Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Общая долевая собственность: как оформить?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
Можно ли продать свою долю
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Выделение земельного участка из долевой собственности
Выделение земельного участка из долевой собственности возможно даже если другие совладельцы не намерены подписывать соглашение о делении и изменять сложившийся принцип пользования общей собственностью. Для рассмотрения вопроса в суде необходим пакет документов:
• свидетельство о долевой собственности;
• кадастровый паспорт, в котором зафиксировано право на владение земельным участком в установленных границах.
Если совладелец, планирующий выделение земельного участка из долевой собственности, производил ранее с согласия других собственников улучшения общей собственности, суду необходимо представить доказательства этого. Например, при наличии на участке зданий и строений, возведенных одним из совладельцев на личные средства, эти объекты строительства, а также земля, необходимая для их обслуживания, могут остаться за их фактическим собственником. Правило о разделе пропорционально долям в жилом доме при этом продолжает действовать относительно общих строений и подсобных помещений.
Выделение частей земельного участка из общей долевой собственности предполагает компенсацию в пользу тех сособственников, доля которых не может быть выделена полностью по объективным причинам или если у одного из сособственников она настолько мала, что не может быть выделена в натуре.
Общая долевая собственность на дом не препятствует реализации права собственника распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Однако для заключения договоров купли-продажи, дарения, мены, залога, завещания, желательно иметь право собственности на свой земельный участок. Поэтому доля в общей собственности земельного участка должна быть выделена и закреплена документально за конкретным владельцем.
В каких случаях необходимо нотариальное оформление?
Покупателям ОДС не обойтись без нотариуса, если они — супруги, потому что по закону все их имущество совместное. Если они хотят зарегистрировать владение по долям, им надо оговаривать это в брачном контракте, а его заключают только нотариально. Что касается купли-продажи долевой недвижимости, то ограничения относятся, по большей части, к продавцам, то есть к ее отчуждению.
С 31 июля 2019 года применяется новая редакция Закона о госрегистрации недвижимости, которая отменила обязательное нотариальное удостоверение ряда сделок. Так, теперь продать находящуюся в ОДС недвижимость можно без нотариуса, по простому письменному заявлению. Но при одном условии — отчуждение собственности надо оформить одной сделкой, т. е. все продают свои доли одновременно.
У нотариуса обязательно заверяют дарственные, завещания и вступление в наследство, а также все сделки, в которых участвуют несовершеннолетние и недееспособные граждане.
Не нужен нотариус, если вы просто перераспределяете между теми же владельцами уже имеющиеся доли. Например, на двоих было по 1/2, а теперь вы хотите сделать 9/10 и 1/10. Во многих случаях оформить соглашение на приобретение долей в недвижимой собственности также можно без присутствия нотариуса — например, если это:
- приватизация недвижимости на семью;
- покупка недвижимости у единоличного собственника;
- покупка у супругов-собственников, владеющих квартирой совместно.
Если без нотариального заверения в вашем случае не обойтись, то этот документ добавляется к общему списку необходимых для оформления ОДС. Теперь остается заплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.
Как платить госпошлину?
Госпошлину обязаны платить все, кто регистрирует свое право собственности на недвижимость. От ее уплаты освобождаются только малоимущие, признанные таковыми в законном порядке. За несовершеннолетних до 14 лет платят родители от своего имени, а если детям от 14 до 18 лет, то оплату производят от их имени.
Сейчас размер госпошлины — 2000 рублей на всех покупателей. Платить нужно каждому от своего имени пропорционально своей доле в собственности. Например, если ваша доля 1/4, то при умножении стоимость будет 2000*1/4=500 рублей.
Когда покупают дом с землей, на каждый объект должна быть отдельная квитанция. Размер госпошлины на участок зависит от категории: 350 рублей для земель сельхозназначения, ведения личного хозяйства и под ИЖС, 2000 рублей — в населенных пунктах.
Отдельно предусмотрены пошлины для приобретения собственности в результате дарения и вступления в наследство. Наследники, например, платят по 2000 рублей каждый. Квитанции об уплате пошлины на имя каждого участника должны быть в общем пакете документов.
Заплатить пошлину можно самостоятельно (реквизиты есть на сайте Росреестра), но проще это сделать при подаче заявления в МФЦ. Закон разрешает подождать с оплатой до 5 дней. Вам имеют права отказать в приеме документов, но сама регистрация не начнется до оплаты пошлины.
Несколько слов об общей собственности
Данный правовой институт характеризуется наличием одного объекта и нескольких его собственников. Он имеет две разновидности:
- совместную – доли собственников (участников) не определены. Порой эту форму называют коллективной;
- долевую – доли собственников (участников) определены.
Доля – это часть чего-то (в данном случае земли), которая четко определена.
Эта статья не охватывает весь спектр вопросов, связанных с общей собственностью, а посвящена только долевой.
Как уже отмечалось выше, понятие общей собственности пришло в современное законодательство многих стран из Римского права. В России было введено еще в XII веке документом, который назывался “Русская правда”, а уже в XV веке с появлением Псковской Судной грамоты началось формирование права общей долевой собственности, дальнейшее развитие которой было сделано в XVII веке в Соборном Уложении.
Следующим шагом в развитии правовых основ этого института явился Свод законов гражданских, принятый в 1900 году, который действовал до 1917 года.
В настоящее время вопросы общей долевой на землю регулируются Гражданским кодексом РФ (Глава 16) и Земельным кодексом. Эти законы, наконец, вернули в нашу жизнь забытое понятие частной собственности на землю. Сейчас существуют следующие виды земельного владения (собственности):
- частная,
- государственная,
- муниципальная.
Скажу пару слов о совместной собственности, в частности на землю.
Она дает право всем участникам вместе владеть и пользоваться всем земельным наделом, если они дополнительно не договорились об ином порядке пользования. Они могут выбрать одного и дать ему полномочия управлять участком. Распоряжаться же землей может любой из собственников при условии согласия всех остальных.
Наше законодательство предусматривает такой вид владения для:
- Фермерских хозяйств.
- Земельных участков, если их купили на взносы членов садоводства.
- Супругов, даже если не зарегистрировано право двух лиц: мужа и жены (если это не противоречит брачному контракту).
Кроме того, совместная собственность на землю может возникнуть по договору между владельцами отдельных земельных участков.
Сделки с долевой собственностью
Вследствие участия граждан нашей страны в приватизации жилого фонда многие из нас имели и имеют в собственности доли в общей долевой собственности на недвижимость.
Кроме того, зачастую долевая собственность образуется при оформлении наследственных прав, разделе совместной собственности супругов и в иных случаях.
Поэтому вопрос особенностей заключения и регистрации сделок с долевой собственностью не теряет актуальности и достоин внимательного изучения.
- Гражданским кодексом РФ установлено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Закон предусматривает два вида общей собственности:
- Общая собственность с определением доли каждого из собственников (долевая собственность)
- общая собственность без определения таких долей (совместная собственность)
Оформление земельного надела под домом
Для законного использования жилого помещения нужно стать владельцем или постоянным пользователем территории, на которой оно находится. В соответствии со ст. 36 ЖК РФ , возможна приватизация земли под домом.
Кроме того, владельцы могут выкупить участок или оформить на него аренду ( п.3 ст. 28 Федерального закона № 178-ФЗ от 21.12.2001 «О приватизации государственного и муниципального имущества» ).
При этом на землю следует оформить правоустанавливающие документы. Без них эксплуатация участка влечет административную ответственность ( ст. 7.1 КоАП РФ ).
Крайне редко встречаются случаи, когда владельцам приходится решать, что делать, если земля не в долевой собственности. Такое право является исключительным, если другое не предусмотрено законом. Иными словами, дом всегда идет вместе с землей как неразрывное целое.
Что такое долевая собственность на земельный участок
Долевая собственность на земельный участок – это случай, когда земельным участком владеют два и более лиц с четко определенными долями для каждого собственника. Причем долевая собственность является разновидностью общей собственности, которая также включает в себя понятие совместной собственности.
Совместной собственностью называются случаи, когда доли на имущество не определены, но по умолчанию считаются равными (например, совместно нажитое имущество в браке), или же когда определить доли в принципе не представляется возможным (когда вещь неделимая).
Долевая собственность на общий земельный участок устанавливается как по соглашению сторон, так и по решению суда.
Выдел участка из долевой собственности
Если же нет никакого желания столкнуться в перспективе со всеми вышеперечисленными сложностями, можно заблаговременно озадачиться выделом участка из долевой собственности (выдел в натуре), при возможности оного естественно.
Законодательно такая возможность предусмотрена при достаточной площади исходного земельного участка. Т.е. если в СНТ участок площадью 6 соток принадлежит на праве долевой собственности двум лицам, выдел в натуре таких долей произвести нельзя, поскольку на основании градостроительного законодательства существуют предельные значения площадей наделов.
Также стоит отметить, что выдел участка из долевой собственности процедура не бесплатная (документацию готовит все тот же кадастровый инженер на платной основе) да и согласования все тех же сособственников не избежать.
Однако при выделе участка из долевой собственности вы становитесь полноправным единоличным собственником надела и уж теперь вправе распоряжаться им на свое усмотрение без оглядки на кого-либо. На этом право долевой собственности для вас будет прекращено.
Как разделить дом? И что может быть поделено, а что нет?
Не всегда фактическая возможность раздела дома с участком совпадает с возможностями правовыми. Делимость объекта недвижимости, с точки зрения закона, имеет самостоятельное значение и не обязательно совпадает с реальной возможностью разделения стен и комнат.
Физически делимыми признаются все существующие объекты недвижимости, однако юридически делимыми они являются только в том случае, если существует возможность разделить их на части таким образом, чтобы каждая часть сохраняла однородность, то есть оставалась «жилой» по предназначению и чтобы пользование ею не нарушало прав других правообладателей и пользователей.
Иными словами, при разделении дома у каждого владельца должны быть свой вход, кухня, санузел и т. д.
Сложности оспариваемого деления земли
В процессе рассмотрения вопроса о разделении участка учитывают исходный размер участка и площадь каждого вновь образуемого надела. Если новые участки окажутся меньше допустимого минимального размера, суд откажет в удовлетворении иска.
Если судья устанавливает неделимость спорного объекта, может быть определен новый порядок пользования с учетом интересов всех сторон. Земля числится в долевой собственности с возможностью огораживания собственной части, возведения построек и использования для нужд конкретного владельца, однако для совершения юридически значимых действий придется решать вопрос с остальными хозяевами целого объекта.
Исход судебного разбирательства по земельным вопросам во многом зависит от обоснований, представленных в исковом заявлении, и корректности оформления документа.
В заявлении истца должны быть включены:
- Сведения о судебной инстанции, куда обратился собственник. Место подачи определяют по адресу территориальной принадлежности надела.
- Цена иска.
- Информация об истце и ответчиках (ими выступают остальные собственники земельного надела).
- Информация по существу – об основаниях получения права на недвижимый объект, целевого использования, установления объема права в собственности.
- Причины обращения с иском и меры, предпринятые в рамках досудебного урегулирования.
- Требования заявителя и законодательные ссылки, дающие право обращаться с иском.
- Перечень приложений.
- Дата и подпись заявителя с расшифровкой.
Каждая ситуация, связанная с земельными спорами, требует погружения в детали и знания нюансов судебного разбирательства. Чтобы повысить шансы на благополучное разрешение спора, настоятельно рекомендуется обратиться в юридическую организацию и получить квалифицированную помощь.
Чтобы иск был принят к рассмотрению и одобрен судьей, лучше доверить составление документа юристу по земельным вопросам и проконсультироваться по поводу перечня документации, которая поможет убедить суд в правоте позиции истца:
- паспорт истца;
- правоустанавливающие бумаги на спорный участок;
- кадастровый паспорт и техдокументация;
- заключение независимого эксперта об оценке недвижимого имущества;
- квитанция с оплаченной судебной пошлиной.
Регистрация общей долевой собственности на земельный участок
Если дом между сторонами не поделен, раздел земельного участка или выделение из него доли одного из сособственников невозможны. Поэтому прежде чем решать земельный вопрос, получите необходимые документы о праве собственности на домовладение.
Документы, подтверждающие право собственности на дом и размер доли собственника: • выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; • свидетельства о праве на наследство, договоры купли-продажи, дарения, мены; • вступившие в законную силу решения суда о признании права собственности на дом или на его часть, план дома, план земельного участка; • свидетельства и другие документы, выданные до введения в действие ФЗ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года. • Этап регистрации общей земельной собственности на земельный участок важен для его последующего раздела. Земельный участок обязательно должен быть объектом земельных правоотношений — индивидуально определенной вещью с конкретными границами и точно определенным местоположением на кадастровой карте. Решение суда по признанию права собственности на не сформированный земельный участок сложно прогнозировать.
Следуя принципу единства земельного участка и расположенных на нем домов, строений и хозяйственных построек, признание права собственности на землю происходит на основании документов на право собственности на дом. В случае отсутствия документов, необходимо руководствоваться данными первичной инвентаризации.
Однако если в процессе владения земельным участком сособственники изменяли размер, расположение границ и количество построек на земельном участке, не отражая изменения в кадастровых планах, для регистрации общей долевой собственности на земельный участок необходимо подготовить соответствующую действительности документацию. Для этого потребуется вызвать на место специалистов, провести замеры, зафиксировать изменения и внести изменения в технический паспорт.
Совладелец, заинтересованный в прохождении процедуры, заключает с остальными сособственниками соглашение. В нем они не противятся обращению в специализированную компанию, занимающуюся геодезическими работами. Компании частные, за услуги берут оплату, главное – чтобы имели разрешение на этот вид деятельности.
Далее, мероприятие проходит ряд этапов:
- Кадастровый инженер и геодезисты приезжают на участок. Они производят фотосъемку, обозначают границы доли, уточняют их. В результате составляется межевой план, который выступают частью межевого дела.
- Гражданин составляет новый пакет документов, обращается с ними и межевым планом в две на выбор организации: МФЦ или Росреестр.
- Передает документы. Ожидает некоторое время: примерно 10 дней. После – получает выписку из ЕГРН на новый объект недвижимости.
Возможные сложности при оформлении земли в долевую собственность
Если требуется установить земельный эквивалент доли, то выдел возможен только, если его параметры позволяют выделить полноценные объекты недвижимости, с разрешенной целью использования.
При сделке может выясниться, что границы исходного участка изначально определены неверно или наложены на границы смежных участков. Ошибка выявляется при проведении межевания.
- Для устранения проблемы необходимо согласовать с соседями границы земельного участка и только потом начинать процедуру раздела. При невозможности выделить долю ее размер может быть компенсирован соразмерной денежной суммой.
- Судебный акт – как основание раздела на доли исполняется в указанные сроки. Если стороны медлят с разделом или не желают исполнять решение, то процедура может быть выполнена с участием судебного пристава-исполнителя.
- Исполнительное производство проводится с соблюдением норм ФЗ № 229 от 2.10.2007 г. С заявлением о выдаче исполнительного листа обращается субъект, в пользу которого было принято судебное решение.
Если стороны отказываются исполнить предписание судебного пристава в установленный срок, то с субъекта, обязанного не препятствовать разделу взыскивается исполнительский сбор. Его размер указан в ст. 112 ФЗ № 229. Для граждан он составляет не менее 1 тыс. руб., для ИП – не меньше 10 тыс. с юридического лица.
Оформление целесообразно начинать с выработки согласованной позиции всех собственников о разделе совместной собственности. При необходимости следует воспользоваться поддержкой компетентного специалиста.
Как было указано ранее, собственники МКД имеют право общей долевой собственности на земельный участок под МКД и иные объекты недвижимого имущества, входящих в состав МКД, который им принадлежит в силу закона, как собственникам помещения в многоквартирном доме. То есть, права собственности на придомовую территорию собственники не приобрели в силу закона, а только на земельный участок под домом и (или) если есть таковые, иные объекты недвижимости, входящих в состав МКД.
Часто при выяснении правового положения земельных участков под МКД и придомовой территории после окончания строительства и ввода домов в эксплуатацию, возникает ситуация, когда, поставленные на кадастровый учет земельные участки, относящиеся к МКД, по факту не могут быть оформлены в органах Росреестра по причине того, что проведенное несколько лет назад межевание при постановке таких участков на кадастровый учет не позволит согласовать границы таких участков и уточнить их, согласно требованиям земельного и градостроительного законодательства РФ, так как на указанных земельных участках нередко находятся и, по сути, включены в состав общего имущества МКД объекты, которые, априори, не могут к нему относиться исходя из смысла ст. 36 ЖК РФ: например, проезды, используемые жителями нескольких МКД, внутриквартальные пешеходные тротуары, спортивные площадки, также построенные для жителей квартала за счет финансирования из бюджетов различных уровней, и т.п. В результате такого положения дел возникает конфликт интересов собственников помещений МКД и собственниками других МКД, а также с муниципальным образованием.
Таким образом, как сказано выше, границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Статьями 39, 40 Закона о кадастре предусмотрен порядок согласования границ земельных участков, статей 42.8 установлен порядок уточнения их границ. Градостроительным кодексом РФ установлены основные начала территориального планирования и зонирования территорий поселений, а также вопросы правил землепользования.
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено:
«…П. 68. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности, решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т. д.
В случае если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти. Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости».
Резюмируя ранее сказанное, можно отметить, что для оформления права собственности на земельный участок, составляющий придомовую территорию, необходимо решение общего собрания собственников помещений, но, в порядке подготовки к такому собранию провести работу по уточнению и согласованию границ указанной придомовой территории, согласно положениям земельного и градостроительного законодательства РФ, определению их фактического положения и иные обстоятельства, в том числе и интересы третьих лиц и муниципальные нормативные акты, которые могут в дальнейшем повлиять на его регистрацию.