Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру в новостройке в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Говоря простым языком, переуступка — это возможность продать/купить квартиру, которая ранее была приобретена по ДДУ у застройщика. В этом случае сделка совершается не напрямую с девелопером, а с другим дольщиком (физическим или юридическим лицом).
Так называемый «условный счет» используется для временного хранения денег, внесенных дольщиком, и их передачи компании-застройщику после выполнения его стороны сделки (возведения объекта).
Такая сделка призвана обезопасить покупателя, так как при подписании трёхсторонней сделки (банк – застройщик – дольщик «покупатель»), четко указывается срок, в который должно быть завершено строительство, а также любые другие условия, при выполнении которых строительная компания получит доступ к средствам, внесенным на счет «покупателем». Если по истечении указанного времени банк не получает документального подтверждения выполнения компанией своей стороны сделки, счет закрывают, а средства возвращают дольщику.
Что такое переуступка прав по ДДУ?
При оформлении переуступки прав по ДДУ заключается договор цессии. Он фиксирует переход недвижимости от изначального покупателя (цедента) к новому (цессионарию). В итоге после сделки право требования на жилье по ДДУ будет принадлежать уже другому дольщику, который сможет претендовать на него после ввода новостройки в эксплуатацию.
При переуступке прав стоит обратить внимание на то, как будут производиться расчеты, и зарегистрировать договор в Росреестре. Кроме того, в случае банкротства застройщика цессионарий имеет право претендовать только на ту сумму, которая указана в изначальном ДДУ — а не на ту, которую заплатил по договору переуступки.
Зная эти процедуры вы сводите риск потери денежных средств, вложенных вами в долевое строительство, к минимуму:
В договоре долевого строительства в обязательном порядке должны быть указаны положения о том, что застройщик (одна сторона) обязан в сроки прописанные в договоре сам либо привлекая других лиц построить дом либо другой объект недвижимости. После получения застройщиком разрешения на введение в эксплуатацию этого объекта долевого строительства передать его участнику долевого строительства. А участник же долевого строительства, в свою очередь, обязан уплатить сумму, прописанную в дороворе и произвести прием объекта долевого строительства. При учловии наличия разрешение, которое позволяет ввести объект в эксплуатацию.
Оградой между участниками долевого строительства и «не чистыми на руку»» застройщиками послужил Федеральный Закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Этот закон сделал требования к застройщику более жесткими, вледствие чего большинство застройщиков негативно отнеслись к данному закону. На сегодняшний день этот закон — это основной нормативный документ, который регулирует отношения между участниками в области долевого строительства.
Риски долевого строительства
До принятия специального закона в 2004 году инвестиции в долевом строительстве существовали давно и не совсем удачно. Регулировали этот вид деятельности договоры об инвестировании. Были практически не защищены права обычных граждан – дольщиков, и застройщики пользовались этим в своих корыстных целях.
ФЗ о долевом строительстве предполагает гарантии для участников долевого инвестирования. Но недобросовестные застройщики и в этом случае находят лазейки, чтобы иметь больше прав и как можно меньше обязанностей или вовсе их не исполнять. Часто они и не нарушают закон в прямом смысле. Например, заключают с гражданами обычные инвестиционные договоры. А в них нет прав дольщика в долевом строительстве. Гражданам и юр. лицам надо проследить, чтобы договор был именно об участии в долевом строительстве.
Популярны также махинации с векселями и применение предварительных договоров купли-продажи. При этом даже крупные строительные инвестиционные компании не брезгуют такими, не совсем законными, механизмами.
Если описывать вкратце, то мошенничества выглядят так:
- Оформляется предварительный договор купли-продажи недвижимости. Этот документ говорит о том, что только при полной постройке жилого объекта, с дольщиком будет заключен еще один основной договор купли-продажи. Во время строительства все права на собственность принадлежат застройщику, а инвестору они переходят только после заключения основного договора. Еще один подводный камень – такие договоры не имеют сроков по сдаче дома, то есть строительство может идти сколько угодно времени. К тому же нет государственной регистрации, а это означает, что нечистый на руку застройщик вполне может заключить договоры с несколькими дольщиками на одну квартиру;
- Схема с векселями. В этом случае, заключается дополнительный договор купли-продажи векселя, который приравнен к стоимости недвижимости. Иными словами, покупатель якобы приобретает от застройщика квартиру с помощью векселя. Нет никакой связи между этими действиями. Строительная компания может выкупить квадратные метры не квартирой, а деньгами. Предварительный договор купли-продажи так и остается в силе, но средства по нему не зачисляются. Поэтому недобросовестный застройщик по основному договору устанавливает рыночную стоимость жилья. На деле выходит, что обманутый гражданин дает застройщику деньги взаём на несколько лет, но этих средств хватило бы и на покупку нового уже построенного жилья.
Что будет с ипотекой при банкротстве девелопера
Увы, ничего обнадеживающего. Ипотеку нужно продолжать платить. Никаких «послаблений» в связи с банкротством застройщика банк вам не сделает. Ему все равно, потеряли вы свое жилье или нет. Кредит он давал вам, а не застройщику.
Оформлять личное банкротство и списывать кредит имеет смысл только, если вы точно знаете, что ни денег, ни квартиры вы по итогам банкротства не получите, и больше взять с вас нечего. А также, если вы оставили надежду когда-либо построить собственное жилье. В противном случае вы можете очень сильно «обжечься». Банк, выдавший ипотеку, отберет все, что вы получите в результате банкротства вашего застройщика. А новой ипотеки с кредитной историей, в которой фигурирует личное банкротство, вам не даст никто и никогда.
Отказ от договоров долевого участия в 2022 году
Понятно, что использование эскроу-счетов фактически лишает смысла долевое строительство, как источник доступного жилья. Но это не «недосмотр» государства, а судя по всему, осознанная политика, направленная на вытеснение данной модели со строительного рынка. Причины этого также вполне объяснимы.
Будучи изначально разумной и выгодной для обеих сторон, модель «construcción de la equidad», в России зарекомендовала себя не лучшим образом. Массовый обман дольщиков продолжался десятилетиями. До сих пор в нашей стране существует порядка полутора тысяч «долгостроев» долевого строительства с не до конца понятными перспективами. В реестре «обманутых дольщиков» значатся более восьмидесяти тысяч семей.
Очевидно, что требуется новый тип взаимоотношений между строителями и долевыми инвесторами. В его качестве и выступает так называемое проектное финансирование
Из истории долевого строительства
Немного истории не помешает. И так, долевое строительство зародилось в Аргентине во времена правления Рауля Альфонсина (1983-1989 годы). Картина той поры вырисовывалась нелицеприятная: финансовая нестабильность, гиперинфляция, бедность и нищета большинства населения.
Вдобавок войны, которые вспыхивали с незавидной регулярностью. Все это вынуждало правительство предпринимать шаги по урегулированию ситуации и в экономике, и в стране в целом.
Однако в свете экономического кризиса проведение реформ было неактуально. Поэтому попытка заменить обесцененную денежную единицу песо на аустраль не привела к положительному результату и не способствовала стабилизации обстановки.
Новая валюта продолжала девальвироваться – за семь лет своего существования аустраль испытал двенадцать деноминаций. Это позволило аргентинским банкам отказывать в выдаче любых долговременных кредитов: из-за высокой инфляции в национальной валюте они были убыточны, а давать заем в иностранной валюте было запрещено аргентинским законом.
Недостатки и спорные моменты
Важно! По новым правилам к участникам долевого строительства не может быть применен закон «о защите прав потребителей».
Так ранее, если покупатель по ДДУ находил недостатки (новостройка возведена не качественно, или отделка квартиры не соответствует оговоренной изначально), он мог не подписать договор «приема-передачи объекта» с требованием устранить выявленные недостатки, либо выполнить перерасчет стоимости.
Теперь же, учитывая изменения, внесенные в долевое строительство с 2023 года, все недостатки будут разделены на:
- существенные – такие, что должны быть исправлены до подписания договора «приема-передачи»;
- несущественные – которые не являются причиной для отказа подписывать договор и подлежат устранению в срок до 60 дней, но уже после завершения сделки.
Что изменилось в 2018-2019 году
Опыт последних лет показывает, что даже заключаемые договора о долевом участии не способствуют уменьшению количества «долгостроев», поэтому дольщики по-прежнему требовали защиты. Понимая сложность ситуации, законодатели внесли поправки в ФЗ-№214, а в законную силу они вступили 01.07.2018 г. Нововведение коснулось, в первую очередь, финансирования проектов, изменились также требования к застройщикам и количеству возводимых одновременно объектов.
Предлагаем ознакомиться с изменениями, которые вступят в силу в полном объеме уже с 01.07.2019 г.:
- Начиная с июля 2019-го все застройщики (за исключением девелоперов, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018 г.) вынуждены работать с эскроу-счетами. То есть, они могут, по сути, привлекать средства дольщиков, но не напрямую, а через специальные счета, открываемые на каждый отдельно взятый объект. Воспользоваться деньгами застройщик сможет только после сдачи объекта в эксплуатацию.
Важно! Средства могут быть перечислены застройщику в случае ввода дома в эксплуатацию или получения права собственности одним из жильцов.
- Для организации контроля расходования средств создан Фонд защиты дольщиков, куда каждый застройщик должен перечислять 1,2% от стоимости объекта.
- Финансирование строительства, таким образом, будет осуществляться не путем привлечения средств дольщиков, а за кредитные средства финансовых учреждений. Именно банки, содержащие эскроу-счета, будут теперь выдавать кредиты на строительство. Такая система называется проектным финансированием, а переход на нее означает повышение себестоимости строительства и удорожание жилой недвижимости, как следствие.
Это важно! Несмотря на то, что полный переход на проектное финансирование еще случился, многие застройщики уже повысили стоимость жилья, и особенно отличились девелоперы, работающие в Москве и Московской области.
- Особые требования будут предъявляться к опыту застройщика, а допускаться к строительству жилых объектов будут только компании, имеющие 3-летний стаж работы по возведению многоквартирных домов, и в случае, если их силами было возведено не менее 10 тыс. «квадратов» жилых помещений. Это означает, что увеличится спрос на покупку строительных компаний, соответствующих новым требованиям, а это тоже серьезный повод повышения цен на недвижимость.
- Строительная компания, начиная строительство на основании договора подряда, должна иметь собственные средства в размере 10% от стоимости объекта. «Дочкам» разрешается привлекать до 20% средств головной компании.
- По новым правилам строительство ведется по правилу: один застройщик – одно разрешение, то есть, до окончания строительства одного объекта разрешение на другой объект выдаваться не будет.
Исключение из правил! Исключением являются комплексные проекты строительства. В этом случае разрешается одновременное строительство нескольких объектов, как по одному документу (в случае расположения на одном участке), так и нескольким разрешениям на строительство. Напомним, что на каждый объект открывается свой расчетный счет.
- Ограничение касается также подрядчиков, а сумма авансовых платежей исполнителям работ не должна превышать 30%, однако это зависит от особенностей региона.
Согласно измененным положениям ФЗ-№214, увеличивается перечень сведений, предоставляемых застройщиком для занесения в единую систему жилищного строительства. Контроль деятельности застройщика по новым правилам осуществляет финансовое учреждение и специальный орган государственного контроля. По новым правилам табу наложено на использование средств граждан при возведении ЖСК, запрещено также принимать жилищные сертификаты.
Что такое долевое строительство?
В Беларуси долевое строительство квартир – это инвестиционная форма строительства жилых зданий, при котором застройщик привлекает денежные средства участников. Простыми словами, долевое строительство – это строительство дома за счёт его будущих жильцов.
Наряду с приобретением жилищных облигаций и доли в жилищно-строительном кооперативе, долевое строительство считается одной из эффективных инвестиций в недвижимое имущество.
Сторонами сделки выступает организация-застройщик, а также физические или юридические лица (дольщики).
Процесс не сильно отличается от обычной покупки недвижимости. Однако главный плюс долевого участия – стоимость жилья получается ниже, чем при покупке готового. Денежные средства на строительство выплачиваются не целиком, а вносятся частично за весь период строительства. Фактически предоставляется рассрочка на жильё.
Может ли застройщик привлекать деньги дольщиков без эскроу-счетов?
Да, может, если речь идет о достройке жилого дома, который начинал строиться по старым правилам, то есть застройщик начал привлекать средства граждан на его строительство до 1 июля 2019 года.
Достроить таким образом можно не все дома, а только те, которые соответствуют критериям:
- Дом должен быть построен минимум на 30%;
-
Дольщикам должно быть продано не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений и
машино-мест в многоквартирном доме.
Что такое долевое строительство жилья
Это возведение дома по договору, заключенному между дольщиками и застройщиком. Первые (физические и юридические лица) дают деньги второму (фирма-подрядчик), который на эти средства обязуется в согласованные сроки создать оговоренный объект и сдать его в эксплуатацию.
По сути, тот, кто желает получить квартиру, становится инвестором и вносит свои средства – под защитой контракта, регламентирующего права и обязанности сторон, и 214-го ФЗ от 30.12.2004 года.
Такой вариант стал возможен благодаря тому, что рынок недвижимости поделен на два сектора:
-
вторичный – жилплощадь уже обладала хозяином (или принадлежит ему прямо сейчас, и он ее продает);
-
первичный – новые квадратные метры, изначальным владельцем которых будет именно вкладчик.
Где появится дом? На земле застройщика, у которого есть участок, но нет денег на осуществление работ. Вот он и привлекает юридических и физических лиц, согласных стать инвесторами (потому что нужную сумму ему в банке не выдадут, она слишком велика).
Какой порядок долевого строительства: как проходит процедура
В общем случае весь процесс можно разбить на 5 этапов (временные промежутки действия каждой стадии, естественно, разные).
1. Фирма-подрядчик покупает или берет в аренду землю, после чего добивается разрешения на возведение недвижимости на данном участке.
2. Она же привлекает заинтересованных инвесторов и заключает с ними ДДУ, либо напрямую, либо с помощью посредника – девелопера, которым вправе быть как юридическое, так и физическое лицо.
3. После вступления договора в законную силу (регистрации его в Росреестр) вкладчики в рассрочку вносят необходимые денежные средства.
4. Выполняются все необходимые работы по созданию здания и приведению его в пригодное для проживания состояние (прокладка коммуникаций и тому подобное).
5. Объект предоставляется собственникам в эксплуатацию (с подписанием акта приема-передачи).
Кажется, что порядок участия в долевом строительстве максимально прост, понятен и удобен. И это действительно так – схема сравнительно прозрачная и вполне выгодная для инвестора, так как позволяет с толком использовать свободный капитал и тратить на 20-30% меньше, чем при ипотеке или кредитовании. Но сама по себе она не может в достаточной степени защищать права обеих сторон. Для ее успешного действия, а также для сокращения количества фактов мошенничества, нужен какой-то внешний регулятор, и в этой роли с 2004 года выступает государство.
Практика показывает, что за 15 лет число нарушений обязательств, уловок и хитростей сократилось до минимума. А все потому, что к возводящим недвижимость фирмам относятся довольно строго.
Законодательные основы
ФЗ №214-ФЗ призван защитить граждан, вложивших деньги в постройку объекта. Возможные риски дольщиков связаны с:
- Внесением оплаты за жилое помещение, которого по факту пока не существует. То есть право собственности возникает не сразу после передачи средств, а по окончанию строительства объекта
- Нарушением сроков введения здания в эксплуатацию. Особенно неприятно, если дольщик продал недвижимость, где ранее проживал с надеждой въехать в новое в установленный в ДДУ срок, а застройщик не соблюдает сроки предоставления квартиры.
- Возможностью получения недвижимости ненадлежащего качество. Застройщик или технический заказчик может нарушить процесс возведения строения. Жилье дольщик получит, однако его состояние может не соответствовать цене и ожиданиям.
- Приостановлением строительства ввиду недостатка средств или по иным причинам. Жилье заказчик может и не получить.
Как расторгнуть ДДУ через суд?
ДДУ расторгается в суде, если:
- строительство дома остановлено/приостановлено и очевидно, что застройщик не передаст квартиру в срок;
- застройщик внес существенные изменения в проект (например, уменьшил площадь квартиры);
- застройщик изменил назначение нежилых помещений в квартире;
- в других случаях, предусмотренных ДДУ.
В любом из этих 4 случаев дольщик может обратиться в суд по месту нахождения застройщика с исковым заявлением о расторжении ДДУ и возврате денег, процентов и компенсации.
К заявлению нужно приложить:
- копию ДДУ;
- доказательства, подтверждающие наступление любого из 4 случаев (например,
- документы, которые подтверждают прекращение строительства, внесение значительных изменений в проектную документацию и т.д.);
- расчет итоговой суммы, требуемой с застройщика;
- копии всех вышеперечисленных документов для суда, по числу участников
- судебного разбирательства;
- квитанцию об оплате госпошлины;
- заверенную у нотариуса копию доверенности представителя (если ваши интересы в суде представляет другой человек);
- другие документы, которые могут подтвердить обстоятельства дела.
Если суд выносит решение в пользу дольщика, застройщик обязан вернуть установленную судом сумму в течение 10 дней с того момента, как судебный акт вступил в силу.
Если застройщик по-прежнему не возвращает деньги, нужно получить в суде исполнительный лист и передать его судебным приставам. Предъявить исполнительный лист можно в течение 3 лет с момента вступления решения суда в силу.