Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры с прописанным в ней ребенком-инвалидом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На самом деле, непосредственная необходимость заверять все действия и поступки относительно жилья с органами опеки и можно назвать основным «побочным эффектом» договоренностей, в связи с которыми жилье покупают для ребенка, а тем более для ребенка со статусом «инвалид». Лишь затем, ему исполнится восемнадцать лет или же после придания ему полной дееспособности ребенок наделяется полнейшей дееспособностью и сам распоряжаются собственными вещами без различных ограничений.
Необходимые документы
Вместе с заявлением нужно предоставить органам опеки и попечительства следующие документы:
- Нотариальный запрос на разрешение продажи.
- Медицинские документы, подтверждающие необходимость переезда в связи с состоянием здоровья ребенка (по необходимости).
- Документы для подтверждения инвалидности.
- Документы для подтверждения других веских обстоятельств, обосновывающих необходимость переезда (по необходимости).
- Документы о подтверждении права собственности ребенка в приобретаемом жилье.
- Предварительный договор купли-продажи (если одновременной с продажей квартиры осуществляется приобретение нового жилья).
- Правоустанавливающие документы на жилье.
- Паспорта всех собственников. Для детей в возрасте до 14 лет – свидетельство о рождении.
- Техпаспорт, справка из БТИ.
- Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
- Выписка из домовой книги с указанием всех жильцов.
Какие документы нужны
Фактически, незамедлительная необходимость заверения в органах опеки и попечительства всех актов и документов, касающихся жилья, может быть определена как главный «побочный эффект» договоров, в отношении которых жилье приобретается для ребенка, а тем более для ребенка ребенок с «инвалидом». Только тогда, когда ему исполнится восемнадцать или после того, как он станет полностью дееспособным, ребенок станет полностью дееспособным и сможет иметь свои вещи без каких-либо ограничений.
ВНИМАНИЕ!!! Приобретение в собственность квартиры ребенком должно быть оформлено в обычном порядке, определяемом законодательством нашей страны. Если это договор купли-продажи, покупателем дома будет ребенок, от имени которого действуют его опекуны или попечители.
В каких случаях нельзя продать такую квартиру
Существуют определенные граждане, выписать которых Вы не сможете ни при каких обстоятельствах. Даже после продажи и смены собственника они сохранят за собой право пользоваться жилым помещением, в котором зарегистрированы. Ни прежний владелец, ни новый собственник выписать их не в силах.
К таким категориям относятся:
- дети, оставшиеся без родительской опеки;
- граждане, отказавшиеся от приватизации, сохраняют права на квартиру. Если в муниципальном жилье ранее были зарегистрированы два человека. После приватизации один из них стал собственником, а второй написал отказ от приватизации. Выписать второго можно не иначе как по его согласию;
- граждане, которые пользуется квартирой в соответствии с завещанием, либо договором ренты;
- лица — члены жилищного кооператива, внесшие хотя бы часть оплаты, а также члены их семей.
Хоть и сделка возможна, но для покупателя остается большая угроза относительно самостоятельного пользования и распоряжения квартирой, если прописаны:
- несовершеннолетний ребенок. При определенных обстоятельствах после сделки его возможно выселить только через суд и то с большим трудом;
- недееспособные граждане. Жилплощадь, где прописан инвалид, также может быть предметом спором относительно права проживания в ней такого гражданина.
Как выписать из квартиры родственника
Члены семьи собственника имеют такое же право пользоваться жильем, как и сам владелец, если они проживают совместно. Конкретно к членам семьи собственника Жилищный кодекс относит его детей, родителей и супругов.
Членами семьи могут быть и другие лица, которым собственник разрешил проживать совместно с ним. К таким лицам относятся:
- прочие родственники;
- иждивенцы, признанные нетрудоспособными;
- иные лица, которые родственниками собственника не являются. В исключительных случаях закон предусматривает возможность приравнять таких лиц к членам семьи собственника.
Если семейные отношения прекратились (например, собственник развелся с супругой), то член его семьи ставится бывшим членом семьи. За такими право на пользование не сохраняется. Поэтому он должен освободить квартиру по первому требованию собственника. В противном случае его выселяют в судебном порядке на основании соответствующего иска. В отличие от посторонних, бывшие члены семьи имеют некоторые привилегии при рассмотрении вопроса об их выселении.
Так, на основании судебного решения за таким гражданином могут на определенный срок сохранить право проживания. Такое право допускается в следующих случаях:
- у бывшего члена семьи отсутствует другое жилье;
- у него отсутствует финансовая возможность приобретения другого жилья.
В каких случаях нельзя продать такую квартиру
Несмотря на отсутствие закрепленного в законодательстве запрета на продажу жилого помещения с прописанными в нем людьми, существуют определенные граждане, выписать которых вы не сможете. Даже после продажи и смены собственника они сохранят за собой право пользоваться жилым помещением, в котором зарегистрированы, в которой прописаны. Новый собственник также выписать таких людей не сможет.
К таким категориям относятся:
- несовершеннолетние дети. Вы не сможете продать квартиру, в которой прописаны граждане, не достигшие 18-ти лет. Такая возможность не существует даже теоретически;
- недееспособные граждане. Жилплощадь, где прописан инвалид, вы не продадите;
- граждане, отказавшиеся от приватизации, сохраняют права на квартиру. Если в муниципальном жилье были зарегистрированы два человека, а после приватизации один из них стал собственником, а второй написал отказ от приватизации, выписать его иначе как по согласию, нельзя;
- граждане, которые пользуется квартирой в соответствии с завещанием, либо договором ренты;
- лица – члены жилищного кооператива, внесшие хотя бы часть оплаты, а также члены их семей
На что обратить внимание продавцу при продаже квартиры с прописанным человеком
Чтобы продать квартиру наверняка, продавец квартиры должен решить вопрос с прописанными в ней людьми. Ведь не всегда имеется возможность выписать человека из квартиры до продажи. Поэтому, чтобы сделку не отменили в будущем, нужно четко вопрос регистрации проговорить с покупателем. Обычно обсуждают такие условия:
- продажа квартиры производится с прописанным человеком, но из-за этого скидывают цену;
- продавец обязуется выписать себя и прочих жильцов в течение определенного времени после продажи, как правило, дается 2-3 месяца;
- после продажи выпиской будет заниматься покупатель, но старый собственник будет оказывать всякую помощь в этой проблеме, например, предоставлять доказательства и участвовать в судебном деле.
В любом случае в договоре на продажу обязательно нужно указывать, что в квартире имеются прописанные лица, это требование закона. И, желательно, ещё один пункт в договоре посвятить тому какие обязанности у продавца и покупателя в связи с наличием жильцов. То есть кто и как будет заниматься вопросом выписки.
В остальном сделка совершается в обычном порядке.
Масса всего интересного может ждать покупателя квартиры, в которой прописаны дети. Выиграть судебную тяжбу в таком случае просто нереально – приоритеты детей в нашей стране на первом месте. Государство всегда встает на защиту прав ребенка.
Поэтому, если вы все-таки решили приобретать такую квартиру, взаимодействовать нужно с органами опеки. Без согласия органов опеки продать квартиру будет невозможно вообще. При этом самое неприятное, что каких-то конкретных форм взаимодействия закон не содержит. В целом защита прав несовершеннолетнего, которого выписывают из квартиры, сводится к следующему:
- ему должны предоставить иную недвижимость;
- квадратов в новом жилье несовершеннолетнему должно быть отведено не меньше, чем в старой квартире;
- новое жилое помещение должно быть с удобствами – никаких туалетов и рукомойников на улице.
Документы для заключения сделки
Чтобы продать квартиру, если там прописан несовершеннолетний ребёнок, нужно собрать ряд документов. Главные из них связаны с получением разрешения органов опеки и попечительства.
К ним относятся:
- Заявление о разрешении на продажу. Его должны подписать оба родителя (опекуна) и указать в документе причины продажи, а также обязательство предоставить ребёнку иное жильё. Если ребёнок владеет долей в продаваемой квартире, то и в новой он должен получить долю такого же размера.
- Согласие несовершеннолетнего собственника, если он уже достиг 14-летнего возраста.
- Выписка из домовой книги.
- Оригинал свидетельства о рождении.
- Правоустанавливающий документ (договор купли, дарственная и т.д.).
- Справка из налоговой об отсутствии долгов.
- Выписка из Росреестра.
- Кадастровый паспорт на квартиру.
- Справка из БТИ о стоимости квартиры.
Помимо этого обязательного перечня органы опеки могут потребовать представить дополнительные документы.
Для выписки ребёнка, который не является собственником жилья, необходим следующий набор документов:
- Паспорт родителя (достаточно одного из родителей).
- Свидетельство о рождении ребёнка или его паспорт (если он старше 14 лет).
- Техпаспорт новой квартиры, в которой ребёнок будет прописан.
- Заявление и лист убытия, которые заполняются в паспортном столе.
Если же ребёнок владеет квартирой или её частью, то для выписки дополнительно нужно предоставить письменное согласие органов опеки.
Могут ли несовершеннолетние распоряжаться недвижимостью?
Нет. Порядок оформления сделок с недвижимым имуществом, которое принадлежит несовершеннолетним, зависит от возраста ребенка.
Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут продать или купить квартиру при наличии письменного согласия законных представителей (родителей, усыновителей, опекунов). Личное присутствие ребенка при проведении сделки является обязательным. В договоре купли-продажи несовершеннолетний указывается как покупатель, действующий с согласия своего законного представителя.
Все сделки с недвижимостью от имени детей в возрасте младше 14 лет могут совершать только родители (усыновители, опекуны). Ребенок может не присутствовать при подписании договора.
Если несовершеннолетний является собственником квартиры (или доли в ней), то продать такую недвижимость можно только при наличии предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Согласовывать свои действия с опекой необходимо независимо от того, есть ли у несовершеннолетнего родители или нет.
Какие сложности сделки существуют
При продаже квартиры, в которой ребенок просто прописан и не является ее собственником, сложностей намного меньше. Обращаться к сотрудникам органа опеки и попечительства не обязательно, ведь вы не нарушаете имущественной стороны права несовершеннолетнего. Достаточно найти для него другое место регистрации.
Если при реализации квартиры вы не выписываете ребенка, он продолжает обладать ей. Он имеет право в любой момент заселиться и проживать здесь. Это неудобно для покупателя, так как его интересы могут быть нарушены.
Выписать ребенка из квартиры можно исключительно с заявления родителей или опекунов в паспортном столе по территориальному назначению. Однако решение принимает сотрудник ФМС.
Учтите! Существуют некоторые сложности:
- родители ребенка могут противиться выписке его из квартиры. В этом случае придется договариваться только с ними,
- сотрудник ФМС правомерно откажет в снятии с регистрации ребенка, если не предоставить место для его дальнейшей прописки. Как правило, дети всегда проживают совместно с родителями, поэтому и адрес регистрации должен совпадать,
- ребенка, достигшего возраста 14 лет, можно прописать по любому адресу, однако дети, не имеющие паспорта, регистрируются по месту проживания родителей, опекунов,
- при попытке зарегистрировать несовершеннолетнего у бабушки, дедушки, других близких родственников сотрудники ФМС могут принять отрицательное решение.
При покупке квартиры обращайте внимание на наличие зарегистрированных в ней людей. Если в ней прописан ребенок, от покупки лучше отказаться, чтобы не столкнуться с непредвидимыми сложностями.
Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.
Получение разрешения от ООП
Для продажи квартиры, которая принадлежит ребенку, потребуется взять разрешение от органов опеки и попечительства. Надо заметить, что сотрудники ведомства не допустят ущемление прав малыша. Поэтому если вы желаете продать квартиру, а взамен приобрести дом, который уступает по площади или по санитарно-эпидемиологическому обустройству, то встретитесь с отказом.
При определении оптимальной площади, когда родные разъезжаются, жилплощадь делят на каждого прописанного человека, а затем сравнивают совокупность метров новой квартиры с количеством проживающих человек.
Если при продаже квартиры ребенку предоставляется меньшая жилплощадь, сумма, равная стоимости недостающих метров, кладется на личный счет несовершеннолетнего в банке. До достижения им 18 лет никто не имеет права снять с него деньги.
Внимание! Вопросов у сотрудников опеки и попечительства будет больше, если родители не определились с выбором нового жилья. То есть если планируется сначала продать, а на вырученные деньги купить новую квартиру, придется предоставить письменное обязательство предоставления ребенку части недвижимости.
Можно договориться с покупателем. Он сначала положит деньги за покупку имущества на счет в банке, а после этого получает разрешение от органов опеки и попечительства, а также другие документы на приобретение жилья.
Для продажи квартиры, принадлежащей ребенку, потребуется предоставить массу документов, которые подтверждают необходимость реализации недвижимости. Получить разрешение получится, если сам 14 летний гражданин согласен на совершение сделки, а также в том случае, если его права не нарушаются.
Если родители желают поддержать интересы своего ребенка, сотрудники органов опеки и попечительства пойдут им навстречу.
Необходимые документы
Вместе с заявлением нужно предоставить органам опеки и попечительства следующие документы:
- Нотариальный запрос на разрешение продажи.
- Медицинские документы, подтверждающие необходимость переезда в связи с состоянием здоровья ребенка (по необходимости).
- Документы для подтверждения инвалидности.
- Документы для подтверждения других веских обстоятельств, обосновывающих необходимость переезда (по необходимости).
- Документы о подтверждении права собственности ребенка в приобретаемом жилье.
- Предварительный договор купли-продажи (если одновременной с продажей квартиры осуществляется приобретение нового жилья).
- Правоустанавливающие документы на жилье.
- Паспорта всех собственников. Для детей в возрасте до 14 лет – свидетельство о рождении.
- Техпаспорт, справка из БТИ.
- Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
- Выписка из домовой книги с указанием всех жильцов.
Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми
Продажу квартиры в одном городе и покупку в другом, невозможно совместить во времени, поэтому здесь Органы опеки могут дать разрешение на продажу квартиры, при условии, что родители ребенка в течение, например, 3-х месяцев после продажи, обязаны будут купить в другом городе квартиру, и выделить в ней ребенку аналогичную долю.
Иначе, проверив данные Росреестра, Органы опеки имеют право подать иск в суд о признании договора продажи квартиры недействительным.
Возможен также вариант, когда при продаже квартиры ребенку есть еще где жить, и условия его жизни там не хуже.
В таком случае допускается открытие на имя ребенка счета в банке, где будет лежать сумма за его проданную долю до его совершеннолетия. Такие или подобные
Как продать квартиру, если один собственник недееспособен?
Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.
Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.
Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах. Органы опеки также обратят внимание на цену жилья. Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия. Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.
Оформить недвижимость на несовершеннолетнего возможно, даже если он будет единственным ее владельцем. Чаще всего это покупка родителями квартиры детям, получение по завещанию либо дарственной.
«Важно отметить, что такое имущество не будет считаться совместно нажитым при разводе родителей. Существуют некоторые тонкости оформления такой сделки. Нужно сразу оговориться, что совершать какие-либо действия с недвижимостью он сможет только при наступлении совершеннолетия. В возрасте до 14 лет все решения за несовершеннолетнего принимают его родители либо опекуны, в том числе ставят за него подпись. С 14 до 17 лет подросток может совершать сделки с жильем, но с письменного разрешения родителей. Также в этом возрасте уже необходима подпись самого ребенка рядом с подписью своих законных представителей. Возможны случаи, когда с 16 лет подросток может самостоятельно распоряжаться недвижимостью, для этого он должен быть признан судом полностью дееспособным (иметь работу, постоянный доход, вступить в брак и т. д.) При заключении сделок с участием несовершеннолетних обязательно участие органов попечительства, которые следят за соблюдением прав ребенка», — рассказала Виктория Данильченко, председатель «Коллегии адвокатов Виктории Данильченко».
Любое уменьшение имущества ребенка невозможно, как и совершение каких-либо сделок с ней законными представителями без разрешения вышеуказанного ведомства. Получить такое разрешение весьма сложно, уточнила юрист. По ее словам, если законные представители решат приобрести новое жилье для ребенка, они обязаны доказать, что он будет обеспечен альтернативным жильем такой же или большей площади, а его жилищные условия не ухудшатся. Кроме того, во внимание принимается место расположения новой жилплощади (поменять московскую квартиру на дом в регионе вряд ли получится), а также ее стоимость.
Сам процесс оформления недвижимости на несовершеннолетнего не отличается от обычного. «Для начала необходимо собрать пакет документов, среди которых обязательны: свидетельство о собственности на недвижимость; в случае наличия нескольких владельцев нотариально заверенное согласие всех собственников; выписка из домовой книги (необходима для подтверждения того, что на данный момент никто не прописан в квартире); выписка с лицевого счета; справка из БТИ; копия кадастрового паспорта. При подписании договора купли-продажи в графе «Ф. И. О. покупателя» указываются данные ребенка, а также данные его законного представителя. У законных представителей должны быть документы, подтверждающие их полномочия (свидетельство о рождении для родителей либо решение суда об установлении попечения или усыновлении). По достижении 14-летнего возраста для совершения сделки подросток должен получить паспорт. Далее договор заверяют у нотариуса и оформляют акт приема-передачи недвижимости. После оплаты госпошлины пакет передается в регистрирующий орган, который через 30 дней выдает свидетельство о собственности», — объяснила Данильченко.
Если для приобретения жилплощади требуется привлечение кредитных средств, в том числе и материнского капитала, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, объяснила юрист. Она подчеркнула, что такой же механизм передачи недвижимости ребенку соблюдается и при дарении — в этом случае заключается договор дарения. Если получение жилплощади происходит по завещанию, то подписей ребенка и родителей не потребуется, так как в этом случае сделка односторонняя, резюмировала эксперт.
Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости. В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О., паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.
Оформление происходит у нотариуса. За удостоверение соглашения потребуется заплатить. Размер госпошлины будет зависеть от стоимости недвижимости — 0,5%, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб., подчеркнула Данильченко. По ее словам, доплаты за техническую часть работы варьируются от региона. Выделение долей заверяется в Росреестре. Для этого необходимо предоставить паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, соглашение о выделении долей (три экземпляра), свидетельство о браке или разводе, документ, подтверждающий права собственности, чеки/квитанции об уплате госпошлины.
Распоряжение имуществом недееспособного гражданина
Если у ребенка нет собственной доли, то такой имущественный объект можно продать без согласования с органами опеки. Подобная сделка предполагает предварительную выписку ребенка для избегания проблем с потенциальными покупателями.
Изменение регистрации происходит посредством подачи заявления в паспортный стол. Закон разрешает осуществление выписки только при наличии иного варианта жилья, тем самым происходит оформление регистрации по новому месту жительства. Прописать ребенка можно в квартиру или дом, который соответствует санитарным и техническим критериям, предъявляемым к категории жилых помещений.
Кроме того, ребенок должен обязательно прописываться на жилплощадь, которая принадлежит на правах собственности или используется по найму одним из родителей или законным представителем. Квартиры, находящиеся в муниципальном фонде не могут продаваться жильцами, т. к. они являются предметом собственности государства.
Продажа квартиры, в которой часть (доля) принадлежит несовершеннолетнему (лицу младше 18 лет – п. 1 ст. 21 ГК РФ) – возможна, закон не ограничивает собственников в правах на распоряжение своим имуществом. Однако, сделки такого рода могут быть на законных основаниях выполнены только при непосредственном участии органов опеки и попечительства, на которые возлагается функция надзора за соблюдением прав несовершеннолетних граждан.
Попечительский совет уполномочен выдавать разрешения на совершение сделок купли-продажи жилья, доля в которых принадлежит несовершеннолетнему. Прежде, чем отправлять в ООиП, следует подготовить документы, подтверждающие передачу ребенку после продажи старой квартиры доли в новой.
Без получения документального разрешения сделка в судебном порядке будет расторгнута и аннулирована. Более того, участников могут привлечь к ответственности за нарушение закона.
Итак, при продаже доли малолетнего есть два пути:
- Если продажа квартиры – это конечная цель, новую покупать семья не планирует, тогда несовершеннолетнему должна быть предоставлена аналогичная доля в другом домовладении. Например, можно детей оформить собственниками долей в квартире бабушки или дедушки.
- При одновременной продаже старой и покупке новой квартире, по новому адресу на ребенка оформляется точно такая же доля в праве собственности. Закон допускает приобретение большей доли или равной прежней, но никак не меньшей.
Просто продать квартиру и не предоставить несовершеннолетнему взамен другую недвижимость – незаконно, в этом отношении законодательство неумолимо.
С 02.06.2016 г. принят ФЗ №172, согласно которому сделки по продаже долей в недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним подлежат обязательному удостоверению в нотариате. Именно поэтому полный перечень документов, который потребуется собрать родителям для продажи квартиры, становится шире.
Для получения нотариального разрешения (лицензии) необходимо явиться в нотариальную контору обоим родителям либо представителям по заранее оформленной доверенности. Кстати, так часто и поступают, поручая выполнять сделку квалифицированному юристу.