Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Квартира в залоге банка. Покупка квартиры и перевод долга: как оформить?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
За бесценок купить залоговое жилье не получится, однако при удачных обстоятельствах сэкономить до 15-20% вполне возможно. Такая скидка выглядит оправданной, если учесть сложность процедуры и возникающие, в связи с этим, риски. Часто сделки с объектами в обременении ограничены по времени, что заставляет покупателей действовать быстрее, готовя документацию к сделке.
Схемы приобретения залоговой квартиры
Необходимо сразу отметить, что далеко не все банки идут на то, чтобы просто переоформить долг с одного лица на другое, без гарантий быстрого и полного возврата всей суммы. В данный момент существуют три основные схемы, позволяющие осуществить продажу залоговой квартиры, это:
1. Продажа с погашением кредита покупателем
Полное погашение кредита, после чего залоговое обременение снимается, право собственности полностью переходит к заемщику, а затем происходит процедура перерегистрации квартиры на покупателя;
2. Договор купли-продажи с участием банка
Внесение покупателем денежного залога на депозитные ячейки (аккредитивный счет). При этом в одной ячейке размещаются средства, предназначенные для банка – остаток долга по кредиту, а в другой ячейке находятся деньги для продавца – остаток суммы, оговоренной в качестве продажной цены квартиры. Одновременно в УФРС отправляется на регистрацию договор купли-продажи и заявление банка о снятии залога с квартиры. После регистрации документов банк получает доступ к сумме, которая покроет долг, продавец забирает причитающуюся ему сумму, квартира по договору уже принадлежит покупателю;
3. Продажа через смену залогодателя
Смена залогодателя также предполагает внесение покупателем денежных средств на депозитные ячейки. После того, как часть средств, предназначенная для оплаты банковского долга, находится в одной ячейке, а вторая часть, причитающаяся продавцу, размещена в другой, банк дает согласие на переоформление права собственности.
По факту оформления соответствующих документов покупатель принимает на себя обязательства перед банком и получает в распоряжение квартиру, а продавец получает доступ к своей части средств. Банк забирает свои деньги и снимает обременение, в результате чего квартира переходит в полную собственность покупателя
Какая недвижимость выставляется на торги
Предложения дешевого жилья всегда вызывают опасения, однако в отношении имущества в залоге более низкая стоимость выглядит справедливой.
К продаже залоговых объектов, купленных в ипотеку, чаще прибегают в следующих случаях:
- У заемщика ухудшилось финансовое положение из-за болезни, потери работы, снижения заработной платы. Продажа жилья поможет расплатиться с банком и снять с себя взыскания штрафов и неустойки.
- Заемщик вынужден переехать, сменить работу, регион проживания, по семейным обстоятельствам, из-за проблем со здоровьем. При переезде потребность в ипотечной недвижимости исчезает, и утрачивается целесообразность продолжения платежей. Возникает необходимость купить жилье по новому адресу проживания и продать залоговый объект, купленный ранее.
- Недвижимость выступает как инструмент инвестиций, когда стоимость квартиры на начальных этапах строительства стоит дешевле, чем после ввода в эксплуатацию. Некоторые заемщики берут ипотеку ради последующей продажи новостройки по более высокой цене.
По согласию заемщика и банка
Сделка по взаимной договоренности между заемщиком и банком возможна, если само кредитное учреждение пойдет на переоформление недвижимости на нового клиента. Главная сложность – нежелание банка рисковать, снимая залоговое обременение ради сделки. С другой стороны, продать жилье без освобождения от залога не получится.
Оптимальным вариантом станет переоформление ипотеки с одного заемщика на нового. Продавец жилья расплачивается с кредитором и получает остаток на руки. Покупатель вносит первоначальный взнос и подписывает кредитное соглашение. Банк выдает график погашения на новый срок.
Наиболее безопасно для банка выглядит сделка с продажей залогового имущества за собственные средства покупателя, когда обременения полностью снимаются, однако такие варианты в текущих условиях маловероятны, поскольку большая часть недвижимости покупается за счет кредитных средств.
При переоформлении жилья через договор купли-продажи с участием банка покупатель вносит денежный залог на аккредитивный счет (ячейку). Всю сумму по договору распределяют на 2 части:
- В первой ячейке размещают остаток долга по текущей ипотеке.
- Во второй ячейке готовят деньги для продавца, которые останутся после полного погашения кредита.
В Росреестр отправляют на регистрацию новый договор и заявление залогодержателя о снятии обременения. Когда сделка зарегистрирована, банк и продавец получат денежные средства из отдельных ячеек. Росреестр передает выписку о праве на собственность новому владельцу.
Если в процессе продажи оформляется новый ипотечный договор, покупатель становится заемщиком. Чтобы кредитное учреждение переоформило ипотеку на нового клиента, необходимо получить одобрение по заявке.
Банки выдвигают ряд требований к заемщикам:
- Российское гражданство.
- Действующий российский паспорт.
- Возраст от 21 года. Некоторые кредиторы повышают минимальный возраст ипотечного заемщика до 23-25 лет.
- Трудовая деятельность – наемная работа в течение минимум года. У текущего работодателя необходимо отработать от 3-6 мес.
- Размер дохода должен превышать сумму платежа по ипотеке плюс обязательные расходы.
- Безупречная кредитная история. Банк переоформит крупную сумму долга на нового клиента, если убедится в его ответственности и порядочности. У заемщика не должно быть просрочек по предыдущим кредитам.
Процедура согласования заявки и оформления новой ипотеки не отличается от стандартной схемы, кроме этапа согласования объекта собственности. Поскольку речь идет об уже оформленной в залог недвижимости, проверка недвижимости будет упрощена.
Плюсы и минусы сделок
К достоинствам залоговых сделок относят:
- Выгодную цену и возможность хорошей скидки от рыночной цены. Разница может достигать 30 и более процентов, поскольку в интересах собственника и залогодержателя продать жилье, как можно скорее.
- Юридическая чистота сделок с жильем, уже прошедшим тщательную проверку при подготовке к ипотеке. Перед выставлением на аукцион лот с недвижимостью внимательно проверяет юридическая служба на предмет скрытых собственников и долгов.
- Оформлением сделки занимается организатор аукциона, торгов. На банковском аукционе рассматривается сумма задолженности, которую заемщик еще не выплатил. Банк заинтересован в быстром погашении долга, поэтому стоимость лота будет ниже обычной рыночной цены.
- Упрощенное оформление ипотеки с быстрой подготовкой документов к сделке. Банку проще сменить неплательщика-должника на надежного и ответственного заемщика, наладив регулярное погашение задолженности.
Среди недостатков залоговой недвижимости называют:
- Недостаточный интерес со стороны покупателя. Мало желающих покупать залоговую недвижимость, а значит дорого и быстро продать ее не удастся.
- Переоформление залогового имущества занимает дольше времени. Обычно время сделки увеличивается еще на несколько недель. Вначале с объекта требуется снять залоговое обременение, а затем зарегистрировать его на нового собственника.
- Бывший владелец может попытаться оспорить принудительное изъятие. Если отчуждение проходило с нарушением процедуры, жилье может быть возвращено. Необходимо тщательно проверять все документы и платежи.
- Несовершеннолетних жильцов сложнее выписать. Следует проявлять осторожность, если в ипотечном жилье были прописаны дети.
- Отсутствие ремонта, повышенный технический износ жилья, отчуждаемого у предыдущего заемщика. Новому покупателю придется потратить больше денег, чтобы привести квартиру в надлежащий вид.
- Незаконные перепланировки могут помешать благополучному завершению сделок. Заезжая в ипотечное жилье, заемщики часто пытаются улучшить планировку со сносом перегородок, при этом узаконивание изменений откладывают до момента снятия ограничений. Если покупают залоговое жилье, следует тщательно сверять фактическое состояние жилья с техпланом, полученным в БТИ.
Несмотря на очевидную экономическую выгоду при покупке жилья, переданного в залог банку, есть ряд организационных сложностей при оформлении сделки, что отпугивает и заставляет отказываться от предложений залоговой недвижимости.
Что такое ипотечное обременение?
Выдача ипотеки — финансовый риск для банка, так как всегда существует вероятность, что заемщик по каким-то причинам не сможет выплачивать долг. Чтобы обезопасить себя от убытков банк выдает кредит под залог недвижимости, например, приобретаемой квартиры. Именно она становится гарантией возврата денежных средств. Залог — это один из видов обременения в отношении недвижимости, который временно ограничивает права заемщика на ипотечную квартиру.
Как работают аукционы?
Банк выставляет квартиру на публичные торги и устраивают аукцион на повышение цены. Для участия претендент должен подать заявку, выполнив все условия, указанные организаторами, и внести задаток для подтверждения платежеспособности. Проигравшим участникам возвращают задаток в течение нескольких дней после окончания аукциона.
У каждой квартиры есть начальная (минимальная) цена, которую устанавливает оценщик, и фиксированный шаг повышения (в среднем от 0,1 до 10% от начальной цены). Ставка участника должна быть кратной шагу аукциона. Участники аукциона делают ценовые предложения (ставки), и цена лота постепенно растет.
Аукцион прекращается, когда участники перестают повышать цену. Победителем и обладателем лота становится тот участник, чье предложение было последним (то есть тот, кто предложил лучшую цену). Если лот не заинтересовал участников, его цена на следующих аукционах снижается.
Что это за недвижимость?
Ипотека выдается на крупную сумму: банк идет на большой риск, поэтому требует обеспечить кредит, отдав в залог приобретаемую квартиру. Это значит, что пока заемщик возвращает долг, он не может совершать с ней никакие сделки. А если он перестанет платить, кредитор имеет право продать заложенное имущество. Полученные средства пойдут на закрытие ипотеки.
Описанная процедура происходит строго в рамках закона – никто не врывается ночью и не выставляет на мороз семью с детьми. Сначала должны наступить определенные условия для взыскания: длительная неуплата, нежелание должника пойти на компромисс (например, реструктурировать кредит) и пр. Затем банк обращается в суд и получает решение, на основании которого и происходит реализация квартиры. В любом кредитном учреждении есть целая армия юристов, которые занимаются проблемным залоговым имуществом.
В результате на досках объявлений и сайте банка появляются предложения о продаже недвижимости по очень привлекательной цене. Дело в том, что реализовать собственность нужно как можно скорее, чтобы закрыть ипотечный долг. Иногда отличие от среднерыночной стоимости бывает внушительным – от 20% и больше.
Документы для продажи залоговой квартиры
-
Выписка из ЕГРН. Заказывайте в Росреестре. Цена 350 руб.
-
Копия ипотечного договора или кредитного договора, если недвижимость в залоге у банка.
-
Свидетельство о браке, если владелец имущества состоит в браке. Потребуется согласие супруга или супруги на сделку, заверенное у нотариуса.
-
При продаже недвижимости, где долей в собственности значатся несовершеннолетние дети, нужно получит согласие органов опеки.
-
Справка об отсутствии долгов по коммуналке. Закажите документ в МФЦ или в управляющей компании.
-
Документ об оценке недвижимости. Закажите у оценщиков.
Как покупать арестованную недвижимость выставленную на продажу банками
Существует две формы проведения торгов:
На электронной площадке;
В формате очного участия претендентов в торгах.
У каждого вида торгов есть преимущества и недостатки
Электронные торги
Требуют более длительной и затратной подготовки, это связано с необходимостью подготовки к доступу на электронную площадку.
Покупателю потребуются:
- оформить электронную подпись (ЭЦП);
- пройти аккредитацию на сайте организатора торгов;
- приобрести программное обеспечение, обеспечивающее доступ на площадку;
- изучить представленные лоты, документацию, прилагаемую к выставленной на продажу недвижимости;
- оформить заявление на участие;
- внести задаток, на случай отказа от заключения сделки;
- принять непосредственное участие в торгах, соблюдая установленный шаг аукциона (минимальную сумму, на которую можно увеличивать стоимость объекта);
- в случае победы – ознакомиться с протоколом торгов. В случае неудачи – получить внесенный задаток обратно;
- победителю предоставляется право оформить сделку купли-продажи с продавцом;
- завершающий этап – внесение платы лота и регистрация перехода прав на недвижимость.
Как организуются торги
Организатор торгов дает знать о предстоящем мероприятии через специальный печатный орган в соответствующем регионе. Объявление должно появиться не ранее, чем за шестьдесят суток до начала торгов, но не позднее, чем за тридцать. В тексте объявления содержится не только место и время проведения мероприятия, но и краткое описание предлагаемого лота, а также начальная стоимость.
Торги признаются не состоявшимися, если на них заявилось менее двух участников или никто не готов предложить даже начальную цену. В этом случае повторный аукцион состоится через месяц, а цена недвижимости снизится на 15%.
Для участия в торгах необходимо иметь электронную подпись, которая заменяет настоящую и придает вес электронным документам. Такую подпись (она выглядит как цифровой ключ на флешке) можно получить в специальном авторизованном удостоверяющем центре, подав заявление и приложив к нему паспорт, ИНН и СНИЛС. Цена электронной подписи лежит в пределах от 1 до 3,5 тысяч рублей.
Кто готов купить квартиру в ипотеке?
У тех, кто собирается продать квартиру в залоге банка, часто возникает вопрос – кто будет ее покупать? Кто захочет иметь дело с залоговой недвижимостью, обремененной ипотекой? Несмотря на расхожее мнение, такие покупатели существуют – и делятся на несколько категорий.
Первая категория – это риелторы. Дело в том, что чаще всего квартиры в обременении продаются по сниженной цене. Для этих специалистов по недвижимости такие сделки – настоящая находка, поэтому чаще всего на объявления откликаются именно они. Ради прибыли они даже готовы внести выплату вперед, особенно если вы готовы «скинуть» 20−30% от рыночной стоимости.
Вторая категория покупателей – люди, не имеющие достаточного количества денег, но желающие обзавестись собственностью побольше или в хорошем районе. Эти покупатели часто сомневаются в решении приобрести жилье в обременении, поэтому на помощь приходят как раз-таки риелторы – ведение сделок купли-продажи опытным специалистом увеличивает шанс получить выгоду для всех ее участников.
И третья категория – это «ценители, люди, давно присмотревшие квартиру в конкретном районе или жилом комплексе, но не имеющие достаточных средств. Если ваше жилье – лакомый кусочек, — вы сможете его быстро продать.
Покупка залоговой квартиры у банка
Считается, что приобретение залоговой квартиры – это выгодная сделка, так как цена на такую недвижимость гораздо ниже. Как правило, финансовая организация устанавливает сроки, в течение которых владелец заложенной жилплощади обязан погасить задолженность. Многие покупатели отказываются приобретать такое имущество по рыночной стоимости, так как придется либо погашать ипотеку самостоятельно, либо переоформлять ипотеку на себя. По закону, залоговая квартира является обремененным имуществом.
Нюансы приобретения такой квартиры у банка:
- покупка обремененной квартиры может осуществиться, если финансовая организация одобрила сделку купли-продажи;
- для свершения сделки можно обратиться к аккредитованному риелтору. Как правило, его предоставляет банк;
- можно приобрести жилье у заемщика, но и в этом случае потребуется одобрение на сделку купли-продажи.
Думайте сами, решайте сами
Проблемы с купленным заложенным имуществом могут возникнуть и позже. Так, в течение трех лет бывший владелец вправе оспорить решение о наложении взыскания. Если суд удовлетворит его жалобу, то добросовестный покупатель будет обязан вернуть недвижимость.
Банк, конечно, возвратит покупателю потраченные деньги. Но это длительный и трудоемкий процесс. Если недвижимость была конфискована на основании решения суда, важно убедиться, что оно вступило в силу и его никто не оспаривает на момент сделки.
Торги – эффективный инструмент для приобретения имущества с хорошим дисконтом от рыночной стоимости в руках профессионала. Однако насколько высока маржинальность – настолько высоки и риски.
Вот почему мы рекомендуем прибегать к этому инструменту только после консультации юриста. Он проведет анализ документов и обстоятельств, в силу которых лот вышел на торги, а также даст заключение о целесообразности его покупки.
Покупка арестованной квартиры на торгах
Реализация арестованной квартиры должна проводиться на открытых торгах, где покупателем выбирается тот, кто назовет самую высокую цену. Такие торги проводит только специализированное учреждение, судебные приставы таких мероприятий не организуют. Продажа квартиры таким способом должна быть проведена в течение 2х месяцев, начиная с даты ареста.
Перечень арестованного имущества можно найти на сайте УФССП, по регионам. Там будет указан адрес конкретного объекта и некоторые его характеристики – метраж, количество комнат, этаж и т.д. Следуя законодательству, отдел судебных приставов назначает первоначальную цену, по которой реализуется конкретная квартира. За основу назначения первоначальной цены, берется стоимость, указанная в исполнительном листе либо в судебном решении. Причем стартовая цена и реальная рыночная стоимость, как правило, далеки друг от друга.
Торги состоятся, если в них участвует более 2 потенциальных покупателей и в предложениях от них существует надбавка к первоначальной стоимости. В ином случае, торги признаются несостоявшимися. Они могут быть назначены повторно, но с уже уменьшенной стартовой ценой на 15%, о чем залогодержатель просит у суда, который и назначает новую стоимость. На вторых торгах как раз есть шанс приобрести квартиру очень дешево.
Помните, что все сделки проводятся только через банк, выдавший ипотечный кредит. Если с вами общаются какие-то посредники, требуют залог в несколько сотен тысяч, это должно наводить на подозрения.
Важно! Обязательно смотрите документы, которые являются основанием для продажи жилья, вместе с юристом. Он точно не упустит детали. Например, стоит проверить, что в бумагах указан пункт о выселении жильцов. Иначе их придется выселять в судебном порядке, что затянет процесс получения квартиры.
Еще один простой, но важный совет касается цены. Нет смысла покупать проблемную жилплощадь в залоге, если разница между предложенной стоимостью и средней по рынку составляет около 300 тысяч рублей. Выгода начинается только в тех случаях, когда предложение ниже рынка.