когда сделки проводят до истечения шести месяцев со смерти наследодателя. По словам Тарасовой, свидетельство о праве на наследство действительно может быть выдано раньше указанного срока, но на практике это нередко приводит к последующим правовым спорам.
«Безопасного срока для таких сделок фактически нет. Если наследники не знали о смерти наследодателя, для них срок в шесть месяцев начнется в тот момент, когда им стало об этом известно. Другой риск связан с наличием детей, особенно внебрачных. Если их интересы нарушены при распределении наследства, они могут обратиться к нотариусу в течение полугода со дня совершеннолетия», — объяснила Тарасова.
Сложность возникает еще в том случае, если один из наследников хочет продать свою долю. «Ему необходимо заручиться одобрением иных дольщиков и предложить им первыми выкупить продаваемую долю. Несоблюдение данных условий может привести к судебному разбирательству и признанию сделки недействительной. Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого, то срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на долю», — пояснила юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Любовь Сысоева. Если наследником является несовершеннолетний, обязательно нужно привлекать органы опеки и попечительства, добавила она.
Покупатель может понести также дополнительные накладные расходы от неудачной сделки купли-продажи наследной недвижимости.
Пример № 1: После выгодной покупки недавно унаследованной квартиры некто Р сделал в жилье дорогостоящий ремонт. А договор сделки вскоре был признан недействительным, и суд постановил все вернуть «на круги своя». Продавец оказался порядочным человеком и вернул покупателю стоимость квартиры. Однако за выполненный ремонт возвращать средства отказался, так как отделка была выполнена не в его вкусе. Несчастному Р пришлось идти в суд с этим вопросом, тратить свое время, деньги и нервы без особой надежды на положительное для себя решение.
Но вышеприведенная ситуация выглядит более-менее стандартно, а бывают из ряда вон выходящие случаи.
Пример № 2: Добросовестный покупатель Ж приобрел унаследованную квартиру, а затем продал ее с наценкой. И тут появилось решение суда, аннулирующее обе сделки. То есть жилье было возвращено истинным наследникам, отсудившим свои права у лженаследника. А последний уже потратил все деньги, полученные от реализации недвижимости и готовится к судебному процессу по обвинению в мошенничестве. При этом добросовестный покупатель Ж вернул средства, полученные от своих покупателей, а сам остался и без квартиры, и без денег.
А ведь многих проблем можно было бы избежать, если проявить осторожность и соблюдать хотя бы 3 простых правила:
- Не спешить с продажей собственности. Поскольку последующая продажа не сможет уберечь сделку от возможного оспаривания. И если не повременить, последствия будет еще сложнее купировать.
- Если задуман ремонт, следует собирать и хранить все документы, подтверждающие расходы по этому поводу. Чтобы потом все затраты можно было признать убытками, и взыскать их с продавца.
- В течение некоторого времени после приобретения недвижимости (полгода-год) стоит следить за ее состоянием, запрашивать выписки в Росреестре и о прописанных на жилплощади лицах. Чтобы вовремя среагировать на возможные проблемы. Порой время важно, а промедление влечет неисправимые последствия.
Сохранять спокойствие
Если сделка в итоге оказалась неблагополучной, нужно обязательно сохранять спокойствие и в дальнейшем действовать максимально хладнокровно. Не делать необдуманных поспешных шагов, ввязываясь в авантюры продавца или спорящих наследников.
Максимум участия в судебных спорах
Какие бы претензии не возникали у возможных правопреемников к продавцу недвижимости, покупателю и новому собственнику объекта недвижимости нужно быть в курсе происходящего. Присутствовать на всех судебных разбирательствах, ведь выносимые на них решения могут иметь самые разные последствия. И не просто присутствовать, а активно участвовать, заручившись поддержкой опытного квалифицированного (в данной области) юриста.
Взаимодействие с продавцом
С продавцом спорной недвижимости покупателю важно поддерживать постоянный контакт. Ведь в некоторых моментах у первого гораздо больше информации, чем у второго. Если диктуют обстоятельства, нужно объединять усилия, чтобы максимально эффективно противостоять истцу.
Важно: только действовать нужно очень аккуратно, сохраняя бдительность. А то, прикидываясь союзником, продавец вполне может оказаться противником.
Обращение в полицию, прокуратуру
Защищая свои права, следует использовать все возможные законные методы. А именно:
- Заявить в полицию об угрозе имуществу. Даже если они мало что предпримут, результаты проверки помогут в суде. Плюс полезная информация (например, по отказному делу), которую можно будет почерпнуть из отчета представителей власти.
- Заявить в прокуратуру. Их проверка может даже вспугнуть «истца», если продажа недвижимости и последующее обращение в суд явились действиями одной мошеннической схемы. Многие злоумышленники предпочтут отказаться от преступных планов, дабы не быть уличенными и наказанными.
Риски покупателя во время приобретения квартиры
Одним из самых рискованных типов сделок на рынке недвижимости является приобретение квартиры после наследства. Такая сделка может таить в себе множество скрытых угроз, ведь они могут стать неожиданным сюрпризом даже для продавца.
Поэтому по возможности будет лучше от подобной категории недвижимости отказываться. Но в том случае, если намерения все же тверды, то следует как можно тщательнее провести подготовку к этому ответственному шагу.
Желательно к данной процедуре привлечь знакомого, а кроме того, проверенного юриста или риэлтора. Если такая возможность отсутствует, то требуется неукоснительно следовать нижеприведенной инструкции, чтобы хоть как-то снизить риски во время приобретения квартиры, переданной по наследству.
Продажа квартиры: документы
В рамках сделки по купле-продаже наследственной недвижимости следует внимательно изучить документацию на жилище:
- Каковы права наследства на квартиру после смерти собственника? Что это означает? Правоустанавливающая документация наряду со свидетельством о наследстве, соглашением о разделе долей, договорами по купле-продаже, дарении, приватизации и тому подобное.
- Документация, подтверждающая права (свидетельство о госрегистрации собственности и выписка из реестра).
- Техническая документация. Здесь речь идет о паспорте БТИ, техническом плане. Также требуется кадастровый паспорт наряду с постановлением об узаконивании перепланировки.
- Нотариально заверенное согласие от остальных собственников объекта недвижимости в том случае, если продажу осуществляют наследники долей в квартире.
- Расширенная справка с информацией о прописанных гражданах.
- Справка о семейном составе по месту проживания.
- Выписка из госреестра, которая должна содержать историю сделок, проведенных по объекту.
- Справки из жилищно-эксплуатационного управления, а кроме того, из ТСЖ об отсутствии какой-либо задолженности.
- Справки из наркологического, а кроме того, психиатрического диспансера.
- Разрешение, полученное от опекунского совета в том случае, если собственником является ребенок, а также если он просто прописан по данному адресу.
В первую очередь весьма важно разобраться, когда именно состоялась передача наследства. В том случае, если прошел всего один год, то риски покупателя вполне реальны. Неоспоримость результата подобной операции гарантируется тогда, когда преемник владеет собственностью в течение пяти лет и более. Помимо этого стоит обращать свое внимание на соответствие полученных от собственника сведений документам, а кроме того, на отсутствие ошибок или каких-либо противоречий в самой документации. Должны быть соблюдены сроки продажи квартиры после вступления в наследство.
Оформление квартиры по наследству
До того, как совершить сделку реализации жилья, после вступления в право наследования нужно получить официальное подтверждение своих прав.
Лицо, желающее принять недвижимость, должно обратиться непосредственно к нотариусу с подготовленной формой заявления. Подобный документ относится к первоочередным.
Когда у человека нет времени на то, чтобы самостоятельно заняться процессом получения наследственного имущества, следует подумать о необходимости привлечения помощника. На такого помощника можно при необходимости оформить доверенность.
Также нужно учесть, что обращение к нотариусу должно происходить в специальные отведенные для этого сроки – не позже полугода от даты вступления в силу завещательного документа.
Подобный документ начинает действовать после ухода из жизни наследодателя. В нотариальную контору предоставляется документация, в списке которой должно быть свидетельство, подтверждающее смерть завещателя (в оригинале и копии).