Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как организовать ТСЖ в многоквартирном доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для отражения операций в бухгалтерском учете и правильного расчета налоговых обязательств существенное значение имеет тот факт, что не все организационные расходы можно считать расходами вновь созданного хозяйственного общества.
Организационные расходы коммерческой организации
Расходы на оплату услуг нотариуса по заверению подписей должностных лиц компании, а также на уплату госпошлины за регистрационные действия несут собственники помещений еще до создания фирмы. Именно поэтому затраты учредителей коммерческой организации не могут быть признаны расходами, уменьшающими ее налогооблагаемую прибыль (ст. 252 НК РФ). В бухгалтерском учете организационные расходы традиционно формировали нематериальный актив, впоследствии амортизируемый, при условии что согласно учредительным документам они являлись вкладом одного из участников в уставный капитал. Однако начиная с 2008 г. соответствующее упоминание отсутствует в ПБУ 14/2007 «Учет нематериальных активов», что фактически представляет собой запрет на признание подобных расходов в бухгалтерском учете. Тем более что у многих экспертов вызывает сомнение сама возможность внесения вклада в уставный капитал некими расходами (потраченными денежными средствами). Так, согласно п. 1 ст. 15 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» оплата долей в уставном капитале общества может осуществляться деньгами, ценными бумагами, другими вещами или имущественными правами либо иными имеющими денежную оценку правами. Ни к одному из перечисленных объектов гражданского права оплаченные учредителем расходы не относятся. Именно поэтому расходы, понесенные учредителями до регистрации новой организации, не могут быть отражены в учете новой организации.
В отличие от отношений в рамках уплаты госпошлины и оплаты услуг нотариуса, в договорах на изготовление печати и открытие расчетного счета стороной выступает уже вновь созданная организация, прошедшая государственную регистрацию. Следовательно, эти расходы с полным правом могут быть приняты в уменьшение налогооблагаемой прибыли. В бухгалтерском учете оформляется оплата указанных затрат, относимых в состав общехозяйственных расходов, через подотчетное лицо.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.
Договор с ними – тоже тот еще квест. Во-первых, форма заявления – специально разработанная Региональным оператором. Размещена – на сайте. Открываем, заполняем, печатаем, подписываем и… едем ножками, в рабочее время, в офис рег. оператора. Нет, письмами лучше не отправлять.
Далее – пинаем рег. оператора ногами, всерьез, пока не пришлют проект договора, а потом – снова, пока не отдадут подписанный договор.
Сразу делаю оговорку – одновременно с подачей заявления на заключение Договора – пинаем рег. оператора на заключение доп. соглашения на электронный документооборот. Потому что вам вряд ли захочется каждый месяц писать рег. оператору «Прошу выдать первичные учетные документы по оказанным услугам», звонить неделю-две, чтобы выслушивать: «мы ваше заявление не видели, потеряли, направили вам «вордовские» документы и т.п.». Первичные документы – счета, акты, с/фактуры с синей печатью – это та «древность» в XXI веке, которая все еще нужна ИФНС, и бухгалтер с вас три шкуры снимет за ее отсутствие, а следом это сделает Ревизионная комиссия Товарищества.
Второй подводный камень – по договору с рег. оператором:
- либо ТСЖ платит за всех и ежемесячно передает по специальной форме сведений о количестве проживающих (прописанных и проживающих без регистрации) человек для выставления счета,
но тогда геморрой по сбору денег с должников – целиком ваш; - либо передает все персональные данные (ФИО, паспорт, прописку, телефон и e‑mail) рег. оператору, чтобы тот заключил прямые договоры с каждым собственником на «обращение с ТКО».
Зачем нужен бухучет в ТСЖ
ТСЖ — некоммерческая организация (хотя ведение коммерческой деятельности с целью получения доходов не запрещено, но тратить заработанное следует на основные цели товарищества). Так как в ней есть движение средств, то бухгалтерский и налоговый учет являются обязательными.
Какие нормы и правовые акты регламентируют создание и деятельность товарищества в 2021 году:
- Жилищный кодекс РФ (ст. 135, 136 и 148);
- ФЗ-№402 «О бухгалтерском учете»;
- положение по бухучету №106 н;
- приказ Министерства финансов № 66н «О формах бухгалтерской отчетности организаций»;
- внутренняя учетная политика.
Бухгалтерский учет призван решать определенные задачи:
- контроль над движением средств;
- правильное отражение денежных средств на счетах;
- распределение финансов, в том числе через формирование фондов.
Нюансы бухгалтерского учета в ТСЖ
Среди главных задач бухгалтера — подготовка и сдача следующих документов:
- Бухгалтерский (финансовый) годовой отчет. Отчетность за год содержит исчерпывающую информацию о деятельности ТСЖ за истекший период. Предоставляется для ознакомления всем членам, а также в 2021 году в обязательном порядке публикуется на официальном сайте организации и на портале «Реформа ЖКХ». Также ее требуется сдать в инспекцию Жилнадзора.
- Смета доходов и расходов на будущий год. Подлежит утверждению на общем собрании собственников. Далее служит в качестве планового документа для ведения бухгалтерского учета. Смета составляется по форме, введенной приказом Министерства строительства РФ № 882/пр.
Бухгалтерская отчетность включает:
- Баланс (по форме 4), представляется ежеквартально.
- Отчет, подтверждающий целевое применение финансов (ежегодный).
- Приложения к отчету (не требуются, если товарищество работает по упрощенной налоговой системе).
Также бухгалтерия не освобождена от отчетности перед ИФНС и внебюджетными фондами. Список отчетных форм, сдавать которые необходимо в данные ведомства, стандартный для организации с нанятыми сотрудниками:
| Ведомство, в которое необходимо сдать отчетность в 2021 | Формы отчетности |
|---|---|
| Инспекция ФНС | 2- и 6-НДФЛ, ЕРСВ, среднесписочная численность |
| ПФР | СЗВ-М |
| ФСС | 4-ФСС |
Смета ТСЖ отражает движение поступлений и расходование целевых средств. Документ служит основанием для обоснования размера взносов и платежей членов общества, расчета годового бюджета, правомерности конкретных трат. Его отсутствие нарушает ст. 148 ЖК РФ.
Товарищества самостоятельно разрабатывают форму бланка и фиксируют его в уставной документации. Годовой бюджет рассчитывается заранее. Затем происходит его утверждение на общем собрании участников. Составленный план подлежит финансированию в течение следующего отчетного периода.
Проведение общего собрания собственников
Перед проведением собрания нужно письменно уведомить всех собственников о дате, времени и месте проведения собрания.
На собрании нужно принять решение о создании товарищества. Также собственники должны проголосовать и принять устав.
После этого собственники выбирают председателя и другие органы, которые будут заниматься управлением. В самом конце необходимо проголосовать за открытие счета в банке.
Процедура проведения собрания может отличаться. Например, для создания товарищества собственников жилья, должны проголосовать минимум 50% от собственников в доме. К примеру, если в доме 100 собственников, значит за создание ТСЖ и принятие устава должны проголосовать минимум 50.
А вот при создании СНТ проголосовать должны все собственники. Причем их количество должно быть не менее 7 человек.
Чаще всего собрание проводят при личном присутствии собственников. Но закон разрешает проводить собрание и в заочном порядке, когда собственники голосуют отдельно друг от друга.
Во время собрания необходимо вести протокол. После того, как решение будет принято, протокол должен подписать председатель. Также свои подписи должны поставить все собственники, которые голосовали за открытие товарищества.
Товарищество собственников жилого дома: собрания, взносы и инициатива
Только кажется, что товарищество собственников многоквартирного дома – это собрались с соседями чаю попить. На самом деле, это серьезная организация, юрлицо, которое имеет свой счет в банке, устав, печать. Более того, ТС обязано ежемесячно предоставлять отчетность, поэтому, помимо председателя (который избирается на собрании собственников), в организации есть бухгалтер. Согласно статье 207 Жилищного кодекса, доходы ТС формируются за счет взносов его членов, обязательных платежей по услугам.
Создать ТС можно как на этапе строительства дома, так и во время пользования уже построенными квартирами. Для этого нужно провести собрание жильцов и большинством голосов принять решение о создании ТС, выбрать председателя. Если большинство проголосовали против, то дом обслуживается ЖЭС.
Основным рупором товарищества собственников квартир является собрание, где, собственно, и принимаются все решения, например, о ремонте, установке дополнительных объектов вроде домофона или видеокамеры. Там же обсуждаются все насущные вопросы и определяется бюджет на год вперед. В домах с ТС, в отличие от ЖЭС, жильцы сами могут определять специалистов для обслуживания, например, для уборки подъездов, и выбирать более выгодные варианты.
Деньги, которые собираются товариществом, расходуются на нужды дома и зарплату администрации товарищества. Как осуществляется деятельность товарищества собственников в РБ? Например, у вас поблекла краска на стене подъезда. Чтобы решить вопрос, вы обращаетесь к председателю товарищества, он организует собрание, выносит проблему на обсуждение. В случае поддержки большинства, а также наличия средств, стену отремонтируют.
Первый плюс товарищества собственников – в большой инициативности граждан, поскольку решения относительно каких-либо преобразований в доме принимают те, кто в нем живет. Второй – члены ТС в праве сами определять, какая организация будет заниматься ремонтом в их подъезде, уборкой. Получается, все управление происходит под внутренним контролем, то есть контролем самих жильцов. Важный момент – отчетность, благодаря которой люди могут видеть движение чуть ли не каждой вложенной копейки. Но, конечно, это влечет за собой дополнительные траты: взносы, расходы на дополнительные услуги вроде камер видеонаблюдения или консьержа. Сумма в жировке может увеличиваться на 20-30 рублей. Еще один минус заключается в том, что собрания ТС не всегда пользуются популярностью и принятие решений может затянуться.
Неправильный учёт основных средств, приобретенных за счет взносов
Если основное средство приобрели за счет взносов — оно является общедолевым имуществом. При постановке на учет такого основного средства ну учёт нужно отразить использование целевых средств:
- Дт 08 Кт 60
- Дт 01 Кт 08
- Дт 86 Кт 83 (86/Целевые средства, использованные для приобретения ОС)
По таким основным средствам не начисляется амортизация. Вместо этого на забалансовом счете 010 начисляют износ.
При выбытии таких основных средств делается проводка:
- Дт 83 (86/Целевые средства, использованные для приобретения ОС) Кт 01.09
Покрытие организационных расходов за счет вступительных взносов
Если субсидии на возмещение организационных расходов не предусмотрены, или возмещение производится не в полном объеме (с учетом установленных ограничений), или по каким-либо причинам ТСЖ не может получить субсидию, организационные расходы покрывают за счет средств вступительных взносов, уплачиваемых членами ТСЖ.
Начисляемые взносы обычно отражают по кредиту счета 86 в корреспонденции с дебетом счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», формируя дебиторскую задолженность каждого члена ТСЖ, а при фактическом поступлении взносов кредитуют счет 76 и дебетуют счета учета денежных средств в зависимости от способа уплаты взносов (50, 51).
Отражение сумм организационных расходов, оплаченных председателем ТСЖ или иным лицом, и их покрытия за счет взносов членов ТСЖ производится в порядке, аналогичном рассмотренному выше, ведь суммы вступительных и членских взносов также являются разновидностью целевых поступлений ТСЖ.
Пример 2. Изменим условия примера 1. Предположим, что субсидии на возмещение расходов, связанных с созданием ТСЖ, в данной местности не предусмотрены, поэтому организационные расходы покрываются за счет сумм вступительных взносов членов ТСЖ.
Предположим, что всего в ТСЖ 300 членов, величина вступительного взноса каждого из них — 2000 руб. При этом часть расходов, оплаченных председателем ТСЖ (в сумме 2000 руб.), зачитывается в счет его вступительного взноса (как члена ТСЖ), а остальная сумма возмещается ему из кассы после внесения вступительных взносов в достаточном объеме другими членами ТСЖ.
Какой персонал входит в ТСЖ?
Набор сотрудников в штат Товарищества происходит на основании потребностей собственников помещений. Как правило, в ТСЖ входит следующий персонал:
- председатель (обязательный сотрудник, избираемый собственниками МКД);
- члены правления, избираемые на общем собрании, занимающиеся подбором персонала и прочими вопросами, касающимися управлением организацией;
- бухгалтер, ведущий отчетность Товарищества (при его отсутствии данную функцию выполняет председатель):
- юрист (если жильцы посчитали необходимым наличие такого сотрудника в штате);
- рабочие:
- электрик;
- лифтер;
- консьерж;
- уборщица;
- слесарь-сантехник;
- дворник;
- паспортист.
В целях создания ТСЖ поможет пошаговая инструкция:
- запрос в БТИ о выдаче информации по всем помещениям, находящимся в доме и в Росреестр о собственниках;
- организация и проведение собрания. Только собственники наделены правом создавать организации для управления домом. Не менее чем за десять дней до проведения мероприятия в общедоступном месте размещается объявление, и рассылаются извещения и повестки. Оба варианта оповещения содержат информацию об организаторах, месте и времени проведения собрания;
- сбор документов, подтверждающих получение извещений и повесток. Если они направлялись по почте, пригодятся уведомления о получении. При личном вручении требуется реестр с подписями собственников.
- сбор заявлений о вступлении в товарищество и документов, подтверждающих их права на жилые помещения.
Учет расходов на капремонт
Расходы на капитальный ремонт МКД могут быть покрыты из взносов собственников жилья — членов ТСЖ или с привлечением бюджетных субсидий, которые в учете отражаются обособленно от иных ресурсов:
- средства, предназначенные для проведения капремонта, переводятся на отдельный счет, что в учете отражается записью: Дт 55 Кт 50;
- если деньги поступают от членов ТСЖ, то в бухгалтерском учете сначала начисляются суммы членских субсидий (Дт 76 Кт 86), после чего отражается поступление денег и их отнесение на спецсчет через корреспонденцию Дт 55 Кт 76;
- суммы бюджетных субсидий отражаются проводкой: Дт 55 Кт 86;
- на следующем этапе по мере выполнения подрядчиками работ в рамках капитального ремонта многоквартирного дома будут делаться записи о произведенных расходах: Дт 20 Кт 60;
- оплата услуг подрядчиков фиксируется перечислением средств со спецсчета: Дт 60 Кт 55.