Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора по инициативе арендодателя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если умер арендодатель, что делать простому гражданину? Обычно такая ситуация возникает, если умер арендодатель квартиры, которую снимает гражданин. Проблему можно решить двумя путями: открыв отдельный счет в банке или обратиться к нотариусу.
Особенности налогообложения в случае смерти арендодателя
В случае, если договор заключен между двумя физическими лицами, арендодатель, получающий средства, должен самостоятельно уплачивать НДФЛ. Арендатора этот вопрос не должен беспокоить.
Если в качестве арендодателя выступал ИП, перечислять деньги на старый счет нет смысла. Да, вы сможете доказать, что не просрочили арендные платежи. Это хорошо в том случае, если наследник точно известен и действительно вступит в свои права позже. Но кто-то снимет деньги со счета, и появится другой наследник – претензию могут предъявить вам.
Кроме того, если вы сами являетесь ИП или ЮЛ, то как арендатор у физического лица вы являетесь налоговым агентом и обязаны удерживать и уплачивать в бюджет налог с арендной платы. А также включать данные в ежеквартальный 6-НДФЛ. Пока ваш арендодатель ИП, это делает он самостоятельно. Но если им станет физическое лицо без такого статуса, вы будете обязаны делать это за него. И получится, что 6 месяцев нарушался закон.
Сложности возникнут после смерти индивидуального предпринимателя – плательщика по общей системе налогообложения (ОСН). По договору платежи также буду идти с НДС. Но в зависимости от того, кому перейдет имущество, скорее всего, принять налог к вычету не получится. Если наследник физическое лицо или ИП на другой системе налогообложения, выдать счет-фактуры с НДС за данный период н просто не сможет.
Если на счету все это время находились деньги, то после вступления в наследство необходимо разобраться об уплате налогов.
- Если наследник ИП, он самостоятельно должен заплатить налоги.
- Если наследник физическое лицо, а вы ИП или ЮЛ – НДФЛ должны заплатить вы. Также следует подать отчетность по его уплате.
- Если наследник и вы на ОСН, то необходимо решить вопрос о зачете НДС и получить счет-фактуру за последние полгода.
- Если наследник на упрощенке, НДС следует исключить из договора аренды.
Продление договора аренды
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Переход права аренды земельного участка по наследству
Непосредственный переход права аренды осуществляется при подписании дополнительного соглашения к договору. Гражданин направляет заявление в администрацию населённого пункта или другому собственнику.
В обращении следует подробно указать, что титульный арендатор скончался, а заявитель получил право на аренду. Указанные факты предполагают изменение условий договора в части сведений об одной из сторон.
В дополнительном соглашении описывается, что стороны заключили его из-за смерти арендатора на основании выданного свидетельства о праве на наследство. В отношении иных положений действуют нормы основного договора.
Если собственник отказывается внести изменение в договор, то наследник может обращаться в суд. При положительном решении собственник будет обязан заключить с наследником дополнительное соглашение.
Далее, гражданин обращается в отделение Росреестра в округе, где находится участок. Договор аренды регистрируется, в базе данных указывается, что наследник получил право аренды недвижимости.
Нюансы и возможные проблемы
Если гражданин желает получить возможность пользоваться участком, он обязан осуществлять за ним уход до момента распределения наследства. Следует использовать землю по назначению, выплачивать сумму, причитающуюся собственнику по договору.
В противном случае владелец может инициировать процедуру расторжения договора, не дожидаясь, пока порядок наследования будет определён нотариусом. Если сторона сделки систематически нарушает её условия, то владелец может потребовать расторжения соглашения.
Граждане редко оформляют завещания. Во многих случаях использование арендованного участка несколькими наследниками сложно осуществить в натуре. Например, земля предоставлена для ведения садового хозяйства – родственники не могут определиться, как использовать участок, в каком порядке вносить плату за водоснабжение и электроэнергию.
В этом случае целесообразно провести оценку права аренды и передать его 1 наследнику, который выплатит деньги другим родственникам умершего в порядке компенсации.
Как прекращается в одностороннем порядке?
Если договориться на общих условиях не получается, т.е. на претензии вам не отвечают в течение 30-ти дней, или же отвергают все законные основания для расторжения договора, то единственным выходом будет обращаться в суд и ликвидировать соглашение в одностороннем порядке. Для этого нужно составить исковое заявление и передать его в районный суд по адресу земельного участка.
Внимание! Сбор доказательств для подтверждения своей правоты – это обязанность истца. Прежде, чем заниматься этим, лучше нанять опытного юриста, который поможет правильно составить заявление и собрать все документы.
В том случае, если суд удовлетворит иск, сторонам конфликта выдадут выписку с постановлением, по которому договор утратит силу через десять дней с момента принятия судебного решения. За этот срок решение можно обжаловать и возбудить новый иск.
Как унаследовать право аренды земельного участка
Для того чтобы вступить в наследство, претендентам на имущественные права нужно заявить о своих намерениях. Заявление подается нотариусу в 6-месячный срок. К нему прикладываются документы, подтверждающие причастность претендента к активам наследодателя. Бумаги подаются по месту прописки умершего человека. Смещение сроков допускается в исключительных случаях (например, если наследник принял имущество по факту или по причине смерти одного из претендентов). При иных обстоятельствах наследнику придется обращаться в суд для восстановления сроков.
При оформлении наследства удерживается госпошлина. Ее размер зависит от двух факторов – стоимость актива и степень родства с умершим гражданином. Финальная стадия процедуры – получение свидетельства на наследство. На его основании претендент может обратиться к арендодателю для перезаключения договора аренды. После прохождения всех формальностей наследник обретает права и обязанности арендатора.
Расторжение договора арендодателем. Уведомление о расторжении
Арендодатель также может выступать инициатором расторжения договора аренды земельного участка, согласно ст. 619 ГК РФ. В указанной норме предусматривается перечень оснований, по которым данная сторона может обратиться с подобным требованием в судебный орган.
К таковым гражданское законодательство относит следующие обстоятельства:
- Арендатор использует переданный участок не по назначению (например, вместо выращивания сельскохозяйственной продукции разместил на нем производство).
- Контрагент использует землю с существенным нарушением правил, обозначенных договором, либо систематически (неоднократно) их нарушает.
- В процессе использования земли, переданной в аренду, существенно ухудшаются ее свойства (это может случиться при использовании химикатов и пестицидов, наносящих вред почве и ее плодородности, и т. п.).
- Двукратная (и более) задержка оплаты аренды в соответствии с условиями договора или периодичностью, определяемой графиком арендных платежей.
Порядок расторжения договора аренды
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок – последний абзац статьи 619 ГК РФ
Другими словами, для досрочного расторжения договора аренды предусмотрен обязательный претензионный порядок.
Арбитражный процессуальный кодекс в части5 статьи 4 гласит, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка
В соответствии со статьей 125 АПК РФ, исковое заявление должно содержать сведения о соблюдении Истцом претензионного или иного досудебного порядка, если он предусмотрен федеральным законом или договором. А в соответствии со статьей 126 АПК РФ, к исковому заявлению прикладываются документы подтверждающие соблюдение претензионного или иного досудебного порядка.
Более того, если Истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с Ответчиком, Арбитражный суд оставляет такое исковое заявление без рассмотрения.
Все вышесказанное призвано обратить внимание читателя на обязательность соблюдения претензионного порядка при подаче искового заявления о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя.
Порядок прекращения аренды земельного участка
Одна сторона соглашения об аренде земельного участка – его собственник. Законодательством определены случаи прекращения сделки по инициативе владельца имущества. Стороны договора вправе расторгнуть его преждевременно при соблюдении установленных законом условий.
В таком случае действовать необходимо в порядке, определенном ГК РФ:
- Инициатор обязан уведомить вторую сторону соглашения о желании расторгнуть договор аренды в срок, указанный в соглашении или сообщить об этом любым иным способом. При невозможности достигнуть согласия, ситуация разрешается в арбитражном суде.
- После расторжения контракта (вступления в силу постановления суда о его прекращении) арендатор обязан вернуть владельцу земельный участок в состоянии, соответствующем тому, в котором получал его. В этих целях составляется приемопередаточный акт.
- Если арендатор существенно облагородил земельный надел, например, высадил рощу, и арендодатель согласен с ценностью этого вклада, последний должен компенсировать расходы на произведенные улучшения.
Наследование права аренды
Наследование права аренды — типичная ситуация, потому что не каждый в состоянии приобретать желаемую недвижимость на праве собственности. Следуя букве закона, в состав наследства входит все имущество, включая не только права, но и обязанности, принадлежащее умершему (за некоторыми исключениями).
Права и обязанности завещателя как арендатора предусмотрены отдельной статьей 617 ГК РФ. В ней указывается следующее: после смерти наследодателя, который при жизни арендовал некое недвижимое имущество, его договорные права арены переходят по наследству, если договор или закон не предусмотрели иное.
Отказать наследнику арендодатель права не имеет. Правопреемник вступает в права по аренде на время, оставшееся до конца действия договора, если не предусмотрена аренда, связанная с личными качествами арендатора.
Наследодатель, в рамках договоров аренды, в праве передать наследнику следующие права:
- Право на титульное владение
- Право на наследование вещно-правовой защиты.
Нотариус проверяет договор аренды на законность, соответствие нормам и устанавливает, возможен ли переход прав арендатора к наследнику. Если переход возможен, нотариус выдает свидетельство о праве на наследование.
При наследовании права на аренду, как и с другим имуществом, необходимо предоставить документы умершего, которые подтверждают принадлежность ему арендных прав и обязанностей по договору.
Для приобретения права необходимо предоставить договор, в который включен соответствующий пункт о правах и обязанностях сторон по договору аренды. Документ должен быть зарегистрирован в надлежащих государственных органах, осуществляющих регистрацию прав в отношении недвижимого имущества (если договор заключен более, чем на один год).
Расторжение договора аренды земли в суде
Если участники сделки не смогли прийти к общему мнению по поводу расторжения арендного контракта на земельный участок, то инициатор аннулирования договора аренды должен оформить исковое заявление, которое направляется в судебную инстанцию по месту регистрации земли.
Порядок действий инициатора расторжения в представленном случае:
Шаг 1. Для начала истцу следует правильно оформить исковое заявление и собрать пакет необходимой для расторжения документации;
Шаг 2. Далее, согласно требованиям законодательства Российской Федерации, заявитель при подаче иска должен оплатить государственную пошлину. Размер госпошлины равен следующим показателям:
- Для физических лиц сумма государственной пошлины составляет 2000 рублей;
- Для юридических лиц — 4000 рублей.
Процедура прекращения аренды участка в досрочном порядке по инициативе арендодателя
В рамках действия земельного и гражданского прав допускается досрочное расторжение договора аренды участка по инициативе, поступившей от арендодателя. В частности, подобное возможно при наличии следующих обстоятельств:
- При осуществлении своих прав на временное пользование предоставленного ему на правах аренды участка земли арендатор нарушает условия договора или назначение недвижимости. Причем важно, чтобы данное нарушение происходило неоднократно, и арендатор был уведомлен о возможных последствиях своих проступков.
- В ходе землепользования арендатор существенно ухудшает имущество, делая его непригодным для использования.
- Арендатор более двух раз не вносит оплату в установленные заключенным между сторонами договоре сроки.
- Согласно заключенному между сторонами договору аренды капитальный ремонт относится к обязанности арендатора, договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя, если временный пользователь не выполняет поставленную ему задачу.
Капитальный ремонт должен быть проведен в сроки, установленные договором аренды. Если же в составленном сторонами документе не содержится никаких точных сроков проведения капитального ремонта, он должен выполнять в разумные сроки.
На законодательном уровне установлено требование о том, что арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды, оформленный должным образом, в одностороннем порядке и ранее истечения его срока действия только после направления временному землепользователю письменного предупреждения о необходимости исполнить возложенные на данное лицо обязательства.
Как арендаторов обязывают вернуть земельные участки?
В июне 2012 г. между администрацией муниципального образования (арендодателем) и гражданином (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, сроком на 49 лет. Использоваться участок должен был для ведения дачного хозяйства в индивидуальном порядке.
В декабре 2021 г. арендодатель обратился в суд с иском о расторжении договора аренды и возврате арендатором участка ввиду нарушения условий договора. Отметим, что согласно подп.
1 п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Поводом для обращения в суд послужило проведение арендодателем осмотра земельного участка. В ходе этого осмотра было установлено, что участок якобы не огорожен, доступ посторонним к нему не ограничен, объектов недвижимости на участке нет, и он зарос древесной и кустарниковой растительностью. По мнению арендодателя, арендатор более 9 лет не проводил работы по освоению участка, не начал строительство дома, чем нарушил условия договора аренды.
В обоснование своих требований арендодатель представил акт осмотра земельного участка.
Тут нужно пояснить, что по закону в случае выявления нарушений при проведении административного обследования объекта земельных отношений принимается решение о проведении внеплановой проверки. Решение о возбуждении дела об административном правонарушении принимается лишь при наличии достаточных данных для этого (ст. 28.1 КоАП РФ).
Однако зачастую арендатор к административной ответственности не привлекается, а сразу следует обращение в суд.